Riscul inflației, elementul care poate stimula apetitul investitorilor imobiliari din România

Rata inflației din România ar putea urca la 3,4% la finalul acestui an, sub nivelurile din anii anteriori, însă indicatorul are un rol mai important pentru investitori într-o economie pandemică. Activele de real estate operaționale ale căror contracte de închiriere sunt indexate cu creșterea inflației rămân atractive în contextul actual, factor care atrage investitorii de dimensiuni variate, potrivit specialiștilor imobiliari.

Situația din prezent pare mai favorabilă față de 2018 și 2019, când inflația a ajuns la 4,6%, respectiv 3,8%, iar estimările actuale nu au un rol hotărâtor în decizia de investiție, deși ajută la crearea unei imagini mai clare asupra perspectivelor economice.

Banca Națională a României (BNR) țintește pentru acest an o rată a inflației de 2,5%, cu un interval de variaţie de +/-1 punct. În martie, inflația ajunsese la 3,05%, în linie cu obiectivul băncii centrale. Prin comparație, inflația din zona euro va atinge 0,79% în acest an, potrivit BNP Paribas.

Sectorul imobiliar, protecție în fața inflației mari

„Clădiri de birouri, centre comerciale sau proprietăți industriale, oricare dintre acestea ar trebui să fie asigurate împotriva creșterii inflației printr-o chirie contractuală care anual să se actualizeze absorbind această creștere. Mai departe, activele imobiliare în general au subperformat altor clase de active investiționale în ultimii ani, dar tocmai schimbarea parametrilor în piețele globale, cu revenirea inflației pe prim plan și declinul obligațiunilor, poate să sporească atractivitatea sectorului imobiliar”, a comentat Anca Merdescu, associate director Investment Services în cadrul agenției de consultanță imobiliară Colliers International România.

workplace team cooperation businesswoman laptop office copy 1024x683 - Riscul inflației, elementul care poate stimula apetitul investitorilor imobiliari din România

Potențialul imobiliarelor de a proteja investitorii de presiunea inflaționistă este recunoscut la nivel internațional. Sectorul imobiliar comercial și cel rezidențial oferă protecție față de o creștere bruscă a inflației, conform unei opinii a consultanților BNP Paribas. Însă securitatea investiției este parțială, deoarece există un ecart între creșterea prețurilor și indexarea chiriilor, deseori de șase luni.

De obicei, inflația în creștere pune presiune și pe prețurile locuințelor, dar acest lucru depinde și de cererea pe segmentul rezidențial și situația economică a celor care au contractat un credit pentru casă. Pe piața din București, prețurile apartamentelor ar urma să crească cu 7% anul acesta, în mare parte din cauza creșterii costurilor de construcție, potrivit estimărilor agenției imobiliare SVN România.

Așteptări mixte pentru piața investițiilor în acest an

Criza sanitară va avea influență asupra pieței imobiliare și în acest an, iar acest lucru se va vedea și la nivelul tranzacțiilor de investiții. Consultanții sunt de părere că piața nu va mai repeta în anul curent performanța din 2020, când volumul investițiilor s-a apropiat de un miliard de euro. Spațiile office au condus în mod tradițional tranzacțiile, însă revenirea angajaților în birourile companiilor rămâne încă incertă în următoarea perioadă, iar anumite firme au anunțat deja permanentizarea muncii de acasă. Cererea scăzută s-a reflectat și în rata de neocupare a birourilor care a crescut la 13,75% în 2020, un maxim al ultimilor patru ani. În 2021, acest indicator ar putea crește până la 18%, nivel apropiat de recordul de peste 20% atins în recesiunea din 2009-2010, se arată într-un raport Colliers.

Rising inflation 71116 copy 1024x684 - Riscul inflației, elementul care poate stimula apetitul investitorilor imobiliari din România

„În contextul unei impredictibilități menținute de noul work-from-home pentru clădirile de birouri și al măsurilor de reducere a programului de funcționare pentru centrele comerciale, anul acesta vedem un interes sporit în special pentru proprietățile de logistică și industrial care par a fi cele mai reziliente active din punct de vedere al prețului și interesului manifestat de investitori”, a explicat Merdescu.

Comerțul electronic a fost unul dintre generatoarele principale de creștere pentru spații industriale și logistice, ceea ce a permis sectorului să se apropie de borna de șase milioane de metri pătrați în 2020. Dezvoltatorii mizează pe o creștere a pieței în anii următori în București și orașe regionale cu rețele de transport eficiente.

Doar în 2020, vânzările online s-au majorat cu 13% la nivel european, iar spațiile de logistică au avut o cotă de 17% din întreg volumul investițional, arată datele BNP Paribas Real Estate.

Segmentul de retail va fi activ și anul acesta și ar putea atrage o serie de investiții, în special în proiecte mici și medii, localizate în piețe regionale sau chiar secundare, adaugă Ilinca Timofte, research analyst în cadrul companiei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

Locuințele vor genera în continuare interes, iar achiziția de apartamente pentru închiriere își menține potențialul pentru o categorie de cumpărători. Proprietățile din orașele mari, în locații cu conexiuni bune de transport și facilități pentru rezidenți vor atrage chiriași, iar randamentele pot ajunge la 7% pe an.

Chiar dacă estimările de investiții sunt mai conservatoare în România, piața imobiliară va crește per ansamblu, la nivel european. Anul acesta, investițiile imobiliare din Europa vor ajunge la 235 de miliarde de euro, în creștere cu 6% față de anul precedent, potrivit estimărilor BNP Paribas Real Estate.

„O perspectivă precaută, cu viziune pe termen lung, a permis sectorului să evite volatilitatea anului 2020”, notează analiștii BNP Paribas într-un raport.

Sectorul a fost afectat de prăbușirea concomitentă a economiilor, situație care a condus la scăderea veniturilor. Totuși, estimările arată că economia va crește accelerat în anul acesta, pe măsură ce vaccinarea avansează și afacerile reîncep operațiunile cu motoarele turate la maxim.

Rata anuală a inflației* 

                                                2021                                                           2022

 

T1

 

T2

T3

T4

T1

T2

T3

T4

Țintă (valoare centrală)

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

Proiecție IPC**

2,9%

3,2%

3,3%

3,4%

2,4%

2,5%

2,8%

2,8%

*scenariu de bază, variație anuală, sfârșit perioadă

**indicele prețurilor de consum

Sursă: BNR

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.37.

MACHETA - austrotherme