Terenurile din jurul Capitalei: evoluție și tendințe

De la peste 450 de euro pe metru pătrat în perioada premergătoare crizei, la mai puțin de jumătate în 2019, prețul terenurilor intravilane din proximitatea Bucureștiului și, implicit, interesul pentru acestea au cunoscut fluctuații importante. Constant a rămas, în schimb, topul preferințelor clienților pentru anumite zone, chiar dacă profilul cumpărătorului s-a schimbat radical pe alocuri.

Reprezentanții celor mai importante agenții din piață au vorbit pentru Real Estate Magazine despre evoluția terenurilor intravilane din zonele limitrofe Capitalei, din perspectiva dezvoltării imobiliare, anticipând și trendurile de dezvoltare pentru acestea.

Dacă, înainte de criză, în Pipera, de pildă, prețul mediu pe metru pătrat de teren se situa la aproape 500 de euro, acum, după zece ani de corecții repetate, un teren în aceeași zonă poate fi cumpărat cu mai puțin de jumătate din preț. Desigur, numărul loturilor disponibile s-a redus foarte mult, dar cu toate acestea, Pipera, Voluntari, Chiajna și Mogoșoaia rămân în topul preferințelor cumpărătorilor. Pe de altă parte, spre deosebire de perioada de dinainte de criză, atunci când existau în piață multe tranzacții speculative, acest fenomen a dispărut aproape în totalitate în ultimii ani, spun specialiștii. Cea mai mare creștere a numărului de tranzacții în ultimii doi ani a fost consemnată în Pipera-Tunari și Voluntari, pentru terenuri destinate dezvoltării de proiecte rezidențiale.

„Interesul dezvoltatorilor de proiecte de locuințe a crescut odată cu amplificarea cererii pe piața rezidențială în zone cât mai apropiate de hub-urile de birouri. Astfel, creșterea cu 60% a cererii de locuințe în zona de nord a generat o dezvoltare susținută a pieței terenurilor”, ne spune Ioan Năstase, consultant, Development & Land Department, JLL România.

teren copy 1024x575 - Terenurile din jurul Capitalei: evoluție și tendințe

În 2008, pe terenurile din zonele limitrofe Capitalei se construiau cu precădere ansambluri rezidențiale de vile sau case particulare. „Perioada de criză a adus mai multe complexuri rezidențiale colective, pe fondul scăderii prețurilor la terenuri, în special în Chiajna (în spatele Metro Militari). Criza a înjumătățit prețurile terenurilor pentru dezvoltare în majoritatea zonelor limitrofe din București, așadar s-a ajuns de la 300-400 de euro pe metru pătrat la sub 200 de euro și chiar mai puțin în zonele Chiajna, Mogoșoaia și Pipera-Tunari, iar odată cu ieșirea din criză, acestea au început să crească cu o medie de 5-10% pe an, dar fără a mai atinge valorile din perioada de boom”, explică Gabriel Simulescu, associate director, Land Division, Knight Frank România.

Good to know

De la 25 de euro în Domnești, la 210 euro în Pipera, prețul de vânzare al terenului în 2019

În primii ani de criză a dispărut aproape în totalitate cererea venită din partea persoanelor fizice pentru parcele individuale de teren, cerere care în 2008 era la cote ridicate, spun reprezentanții Knight Frank România. „Odată cu apariția programului Prima Casă, au apărut mai mulți dezvoltatori neinstituționali care s-au adaptat programului și au oferit locuințe (apartamente și vile) care să întâmpine atât nevoile cumpărătorilor, cât și ale programului. Astfel de proiecte s-au dezvoltat cu preponderență în zonele Chiajna, Popești-Leordeni, Chitila, Tunari-Balotești, Corbeanca, Mogoșoaia”, precizează Gabriel Simulescu.

În ultimii ani, localitățile aflate în proximitatea Bucureștiului au cunoscut o dezvoltare accelerată, dezvoltare ce a fost susținută de diferiți factori, în funcție de zonă. Zonele de sud și vest au avut ca principal motor de creștere prețul final oferit de către dezvoltatorii imobiliari susținuți și de programul Prima Casă. Chiajna și Popești-Leordeni au cunoscut cele mai rapide creșteri, pentru că au existat multe terenuri disponibile la prețuri avantajoase, cu proximitate față de mijloacele de transport în comun și cu indicatori urbanistici buni, în vreme ce multe zone din sud au scăzut în popularitate din cauza traficului îngreunat, dar și a lipsei infrastructurii mijloacelor de transport în comun.

locuinte copy 1024x575 - Terenurile din jurul Capitalei: evoluție și tendințe

Deși au cunoscut o dezvoltare imobiliară puternică în ultimii ani, zonele limitrofe din vest și din sud au rămas în urmă la capitolul infrastructură, fie că este vorba de cea rutieră, de transportul în comun sau de rețeaua de utilități – așa se face că prețurile din aceste zone sunt cele mai mici, variind între 25 și 35 de euro pe metru pătrat, excepție făcând localitatea Chiajna, din nord-vestul Capitalei, unde prețul pe metru pătrat se ridică la 100 de euro, potrivit Imobiliare.ro.

