Sectorul imobiliar comercial din România nu va înregistra în acest an modificări notabile în privința structurii cererii în niciun segment din piață, potrivit consultanților. Totodată, actualul stoc de proprietăți poate găzdui noi companii care decid să deschidă operațiuni la nivel local în perioada următoare.

Sectorul IT&C a continuat să înregistreze o activitate intensă de închiriere de birouri în primul trimestru al acestui an, la nivelul Capitalei. Companiile de tehnologie au generat cerere pentru birouri și în orașele regionale, în condițiile în care marile firme au continuat campaniile de recrutare de specialiști.

La nivelul Bucureștiului, companiile au închiriat 105.000 de metri pătrați de birouri în primele trei luni din 2019, conform datelor firmei de consultanță imobiliară Colliers International. Cererea nouă de spații pentru închiriere a scăzut cu 20% în comparație cu aceeași perioadă a anului trecut. Peste două treimi din cererea totală a venit din partea segmentului IT&C. Companiile financiar-bancare și cele de servicii profesionale au reprezentat 16%, respectiv 10%.

„Nu vedem modificări semnificative din punct de vedere al structurii cererii pe niciun segment al pieței. Astfel, pe birouri, motoarele pieței vor fi companiile de IT&C, telecom și din sectorul bancar. Vedem interes din partea unor jucători noi din aceste domenii, iar cei existenți au planuri de extindere a activităților curente, dar și aducerea unor divizii noi pe piața locală”, a declarat Andrei Drosu, consultant Capital Markets în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

Poziționarea României ca un hub pentru industria de IT&C va domina în continuare cererea pentru clădirile de birouri, adaugă Ilinca Timofte, research analyst la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

În continuare, Bucureștiul este una dintre capitalele europene cu cea mai mică suprafață de birouri raportat la numărul de locuitori. Astfel, în Capitală sunt puțin peste 1.000 de metri pătrați pentru 1.000 de locuitori din zona metropolitană.

Bucureștiul este devansat de Budapesta și Sofia la nivel regional, în timp ce capitalele din nordul Europei precum Copenhaga, Stockholm și Helsinki depășesc 5.000 de metri pătrați de spații de birouri raportat la 1.000 de locuitori, conform datelor Colliers International. În acest context, spații de birouri cu o suprafață de aproape o jumătate de milion de metri pătrați se află în faza de dezvoltare în București.

În segmentul spațiilor de retail, România a continuat să atragă în ultimul an zeci de branduri noi, în special în zona de fashion. Totodată, investițiile noi vor continua în locații bune și în orașe care nu sunt deservite de scheme dominante, potrivit lui Viorel Opaiț, business development director la JLL România.

La nivel național sunt zece județe cu o populație de 3,3 milioane de locuitori care nu au scheme de retail moderne, iar în jumătate dintre ele sunt proiecte în dezvoltare, conform unui raport al firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Totodată, Târgoviște este cel mai mare oraș din România fără un proiect de retail modern, însă în acest moment, aici este în dezvoltare un centru comercial.

„În aceste condiții, retailul de fashion va genera cerere și în anii următori, la fel ca cel de food – supermarketuri, restaurante, cafenele”, a declarat Opaiț pentru Real Estate Magazine.

Pe lângă retail, un alt segment sensibil la evoluția consumului intern este cel industrial și de logistică. „Zona industrială va beneficia în perioada următoare de o creștere susținută pe toate segmentele sale. Cererea pe segmentul logistic va fi alimentată de creșterea consumului și de e-commerce.

Din punct de vedere al capacităților de producție, zona automotive va continua să fie principalul generator de spații de producție, dar și industria alimentară, România având potențialul de a deveni un centru regional de producție și distribuție alimentară”, a precizat Emilian Podaru, head of Industrial & Logistics la Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.

Industriile active în piața închirierilor de birouri din București*

Industrie                     Cotă

IT&C                                 66%

Financiar-bancară         16%

Servicii profesionale     10%

*în T1 2019

Sursă: Colliers International

Evoluție pozitivă a industriei europene

Sectorul imobiliar european va avea condiții favorabile de dezvoltare pe fondul continuării creșterii economice, arată experții BNP Paribas. Economiile din zona euro vor crește cu 1,1% în acest an.

BNP Paribas subliniază faptul că evoluția relativă a activelor imobiliare va fi pozitivă în acest an, iar cele mai bune rezultate vor fi obținute de către proprietăți ce pot genera venituri superioare. „Economia reală își face puterea simțită în piața investițiilor din real estate. Aceasta are potențialul de a vedea o cale divergentă între performanța segmentului de ocupare față de cel al investițiilor în 2019”, spune Samuel Duah, analist al băncii franceze.

Produsele imobiliare din Europa Centrală și de Est (CEE), regiune care include România, ar urma să înregistreze, în acest an, unul dintre cei mai buni indicatori de performanță, ceea ce va conduce la o bună creștere a capitalului, sugerează experții băncii.

Totuși, o încetinire a economiei ar putea afecta piața ocupării spațiilor, în sensul în care rata de vacantare a spațiilor ar putea crește ușor, în timp ce chiriile ar urma să-și reducă ritmul de creștere.

Randamentul mediu pentru perioada 2019-2023 ar urma să fie de 5,2% pentru piața birourilor din București, nivel superior celui prognozat pentru Varșovia sau Budapesta în aceeași perioadă de timp.

Capitala României va înregistra randamente superioare și pentru segmentul de logistică, estimate la 8,7% pentru următorii cinci ani.

„CEE primește un flux foarte bun de capital în căutare de randamente în această etapă târzie a ciclului, generând performanța puternică văzută în această regiune”, potrivit lui Duah.

În schimb, un posibil risc pentru dezvoltarea sectorului imobiliar în regiune îl reprezintă incertitudinile privind disputa comercială dintre Statele Unite ale Americii și China.

Dacă primele două economii ale lumii ajung la un acord, acest lucru va readuce încrederea și în rândul companiilor care închiriază spații de birouri. Dacă deznodământul negocierilor este negativ, încrederea companiilor va fi erodată în continuare, ceea ce se va traduce în scăderi și pentru întreg ecosistemul imobiliar, conform analiștilor BNP Paribas.

Analiză publicată inițial în Real Estate Magazine, nr.28, Summer Edition 2019.