Dezvoltatori cu experiență de peste 12 ani, cu numeroase proiecte rezidențiale importante în Capitală, Robertino Georgescu și Dan Drăgulin, fondatorii Metropolitan Developments, vorbesc în exclusivitate pentru Real Estate Magazine despre provocările actuale ale pieței imobiliare, despre problemele cu care se confruntă dezvoltatorii și posibilele soluții.

Până în prezent, Metropolitan Developments a dezvoltat în București 19 proiecte rezidențiale, având în momentul de față în execuție alte două în zona de nord a Capitalei: ELIE SAAB Towers și Metropolitan Viilor. Alte trei proiecte ale companiei sunt în prezent în faza de autorizare. 

În luna octombrie, dezvoltatorul a anunțat un parteneriat cu ELIE SAAB Maison în cadrul complexului Crown Towers și transformarea brand-ului proiectului în ELIE SAAB Towers. În interiorul locuințelor se vor regăsi piese de mobilier exclusiviste din Colecția ELIE SAAB Maison și finisaje realizate manual.

Investițiile totale făcute de Metropolitan Developments în cei 12 ani de prezență pe piață se ridică la peste 200 de milioane de euro.

Robertino Georgescu (stânga) și Dan Drăgulin

Compania se află acum într-o perioadă de efervescență a dezvoltării, în plin proces de upgradare a structurii organizatorice, potrivit fondatorilor. Angajaților companiei le-au fost puse la dispoziție numeroase cursuri și traininguri profesionale, din dorința de a crește nivelul de pregătire al echipei. În plus, a fost dezvoltată o firmă de construcții în cadrul grupului, care se va ocupa de toate proiectele Metropolitan.

„Am pus un accent destul de mare în dezvoltarea firmei de construcții. În prezent avem aproximativ 300 de muncitori și urmează să angajăm încă 400 în următoarele 12 luni. Având în vedere problemele existente cu forța de muncă autohtonă, am fost nevoiți să aducem forță de muncă din India, astfel încât 90% dintre angajați vin din India și doar 10% sunt din România. Toți, atât muncitori, cât și ingineri, urmează cursuri de calificare”, explică Robertino Georgescu. Acesta adaugă faptul că investițiile în piețe externe ar putea deveni o prioritate dacă nu se deblochează situația eliberării autorizațiilor pentru noi proiecte. De asemenea, antreprenorul pledează pentru fondarea unei noi asociații a dezvoltatorilor, care să reprezinte cu succes obiectivele unui număr mai mare de companii de profil.

Investițiile totale făcute în cei 12 ani de prezență pe piață se ridică la peste 200 de milioane de euro

Care este stadiul de dezvoltare al proiectelor în derulare?
Dan Drăgulin: Ansamblul Metropolitan Viilor, situat în imediata apropiere a parcului Carol, se află la stadiul de execuție a ultimelor detalii, urmând a fi dat în folosință în toamna acestui an. În ceea ce privește proiectul ELIE SAAB Towers, suntem în graficul de execuție propus, stadiul de structură de beton armat fiind executat în proporție de 65% și inaugurarea acestuia fiind prevăzută pentru anul viitor.

Robertino Georgescu: În plus, avem în procedură de autorizare încă trei proiecte, cu o valoare totală a investițiilor estimată undeva la 400 de milioane de euro. Sperăm ca până la finalul acestui an să obținem măcar una dintre autorizații. Procedurile sunt extrem de greoaie în prezent.

„Blocajul din București ne obligă să ne mutăm atenția și către dezvoltări în alte zone ale țării”

Dați-ne, vă rugăm, mai multe detalii despre următoarele dumneavoastră proiecte. Vă îndreptați atenția și spre alte zone, alte orașe?
D.D.: Avem în curs de obținere a documentațiilor de urbanism alte patru locații în zona de nord a Capitalei, unde vom edifica aproximativ 2.500 de apartamente, spații comerciale și birouri.

R.G.: În plus, studiem zona de litoral și de munte. Blocajul din București la nivel de autorizare, de administrație locală, ne obligă practic să ne mutăm atenția către dezvoltări imobiliare în alte zone ale țării.

Vă gândiți să vă îndreptați atenția și către investiții imobiliare în străinătate?
D.D.: Suntem preocupați și de acest aspect, dar deocamdată suntem în faza de analiză la nivel de grup, pentru a vedea amploarea și specificitățile pieței, dar și interesul clientului român, și nu numai, de a achiziționa un imobil în țări precum Spania, Emiratele Arabe etc.