În schimb, zona de nord a cunoscut o cerere ridicată, cele mai rapide creșteri pe segmentul rezidențial datorându-se tocmai dezvoltării de spații de birouri din Floreasca-Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu și Pipera. Dacă în Pipera-Tunari, Mogoșoaia, Voluntari, Corbeanca și Chitila, în prezent, metrul pătrat de teren se vinde, potrivit reprezentanților Imobiliare.ro, cu prețuri cuprinse între 40 și 210 euro, cele mai scumpe rămânând terenurile din Pipera, în zona din estul Capitalei, Pantelimon, Cernica, terenurile se vând cu prețuri cuprinse între 40 și 50 de euro pe metru pătrat.

Evoluție preț vânzare terenuri (euro/mp)

Localități

2008

2019

2019 vs. 2008

Berceni

50

28,78

-42,44%

Bragadiru

107

50

-53,27%

Cernica

90

40

-55,56%

Chiajna

170

100

-41,18%

Chitila

100

40

-60,00%

Corbeanca

97,18

45

-53,69%

Domnești

65

25

-61,54%

Măgurele

70

29,14

-58,37%

Mogoșoaia

155

77

-50,32%

Pantelimon

128,75

50

-61,17%

Pipera

450

210

-53,33%

Tunari

76,15

55

-27,77%

Voluntari

329,6

104,5

-68,29%

Sursă: imobiliare.ro

Cine ce cumpără?

Prețurile de achiziție pentru terenuri destinate proiectelor rezidențiale aduc cu sine și o delimitare a profilului cumpărătorilor, delimitare ce are la bază în primul rând nivelul veniturilor acestora. Astfel, dacă zona de nord (Mogoșoaia, Chitila, Pipera-Tunari, Corbeanca) este cunoscută că atrage cumpărători cu venituri peste medie (expați, antreprenori, middle-top management), celelalte zone atrag cumpărătorii atașați de zonele respective, cu venituri mai mici, care au găsit aici alternativă mai ieftină de locuit.

santier copy 1024x639 - Terenurile din jurul Capitalei: evoluție și tendințe

În schimb, din punct de vedere al achiziției de terenuri pentru alte tipuri de proiecte decât rezidențiale, respectiv retail, logistică și producție ușoară, delimitarea a fost făcută de existența infrastructurii. Zona de vest – Autostrada A1, spre Pitești, a atras dezvoltarea celui mai important hub logistic din țară, iar pe fondul supraaglomerării se observă mutarea interesului spre nord-est, în apropiere de A3 și A2. „În ultima perioadă, vedem o schimbare a profilului cumpărătorilor de terenuri în zona de nord, astfel că cererea vine în mare parte de la dezvoltatori de proiecte logistice. Dezvoltarea infrastructurii, care facilitează accesul către București și către alte puncte de interes din țară, a încurajat dezvoltatorii de spații de logistică să investească în această zonă. Vorbim de zone precum Ștefăneștii de Jos, Chitila și Otopeni”, a spus Ioan Năstase, de la JLL România, pentru Real Estate Magazine.

 

Ce se va întâmpla cu terenurile în viitorul apropiat?

„Credem că zona de nord va avea o dezvoltare continuă, organică și mai structurată din punct de vedere urbanistic. Pe fondul dezvoltării infrastructurii de transport în comun, în special metroul, ne putem aștepta și la evoluția zonelor precum Domnești, Pantelimon, Cernica.” – Gabriel Simulescu, associate director, Land Division, Knight Frank România

„Ținând cont de densitatea de aproape trei ori mai ridicată a populației Bucureștiului față de orașele comparabile din Europa Centrală (Budapesta sau Cracovia), dar și de studiul Băncii Mondiale privind migrația pozitivă a populației către zonele urbane, considerăm că localitățile aflate în zona de influență a Bucureștiului vor cunoaște o creștere a populației de minimum 15% în următorii zece ani. De altfel, la această creștere va contribui din plin și dezvoltarea infrastructurii, cum ar fi linia de metrou ce va lega Otopeniul de oraș sau extinderea șoselei de centură.” – Ionuț Stan, associate director, Land Development, Crosspoint Real Estate

Perspectivele de dezvoltare sunt în continuare pe partea de rezidențial și, totodată, pe logistică. Cum ambele sectoare depind foarte mult de puterea de cumpărare a populației, dezvoltarea acestora va fi condiționată de evoluția veniturilor consumatorilor. Un element important rămân și investițiile în infrastructura de transport rutier, pentru ca unele dintre aceste zone să fie mai accesibile.” – Ioan Năstase, consultant, Development & Land Department, JLL România

Leave a Reply