Acomodarea companiilor și angajaților cu ideea sistemului de lucru hibrid, care combină munca de la birou cu cea de acasă, va genera provocări pentru proprietarii de clădiri de birouri din marile orașe, în special pentru cei care au închiriat suprafețe mari către o singură companie, de obicei o multinațională.

Revenirea angajaților la birou este așteptată pentru a doua parte a anului, însă anumite companii au permanentizat stilul de muncă hibrid. De exemplu, eMAG, cel mai mare retailer online din România, a anunțat că peste 3.000 dintre angajații săi vor putea să opteze pentru modul de lucru hibrid, de acasă și de la birou.

În prezent, peste 99% din angajații eMAG din sediile de birouri lucrează în continuare de acasă. Trecerea la sistemul hibrid se va face pe măsură ce riscurile generate de pandemie se reduc. În schimb, compania a anunțat că va păstra spațiile existente de birouri și că va investi 1,5 milioane de euro în sediul central.

În industrii variate, pornind de la outsourcing la servicii profesionale și inginerie, companiile au sugerat că munca de la distanță va continua să existe și după pandemie, însă aranjamentele de lucru vor depinde de situația financiară și productivitatea angajaților.

Subînchirierea, oportunitate pentru companiile mai mici să acceseze birouri de clasă A

Între timp, tranzacțiile de închirieri de birouri se află pe un trend descrescător, iar tranzacțiile de subînchirieri încep să prindă contur. Companiile care au închiriat suprafețe mari de birouri au realizat că pot gestiona operațiunile cu un număr mai mic de angajați la birou și restul muncind de la distanță.

Activitatea de subînchiriere a totalizat 60.000 de metri pătrați, adică mai mult de 2% din stocul total de birouri care se îndreaptă spre borna de trei milioane de metri pătrați în București. Volumul este redus față de restul pieței, însă nișa era practic inexistentă înainte de criza sanitară.

„La un an de la începerea pandemiei, numărul și volumul tranzacțiilor de subînchiriere din piața de birouri din București rămân limitate. Acest lucru se datorează în primul rând faptului că dezvoltatorii au mai multă experiență, adaptându-și oferta astfel încât să fie mai atractivi pentru potențialii chiriași”, a declarat Monica Vasile, director Office Agency la Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine, adăugând că „în același timp, companiile care au spații excedentare disponibile pentru subînchiriere au anumite constrângeri determinate de termenii contractuali agreați cu proprietarii și nu pot veni cu aceeași flexibilitate. În opinia noastră, nivelul subînchirierilor va continua să reprezinte o cotă mică din totalul tranzacțiilor”.

Good to know

Activitatea de subînchiriere a totalizat 60.000 de metri pătrați

Într-un fel, companiile care au închiriat birouri mari operează ca un furnizor de coworking care subînchiriază la rândul său din spații către companii mai mici sau chiar profesioniști independenți.

Firmele care au intrat pe piața de subînchirieri folosesc spații care estimează că nu vor mai fi folosite după implementarea politicii de lucru la distanță.

„Aceste spații de birouri sunt de cele mai multe ori oferite cu partițiile existente și chiar și cu mobilier, investiția în amenajarea biroului fiind minimă. E important, totuși, ca aceste spații să răspundă aproape integral nevoilor viitorului chiriaș, astfel încât să nu fie necesare investiții suplimentare în amenajare. De aceea, și identificarea unui potențial chiriaș poate fi ceva mai dificilă pentru aceste spații”, a comentat, pentru Real Estate Magazine, Daniela Popescu, associate director Tenant Services & Workplace Advisory în cadrul agenției de consultanță imobiliară Colliers International România.

Pe termen lung, piața birourilor ar putea câștiga o nouă categorie de chiriași. Este vorba despre firmele care apelează la piața de subînchirieri și se mută din birouri mai vechi în clădiri de clasă A.

Din studiile efectuate de Colliers până acum, reiese că cele mai multe dintre companii își doresc să implementeze politici de lucru la distanță de două-trei zile pe săptămână, ca urmare a experienței lucrului de acasă din ultimul an. Agenția colaborează deja cu o serie de companii la adaptarea birourilor pentru noul sistem de lucru.

Există situații în care spații de birouri amenajate impecabil nu sunt închiriate de câteva luni, adaugă Florina Grosu, senior account manager Office Agency la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Motivele sunt ușor de dedus. Pe de o parte, doar alte companii comparabile cu chiriașii existenți (ca mărime și putere financiară) ar putea contracta suprafețe la fel de generoase. Pe de altă parte, spațiile la cheie nu pot să se alinieze identității de imagine a unei alte corporații din alte industrii, cu alte elemente distinctive din punct de vedere al brandului.

Oferta se întâlnește cu cererea parțial, iar rezultatul este volumul redus tranzacționat pe piața subînchirierii birourilor.

„Pentru companiile medii, care sunt în căutarea unor locații premium, a unor amenajări la cheie excepționale și a unor perioade contractuale flexibile, opțiunea subînchirierii este una avantajoasă, deși rămâne un mare semn de întrebare legat de suprafețele mult prea mari disponibile pentru acestea din urmă. Pe termen lung, este posibil ca aceste spații de subînchiriere să aștepte noi chiriași. O altă opțiune ar fi ca actualii proprietari ai spațiilor să regândească un design nou, adaptat noilor tendințe de smart working, prin care să își atragă angajații la birou”, a punctat Grosu pentru Real Estate Magazine.

Tranzacțiile adaptate la pandemie continuă în sectorul birourilor

La nivel de piață, cererea pentru spații de birouri din București a fost de 214.000 de metri pătrați în 2020, cel mai scăzut nivel din 2012 până în prezent, relevă un raport al Colliers. Față de 2019, cererea s-a diminuat cu 40%.

Pe acest fond, în București va fi livrat anul acesta un stoc nou de birouri în suprafață de aproximativ 250.000 de metri pătrați, din care 40% a fost preînchiriat deja.

Activitatea de închiriere ar urma să fie afectată în acest an. Dacă, în mod normal, în fiecare an expiră contractele de închiriere pentru aproximativ 400.000 de metri pătrați de spații, „e posibil ca puține dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât și a impactului permanent al muncii la distanță”, consideră consultanții Colliers.

Însă, piața de birouri continuă să înregistreze tranzacții-cheie. De exemplu, IMMOFINANZ a închiriat o clădire din Pipera pentru 25 de ani către Grupul Provita, care va deschide un spital pe o suprafață de 11.000 de metri pătrați.

Tot pe piața din București, River Development a finalizat vânzarea clădirii de birouri The Light One către investitorul UNIQA Real Estate GmbH. Clădirea cu o suprafață de 21.653 de metri pătrați va fi integrată într-un proiect mixt care include și apartamente, la care dezvoltatorul controlat de Ion Rădulea lucrează în prezent.

Pe piața din Timișoara, compania ATOSS Software și-a relocat birourile în Vox Technology Park. Cei 170 de angajați ai companiei vor începe munca de birou în schimburi și vor fi testați împotriva COVID-19 înainte de a demara operațiunile în noul sediu.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.37.