R.G.: Studiem piața din Dubai, e adevărat, dar, deocamdată, pentru următorii doi-trei ani avem proiecte importante de realizat pentru piața românească, așa încât ne vom concentra pe aceste investiții. Orice investiție în afara țării trebuie făcută după o analiză foarte atentă.

Însă aș vrea să ridic problema blocajului în piață privind eliberarea autorizărilor de construcție. Din acest motiv nu excludem ca noile investiții să le realizăm pe piețe externe, iar aceeași poziție o vor adopta și alți dezvoltatori, din discuțiile pe care le-am avut. România a dorit mereu să atragă investitorii străini, ceea ce este un lucru bun pentru industrie, însă trebuie suport și pentru companiile din România care asigură sute de mii de locuri de muncă și generează cerere pentru o gamă largă de produse și servicii din ecosistemul imobiliar.

Care sunt cele mai mari provocări actuale din proiectele dumneavoastră imobiliare?
R.G.: Aș spune, ironic, că cea mai mare provocare acum o reprezintă obținerea autorizației de construire. Dar revenind la proiectele noastre aflate deja în derulare, mă gândesc că una dintre cele mai mari provocări ale noastre o reprezintă modificarea și adaptarea proiectelor la tendințele pieței, și anume la „noul val green”. În acest sens, în proiectul de la ELIE SAAB Towers vom adăuga panourile fotovoltaice în studiu, iar la următoarele trei proiecte vom adopta, încă de la început, soluții și tehnologii verzi.

D.D.: Acest concept inedit, ELIE SAAB Towers, reprezintă marea noastră provocare și este gândit în cele mai mici detalii, la un nivel ultra-high-end. Odată cu începerea investiției grupului în ansamblul ELIE SAAB Towers, obiectivul nostru prioritar a devenit acela de a realiza un produs de lux unic nu doar în București, ci și la nivel național. Ansamblul se remarcă în mod special prin spațiile generoase, locația unică și finisajele de lux, precum și tehnologia care va fi de cea mai înaltă calitate. Îmbinăm suprafața vitrată de 100% cu cele mai înalte tehnologii în domeniul instalațiilor (sisteme de cogenerare energetică), spații de relaxare, finisaje de lux, sistem smart home integrat, stații de încărcare pentru mașini electrice.

Ce vă diferențiază de competitori? Care sunt atuurile proiectelor Metropolitan?
D.D.: Calitatea și alegerea cu atenție a locațiilor. Vorbind de calitate, putem evidenția fațada ventilată, suprafața vitrată mare, încălzirea în pardoseală, finisaje de la producători de renume, spații verzi pe terasă etc., proiectele aflate în zone cu numeroase spații comerciale și cu acces facil la mijloace de transport, școli și grădinițe – deci, într-un cuvânt, tot ceea ce le oferă un confort cât mai mare clienților noștri.

R.G.: Cu siguranță, odată cu inaugurarea ELIE SAAB Towers vom demonstra că suntem capabili să livrăm un proiect ultra-high-end luxury, așteptat de piața rezidențială a Capitalei. Acesta reprezintă, într-adevăr, o provocare pentru noi, dar va fi o provocare pentru întreaga piață de rezidențial din România, pentru că înglobează tot ce este mai nou și mai relevant în materie de construcții. De la designul arhitectural ultramodern, avangardist și calitatea excepțională a finisajelor provenind de la cele mai renumite branduri, materiale de construcții inovatoare, până la dotările de ultimă oră și cele mai noi tehnologii. Noi am ales doar „vârfurile” din toate disciplinele și le-am făcut să funcționeze împreună în acest proiect grandios, situat într-o zonă exclusivistă. ELIE SAAB Towers reprezintă, în concluzie, un proiect cu design și atribute unice și exclusiviste. Deși există deja dorință de achiziție din partea clienților, noi am ales să nu scoatem încă produsul la vânzare, deoarece pregătim o lansare grandioasă a acestui proiect pentru luna septembrie, moment în care vom demara și vânzările.

Care este cel mai scump apartament din proiectele dumneavoastră?
D.D.: Vorbind de ceea ce este în prezent la vânzare, avem duplexurile din ansamblul Viilor, cu un preț de aproximativ 330.000 de euro, TVA inclus.

R.G.: La ELIE SAAB Towers vom pune în vânzare apartamente VIP, cele de clasă A, care pot ajunge la sume în jurul valorii de 6-7 milioane de euro.

