Sectorul imobiliar comercial a înregistrat investiții de peste 300 de milioane de euro în prima jumătate a anului, iar ritmul crescut de dezvoltare se reflectă și într-o cerere crescută pentru loturi de teren în locații-cheie din București și orașe regionale.
Cererea pentru terenuri a fost în continuă creștere în primul semestru din 2021 și chiar la finalul anului 2020. Evoluția a venit pe fondul diminuării temerilor privind efectele crizei sanitare asupra pieței imobiliare.
„Aceste noi oportunități au venit în special din zona de rezidențial, acolo unde un cumul de factori, printre care nevoia de locuințe de calitate, sistemul bancar ce a oferit acces facil la creditare, dar și economiile realizate în pandemie, a dus la o creștere susținută a cererii și a prețurilor locuințelor. Terenurile sunt baza acestei piramide, așa că evoluția cererii și a prețurilor a fost direct proporțională”, a explicat Ionuț Stan, associate director la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.
La nivelul Capitalei, prețurile terenurilor s-au apreciat cu 10% în prima parte a anului, fiind previzionat un nivel similar de creștere și pentru al doilea semestru, potrivit datelor Crosspoint.
Cumpărătorii caută terenuri ușor autorizabile al căror stoc se reduce gradual, în timp ce, în afara orașului, cererea este ridicată în rândul dezvoltatorilor de case.
Dezvoltatorii rezidențiali cu produse aproape de livrare s-au bucurat de un ritm mult mai rapid al vânzărilor unităților. Aceștia sunt în continuare cei mai activi în prospectarea noilor opțiuni de terenuri și iau deciziile de achiziție mai repede.
Flavius Pop, senior consultant Living Department în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, subliniază faptul că noii jucători din segmentul rezidențial caută terenuri în locații bune în raport cu mijloacele de transport în comun, în zone cu infrastructură și facilități deja existente. „Sunt înclinați să avanseze procesul de achiziție doar pentru loturi cu autorizație de construire validă sau în curs de validare, condiționând tranzacția de obținerea acesteia și asumându-și un preț pe metru pătrat mai mare”, a spus Pop pentru Real Estate Magazine.
Cea mai mare parte a solicitărilor din zona centrală sunt pentru loturi de teren între 1.000 și 3.000 de metri pătrați. Zonele limitrofe înregistrează cereri pentru suprafețe de peste 5.000 de metri pătrați, pentru dezvoltarea ansamblurilor de mari dimensiuni.
Nordul Capitalei, o piață imobiliară cheie pentru birouri și apartamente, se confruntă cu un stoc limitat de terenuri pretabil pentru dezvoltări. Pop sugerează că vânzătorii loturilor din această zonă integrează în preț componenta de unicitate și diferențiere a terenurilor.
Totodată, în afara Bucureștiului se tranzacționează loturi între 1,5 și până la 5 hectare pentru case. Perioada de pandemie a exacerbat interesul românilor pentru case în zone din afara orașului, însă tendința s-ar putea dovedi trecătoare dacă infrastructura de acces în orașe nu este dimensionată corespunzător. În scenariul unui sistem de lucru hibrid în care este combinată munca de acasă cu cea de la birou, timpul petrecut în trafic devine iarăși o componentă importantă în decizia cumpărării unui imobil sau a alegerii unui angajator.
Terenurile de la malul mării sunt căutate pentru produse rezidențiale ca reședință temporară de vacanță, însă și cu posibilitatea închirierii acesteia în regim hotelier. Zonele Mamaia-Sat, Năvodari, alături de Neptun-Olimp sunt în vizorul mai multor investitori din acest segment, potrivit reprezentantului JLL România.
În zona industrială și de logistică, majoritatea tranzacțiilor sunt pentru terenuri de dimensiuni foarte mari. Solicitările vin în continuare din segmentele de comerț electronic, al echipamentelor medicale și FMCG cu o cerere foarte mare, îndeosebi pentru zonele din vestul și nord-vestul țării, alături de Capitală.
Tranzacțiile cu terenuri, dominante în piața din București
Peste 80 de hectare de teren pentru dezvoltare imobiliară au fost vândute la nivel național în prima jumătate a anului. Din volumul total tranzacționat, 94% se află pe piața din București, iar restul în orașe regionale, conform unui raport al agenției de consultanță imobiliară CBRE România.
Aproximativ 59% din terenul total a fost cumpărat pentru viitoare investiții în sectorul industrial, iar 22 de procente revin segmentului rezidențial. Totodată, segmentul de retail a generat 19% din tranzacțiile cu terenuri.
În nordul Capitalei, dezvoltatorul VGP Group a cumpărat 25 de hectare de teren, iar CTP a achiziționat 20 de hectare în sudul orașului pentru noi investiții.
În același timp, dezvoltatori mari precum One United Properties, Gran Via și Genesis Property au achiziționat teren în mai multe părți ale orașului pentru viitoare proiecte.
În industria de retail, Kaufland a cumpărat trei terenuri cu o suprafață totală de 6,2 hectare în diverse zone ale Capitalei.
În București, suspendarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) în cinci din cele șase sectoare reprezintă un alt obstacol în încheierea eficientă a tranzacțiilor cu terenuri. „Procesul complicat de aprobare pune presiune pe procedura de achiziție, iar investitorii au o strategie în care așteaptă să vadă ce pași să facă în continuare”, arată consultanții CBRE România într-un raport.
Tranzacțiile cu terenuri sunt afectate indirect și de creșterea prețurilor la materialele de construcții, care ar putea descuraja demararea anumitor investiții din cauza reducerii marjelor de profit.
Una dintre cele mai mari tranzacții cu terenuri se negociază în acest moment în afara Capitalei. Municipalitatea din Craiova ar vrea să cumpere un teren de 200 de hectare al fostului combinat Doljchim.
Edilul orașului, Olguța Vasilescu, declara că autoritățile vor să dezvolte aici cel mai mare parc industrial din România. Cererea viitoare pentru spații de depozitare ar urma să fie stimulată de proiectul drumului expres Pitești-Craiova, care va sprijini companiile să distribuie mărfurile mai ușor în alte părți din țară și în piața internațională.
Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.39.
