Piața chiriilor, avans pe fondul creșterii prețurilor locuințelor

Ovidiu Posirca

, Real Market

Activitatea de închiriere a locuințelor se află într-un reviriment puternic după criza sanitară, iar potențialul de dezvoltare rămâne ridicat pe termen lung, având în vedere tendința de creștere a prețurilor pentru noul stoc de locuințe și avansul dobânzilor pentru noile credite ipotecare. În acest context, am putea vedea o accelerare a nișei de „build-to-rent” și să înregistrăm în marile orașe primele investiții ale dezvoltatorilor locali sau internaționali în apartamente dedicate strict închirierii.

bloc bucuresti 1024x682 - Piața chiriilor, avans pe fondul creșterii prețurilor locuințelor

În perioada 2020-2021, pe piața închirierilor de locuințe s-a înregistrat o scădere, având în vedere limitările călătoriilor și restricțiile impuse la locul de muncă și unitățile de învățământ. Pe de altă parte, interesul pentru achiziția de locuințe s-a aflat pe o tendință de creștere în același interval.

Alin Popa Crosspoint Real Estate 300x200 - Piața chiriilor, avans pe fondul creșterii prețurilor locuințelor

 

 

La acest moment, piața închirierilor a câștigat terenul pierdut în perioada de pandemie, iar pe fondul creșterilor de prețuri pentru unitățile noi, se estimează ca tot mai mulți cumpărători să aleagă varianta chiriei în zonele pe care le caută, sugerează Alin Popa, business development director, Residential, în cadrul firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

 

Good to know

Chirii de 8 euro pe metru pătrat în Cluj-Napoca

„Pentru marile centre universitare (Iași, Cluj, Timișoara, Craiova, Brașov), studenții rămân principalul motor pentru piața de închirieri. Odată cu dezvoltarea mediului de afaceri în aceste zone (în principal IT&C, automotive), orașele atrag din ce în ce mai mulți profesioniști care contribuie la dezvoltarea pieței de închirieri”, a precizat Popa pentru Real Estate Magazine.

 

În Capitală, nișa închirierilor de locuințe pentru expați a înregistrat o scădere pe fondul adoptării sistemului muncii de acasă sau în sistem hibrid. Pe această nișă, costurile lunare de închiriere ajungeau până la 4.000 de euro pentru un angajat din top management, potrivit consultantului Crosspoint Real Estate.

Cluj-Napoca, cea mai scumpă piață pentru chirii

Cluj-Napoca nu are doar cele mai scumpe locuințe, cu o medie de 2.240 de euro pe metru pătrat la finalul primului trimestru, ci și cele mai mari chirii. Un raport al imobiliare.ro relevă că pentru închirierea unui apartament în Cluj-Napoca se solicită un preț de 8 euro pe metru pătrat, preț care s-a majorat cu 12,7% în ultimul an, până la finalul primului trimestru din 2022. Prin comparație, chiria pentru un apartament din București s-a majorat în ultimele 12 luni cu doar 5,4%, până la 7,8 euro pe metru pătrat.

Gabriel Blăniță, associate director valuation & advisory services la agenția de consultanță imobiliară Colliers România, consideră că, până acum unul-doi ani, majoritatea românilor priveau chiria ca pe o stație temporară în drumul spre achiziția unei locuințe. Acest lucru se întâmpla și pentru că, în cea mai mare parte din ultimii 30 de ani, rata pentru o locuință a fost mai mică decât chiria pentru aceeași unitate rezidențială.

Gabriel Blanita Colliers 300x200 - Piața chiriilor, avans pe fondul creșterii prețurilor locuințelor

„De circa un an de zile vedem din ce în ce mai multe exemple în care chiria pentru un apartament a devenit mai mică decât rata pentru aceeași locuință. Această situație se va extinde pe măsură ce prețurile vor crește mai mult decât cresc chiriile, iar dobânzile vor face creditele pentru locuințe mult mai scumpe și inaccesibile”, a explicat Blăniță pentru Real Estate Magazine.

Rămâne însă de văzut dacă înclinația culturală pentru achiziția unei locuințe va mai fi la fel de puternică atunci când diferența dintre rată și chirie va fi semnificativ în favoarea chiriei.

„Experiența din Polonia și din Cehia ultimilor ani ne arată că sectorul închirierilor de locuințe va cunoaște o dezvoltare accelerată. Această piață va fi dominată de companii și operatori profesioniști, față de micii investitori cu unul-zece apartamente care au avut cea mai mare parte din piață până în prezent”, a spus consultantul Colliers.

La finalul T1 2022, prețul mediu de închiriere al unei garsoniere depășea 200 de euro pe lună în majoritatea orașelor mari, cu un maxim de 280 de euro în București și Cluj-Napoca. La două camere, costul lunar ajunge la 410 euro pe piața clujeană, în timp ce, pentru trei camere, apartamentele din București au cel mai mare cost mediu solicitat, de 600 de euro pe lună, relevă datele imobiliare.ro.

Formalizarea pieței chiriilor este una dintre mișcările pe care le așteaptă investitorii instituționali care analizează intrarea pe piața locală. Cât timp închirierea se realizează fără contract, cu plata „la gri”, marii investitori internaționali vor mai analiza posibile dezvoltări tip „build-to-rent” în București sau orașe regionale.

Piața se confruntă cu întârzieri la plata chiriilor

Perioada minimă contractuală pentru locuințele închiriate variază între șase și 12 luni, potrivit unui studiu realizat de Kastel Group pe un eșantion format din 500 de proprietari. Dintre cele 508 apartamente date spre închiriere, 221 au prețul sub 400 de euro lunar, 162 se încadrează în intervalul 401-600 de euro, iar 95 pornesc de la prețul de 601 euro. Restul unităților sunt estimate la peste 1.000 de euro.

Good to know

Chirie de 600 de euro pentru un apartament cu trei camere în București

Una dintre problemele cu care se confruntă peste jumătate dintre proprietarii intervievați este reprezentată de întârzierea la plata chiriei. Astfel, aproape 42% dintre chiriași au întârziat cu plata între una și 15 zile, 14% – între 16 și 30 de zile, iar 41,9% nu au întâmpinat nicio problemă în efectuarea plății chiriei sau a facturilor.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr. 44.

AXXIS 1458 × 180 px 2 slidere - AXXIS Nova Resort & SPA