Bucureștiul riscă să piardă investiții imobiliare semnificative în anii următori dacă nu este clarificat regimul urbanismului, în special în privința noului Plan Urbanistic General (PUG) al Capitalei, care va înlocui actualul PUG, anulat în primă instanță.

Bucureștiul se bazează acum pe un PUG elaborat în anul 2000, iar lipsa actualizărilor din acest plan a condus la apariția Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) în fiecare sector, după cum explică prefectul Capitalei, Toni Greblă.

Lucrările pentru elaborarea noului PUG sunt coordonate de către Primăria Capitalei și Universitatea de Arhitectură din București.

„Trei PUZ-uri sectoriale sunt anulate de către instanță, astfel încât este un haos în urbanismul bucureștean. Odată cu elaborarea PUG-ului nou, nu va mai fi nevoie să avem PUZ-uri pentru că reglementarea de ansamblu se va găsi în PUG”, a precizat prefectul într-un interviu acordat televiziunii publice la începutul lunii septembrie.

Lipsa de predictibilitate în ceea ce privește momentul în care PUZ-urile și PUG-ul vor fi deblocate accentuează nesiguranța de pe piață, potrivit reprezentanților agențiilor imobiliare.

Eduard Turcoman, director office agency în cadrul firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, susține că dezvoltatorii care au portofolii diversificate s-ar putea să își concentreze investițiile în proiecte industriale și de logistică, pentru că acestea nu intră sub incidența autorităților din București.

Good to know

Noul PUG ar putea fi gata în 2023

„Totodată, ceea ce este mai îngrijorător este faptul că investitorii ar putea să investească în alte țări din regiune, mai ales că majoritatea sunt jucători regionali”, a declarat Turcoman pentru Real Estate Magazine.

Situația neclară privind planurile urbanistice se reflectă și în piața tranzacțiilor cu terenuri. Astfel, este posibil ca interesul pentru terenurile din interiorul Bucureștiului să scadă, din cauza lipsei de vizibilitate pe zona urbanistică, ceea ce înseamnă că ponderea orașelor regionale în totalul vânzărilor de terenuri ar putea crește, spre deosebire de anii trecuți, arată reprezentanții agenției de consultanță imobiliară Colliers.

Terenurile cu documentații de urbanism aprobate (planuri urbanistice zonale sau de detaliu, autorizații de construire) continuă să se vândă la prețuri substanțial mărite, în comparație cu terenurile similare care nu beneficiază de aceste aprobări. Vorbim de procente chiar și de 20-30%, în multe cazuri.

La încetinirea activității de construcție va mai contribui și nivelul ridicat al prețurilor materialelor, deși jucătorii din domeniu spun că aceste costuri s-au mai stabilizat în comparație cu primele luni ale anului.

„Situația generată de întârzierile în autorizarea noilor dezvoltări, PUZ-urile sectoriale suspendate și PUG-ul anulat în primă instanță a creat deja un impact vizibil atât pe piața de birouri, cât și pe cea a clădirilor rezidențiale. Prognoza referitoare la livrările noi de clădiri este afectată negativ cel puțin până în 2025 și există riscul ca acest impact să se prelungească chiar și dincolo de 2026 pe măsură ce situația aceasta persistă”, a subliniat Mihai Pătrulescu, head of investment properties în cadrul agenției imobiliare CBRE România, pentruReal Estate Magazine.

Primarul Nicușor Dan: „Se poate construi în București”

În timp ce reprezentanții dezvoltatorilor susțin că Bucureștiul ar putea pierde investiții viitoare din cauza incertitudinilor privind legislația urbanismului, primarul Nicușor Dan afirmă că se poate construi, însă cu protejarea interesului public.

Primarul a susținut într-un interviu pentru HotNews.ro că „oricine venea și cerea orice PUZ, autoritatea îi dădea, iar noi trebuie să protejăm interesul public, să nu mai permitem densificare, să nu mai permitem pierderi de spații verzi, să existe o corelație cu sistemul de învățământ, transportul public, utilitățile, adică ce înseamnă urbanism”.

Edilul a explicat că întârzierile în analiza PUZ-urilor sunt generate și de lipsa unor informații necorelate privind capacitatea instituțiilor de învățământ sau rețeaua de utilități dintr-o zonă în care un investitor vrea să demareze un proiect imobiliar.

Potrivit lui Nicușor Dan, noul PUG al Bucureștiului ar putea fi elaborat până la finalul anului 2023, însă va urma un alt circuit de avizare și nu este clar când va putea fi consultat în mod efectiv de companiile imobiliare.

Implementarea PNRR ar trebui să aducă timpi mai scurți pentru obținerea autorizațiilor

Pentru a beneficia de finanțări prin Planul Național pentru Redresare și Reziliență (PNRR), statul român a lucrat la noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. În această primăvară, proiectul a fost trimis în Parlament pentru aprobare.

Good to know

Timpul necesar pentru eliberarea autorizațiilor de construcție ar putea scădea la 135 de zile, potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor

Printre țintele specifice de reformă asumate prin PNRR se numără reducerea cu cel puțin 50% a timpului necesar pentru eliberarea autorizațiilor de construcție de către entitățile relevante, comparativ cu 2020. Intervalul ar trebui să scadă de la 270 de zile la 135 de zile pentru întregul proces de obținere a autorizațiilor de construcție, de la solicitarea certificatului de urbanism, până la intabularea construcției.

Se mai urmărește actualizarea și transpunerea în sistemele de informații geografice (GIS) a tuturor planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism general și alinierea la noile principii ale politicii urbane a României (promovarea transportului durabil și îmbunătățirea siguranței rutiere, utilizarea soluțiilor bazate pe natură/infrastructurii verzi și albastre), inclusiv la nivelul zonelor urbane și rurale funcționale.

Potrivit Codului, pentru anumite lucrări precum garajele sau locuințele cu suprafața sub 150 de metri pătrați din mediul rural va fi nevoie doar de notificarea autorităților, nu și de obținerea unei autorizații.

Totodată, statul va dezvolta un sistem de ghișeu unic digital pentru obținerea certificatelor de urbanism, avizelor și acordurilor necesare și autorizațiilor de construire.

„Ritmul rapid de schimbare pe care l-au suferit orașele în ultimele decenii și amploarea dezvoltării urbane neplanificate și necoordonate necesită o reformă a planificării spațiale. Această schimbare este menită să integreze mai bine impactul globalizării și să sprijine dezvoltarea durabilă și schimbarea practicilor”, se arată în nota de motivare a proiectului noului Cod.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.45.