După un an marcat de criza sanitară în care cererea de locuințe și prețurile au continuat să crească, piața rezidențială din București va înregistra în continuare un volum ridicat al vânzărilor din faza de proiect. Un stoc nou estimat la peste 14.000 de apartamente va fi livrat pe parcursul anului în București și județul Ilfov.

Interesul pentru achiziția de locuințe noi rămâne ridicat în Capitală, deși măsura reducerii TVA la 5% pentru proprietăți de până în 140.000 de euro a fost amânată până la începutul anului viitor. Măsura ar fi pus presiune suplimentară pe prețuri, în condițiile în care dezvoltatorii și-ar fi adaptat oferta de locuințe pentru a se apropia de noul prag cu TVA redus.

Estimările pozitive pentru acest an vin după un 2020 care a reprezentat un „record” de livrări de locuințe în București și în împrejurimi, sugerează Andrei Sârbu, CEO al agenției de consultanță imobiliară SVN România. El susține că în acest an se va înregistra o performanță similară cu cea din 2020.

„Estimăm că în 2020 s-au livrat peste 16.500-17.000 de locuințe în București și împrejurimi, aceasta fiind chiar o estimare rezervată. Comparativ, în 2019 s-au livrat 14.832 de unități locative potrivit datelor Institutului Național de Statistică”, a precizat Sârbu pentru Real Estate Magazine.

În schimb, estimările agenției imobiliare JLL arată că în București vor fi gata 11.420 de locuințe, la care se vor adăuga 2.700 de unități locative în județul Ilfov. Andreea Hamza, senior director Living Department în cadrul JLL România, punctează faptul că cererea va rămâne puternică pe toate segmentele. Totuși, amânarea scăderii TVA la 5% pentru proprietăți mai scumpe ar putea conduce la un apetit scăzut de achiziție pentru categoria middle-upper.

În segmentele low-end și middle-lower, care reprezintă 64% din stocul de locuințe disponibil în piață, cererea poate fi influențată de timpul necesar pentru redresarea economiei. În această categorie, reprezentantul JLL România estimează o cerere stabilă. De altfel, creșterea economică prognozată pentru acest an va depăși 4%, potrivit bugetului de stat.

Zonele cu cele mai scumpe apartamente din București*

*apartamente construite după anul 2000

Sursă: JLL

În categoria mediu-superioară, care cuprinde 30% din locuințele disponibile pe piață, prețurile și volumul tranzacțiilor ar putea să stagneze din cauza amânării aplicării unei cote de TVA reduse.

Pe de altă parte, locuințele high-end vor continua să aibă parte de o cerere stabilă, în ciuda incertitudinilor economice, notează Hamza. Apetitul cumpărătorilor pentru locuințe de lux rămâne semnificativ, iar stocul de 6% din numărul total de locuințe din piață păstrează caracterul exclusivității pentru astfel de proprietăți. În zonele exclusiviste din București, apartamentele au prețuri ce depășesc chiar și 4.500 de euro pe metru pătrat.

Al cincilea an consecutiv de creștere

Per total, prețurile locuințelor s-au majorat cu 3,5% în 2020, fiind al cincilea an consecutiv de creștere, potrivit reprezentantei JLL.

„Pentru 2021 ne-am fi așteptat la o creștere moderată a prețurilor, însă amânarea măsurii de majorare a nivelului maxim de preț pentru care se aplică TVA de 5% ne-a făcut să devenim mai rezervați în ceea ce privește previziunile. De aceea, ne așteptăm ca prețurile să rămână stabile sau chiar să crească ușor în 2021, urmând tendința din 2020”, a comentat Hamza pentru Real Estate Magazine.

Aprecierea prețurilor apartamentelor din București este semnificativă dacă analizăm cererile proprietarilor. La finalul anului trecut, un apartament avea un preț solicitat de 1.470 de euro pe metru pătrat. Astfel, prețul solicitat în ultimele 12 luni s-a majorat cu 5,5%, în timp ce avansul din ultimii cinci ani este de 41,1%, conform datelor Imobiliare.ro.

Totuși, Bucureștiul nu este cea mai scumpă piață rezidențială din România. Capitala este devansată de Cluj-Napoca, unde pe un apartament se cere un preț de 1.810 euro pe metru pătrat. Pe piața clujeană, prețurile locuințelor au crescut cu 66,1% în ultimii cinci ani.

În continuare, noile locuințe se vând în București încă din faza de proiect. În acest an, gradul de absorbție va fi de aproximativ 70-75% până la predarea proiectelor, spune Sârbu din partea SVN România.

Bogdan Iliescu, associate director Residential la agenția Crosspoint Real Estate, adaugă faptul că prețurile vor continua să se aprecieze cu 2-5% în acest an, iar peste 70% din vânzări se vor realiza în faza de proiect.

Interesul ridicat pentru achiziții imobiliare este stimulat și de nivelul redus al dobânzilor bancare și de nevoia românilor de a capitaliza mai bine investițiile. La nivelul zonei euro, semnalele sunt clare pentru continuarea politicii de dobândă 0, în timp ce Banca Națională a României a redus din nou dobânda cheie la 1,25%.

Randamentele prime pentru locuințe aflate în locații bune pot ajunge la 7-8% pe an. După scăderea cheltuielilor operaționale, venitul l-ar depăși pe cel din alte investiții financiare, unele dintre ele cu risc mai ridicat.

Atenția asupra spațiului de locuit a devenit mai importantă pe parcursul anului trecut, când activitatea profesională și școala online s-au desfășurat de acasă. Interesul pentru apartamente mai spațioase, dar și pentru case în zone mai retrase de lângă București a crescut pe parcursul anului, potrivit consultanților.

Casele vor continua să suplinească biroul pentru un număr semnificativ de angajați și în 2021, în condițiile în care repornirea consistentă a activității în clădirile de birouri s-ar putea produce abia din toamnă.

Stocul nou de locuințe din București-Ilfov cu livrare în 2021

Sursă: JLL

Top prețuri cerute de proprietarii de apartamente

*T4 2020

Sursă: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.36