Care considerați că sunt atuurile dumneavoastră ca dezvoltatori?
R.G.: Experiența dobândită în timp. Motivația și determinarea de a face lucrurile la un alt nivel și calitate, de a progresa, faptul că am avut curajul și determinarea de a face propria companie de construcții și proiectele dezvoltate de noi, care se remarcă în piață. Și pentru că evoluția este naturală, ne dorim mereu mai mult, ne dorim să evoluăm și, de aceea, fiecare nou proiect este pentru noi o provocare. Ne folosim de toată experiența, curajul și cunoștințele pe care le avem pentru a ne depăși de fiecare dată pe noi înșine.

D.D.: Ambiția și perseverența. Am devenit unul dintre cei mai importanți jucători din domeniul rezidențial și am contribuit cu fiecare proiect dezvoltat la creșterea standardului de locuire din Capitală.

„Este necesar un dialog al reprezentanților statului cu dezvoltatorii”

Cum vedeți actuala situație a pieței imobiliare rezidențiale din România? Care credeți că va fi dinamica prețurilor, tranzacțiilor etc.?
R.G.: Contrar opiniei vehiculate în ultimii ani, prețurile la locuințe nu vor scădea. Nu au cum să scadă, ba mai mult, ele vor crește. Cu ce dinamică, însă, nu aș putea să spun. Motivele de creștere sunt – cred – evidente, dar mă voi rezuma la creșterile din domeniile energiei care determină scumpiri în lanț, de la transport, materiale de construcții, salarii etc. Iar oamenii vor continua să aibă nevoie de case. Da, oamenii își vor permite mai puțin, poate că va scădea cererea, dar nu vor putea să scadă prețurile locuințelor.

Ce credeți că trebuie să facă dezvoltatorii ca să se adapteze pieței? Dar clienții?
R.G.: Suprafețele se vor dimensiona pentru ca prețul să se încadreze în potențialul de cumpărare al clientului. Dar eu cred că întrebarea mai potrivit de pus în acest context ar trebui să fie „Ce trebuie să facă statul?”.

Și ce credeți că ar trebui să facă?

R.G.: În primul rând, eu cred că este nevoie de politici clare și coerente de creștere a veniturilor populației. Venitul românilor trebuie să crească. Pe de altă parte, pentru companii, foarte importantă ar fi limitarea dobânzilor la credite. Pentru că va fi o componentă care se va regăsi în prețul final al apartamentelor. A fost o măsură excelentă, lăudabilă, a statului ridicarea plafonului pentru TVA de 5% la locuințe. Dar noi credem că ar mai fi necesare încă unul-două praguri. De exemplu, locuințele cu prețuri de până la 140.000 de euro ar trebui să aibă TVA 0%, având în vedere mediul inflaționist actual și greutatea obținerii autorizării noilor investiții.

Apoi, foarte important, cred că este absolut necesar ca patronatele să fie chemate la masa dialogului, alături de guvern și autoritățile locale. Guvernul ar trebui să fie mai deschis la discuția cu antreprenorii. Este necesar, în opinia mea, un dialog al reprezentanților statului cu dezvoltatorii care doresc să se implice, să ofere posibile soluții.

De exemplu, lipsa unor planuri de dezvoltare coerente și dezvoltarea haotică ce a dus la un dezastru și la blocarea planurilor de dezvoltare urbanistică au fost din vina administrației, nu a dezvoltatorului. De aceea eu cred că nu putem veni acum și să pedepsim dezvoltatorii prin acest blocaj, să spui „nu” la orice vine din partea lor. Toată lumea vrea să avem orașe frumoase, dezvoltate coerent, cu spații verzi și infrastructură dezvoltată. De aceea credem că ar fi mai util să ne așezăm la masa dialogului și să găsim soluții – și sunt convins că toți dezvoltatorii ar fi încântați de o asemenea discuție. Pentru că suntem în aceeași barcă.

Totodată, consider că este nevoie de asociații profesionale incluzive care să reprezinte vocea unui număr mai mare de dezvoltatori imobiliari. Nu am avea o problemă să plătim o taxă de membru în noua organizație, însă astfel, viziunea noastră ar putea fi prezentată mai clar la nivelul decidenților și inclusiv al societății în ansamblu. Ne dorim să creăm valoare adăugată în economia României, iar investițiile realizate de-a lungul timpului confirmă acest principiu.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.44.