Dezvoltatorii specializați pe segmentul birourilor s-au adaptat la noile sisteme de lucru flexibile solicitate de companiile chiriașe, unele dintre acestea hotărând să-și micșoreze birourile ca urmare a avansului muncii la distanță. Pentru piața din Capitală, acest lucru se traduce într-o rată medie mai mare de neocupare a birourilor și o activitate de închiriere care este îngreunată de perspectivele incerte ale economiei. Pe de altă parte, segmentul birourilor se pregătește pentru un an 2024 cu livrări limitate de noi proiecte, ceea ce ar putea genera o creștere a chiriilor pentru spațiile de lucru aflate în clădiri finalizate în ultimii ani în locațiile populare din nordul, centrul și vestul orașului.

În București, stocul total de birouri se apropia de 3,4 milioane de metri pătrați la finalul primului trimestru al anului, iar în primele trei luni s-au mai livrat circa 42.000 de metri pătrați, 75% din această suprafață fiind închiriată deja, conform unui raport al agenției de consultanță imobiliară Colliers. Până la finalul acestui an, cele mai importante livrări vor fi reprezentate de fazele 2 ale proiectelor @Expo al Atenor, U-Center al Forte Partners, precum și H Tudor Arghezi 21 al Hagag Development Europe, însumând aproximativ 70.000 de metri pătrați. Pentru anul viitor, nu sunt așteptate livrări noi de birouri care să depășească 15.000 de metri pătrați.

Good to know

Birouri noi de 42.000 de metri pătrați, finalizate în T1 2023 în București

Între timp, foarte multe companii multinaționale și-au schimbat viziunea în ceea ce privește locul de muncă, în special companiile cu o amprentă mare și cele care au implementat un program clar de lucru hibrid. Mai mult, acest lucru este vizibil în noile strategii de abordare a componentei imobiliare, potrivit lui Tudor Ionescu, head of advisory & transaction services pentru sectorul de birouri al CBRE România.

„Sistemul de lucru hibrid a devenit o constantă în cererea nouă pentru spații de lucru; companiile chiriașe au estimări clare în ce privește prezența forței de muncă și alternanța acesteia pe perioada contractuală, iar proprietarii acomodează acest algoritm în ofertele lor. Toate discuțiile legate de spațiile de birouri țin cont de specificul muncii respectivei companii, analizând și soluționând atât nevoile generate de o prezență constantă în birou, cât și pe cele apărute în cazurile prezenței discontinue, doar în anumite zile pe săptămână”, a explicat Tudor Ionescu pentru Real Estate Magazine.

În orice caz, sistemul hibrid de închiriere a avut un impact asupra cererii nete pentru spațiile de birouri. Potrivit lui Marius Scuta, head of office department and tenant representation în cadrul JLL România, suprafețele solicitate de chiriași sunt în marea majoritate mai mici cu aproximativ 15-30%.

Acest lucru se vede și în rata de neocupare a birourilor, care a ajuns la 15,1% anul acesta, fiind cel mai mare nivel din ultimii zece ani.

„Potențialul efect al ratei de neocupare la un nivel ridicat este că poate conduce la o ajustare a valorii proprietăților, iar această ajustare va fi parțial compensată prin creșterea chiriilor”, afirmă reprezentantul CBRE România.

La suprafața disponibilă la închiriere se va adăuga și un stoc semnificativ de metri pătrați de birouri care sunt și vor fi disponibili la subînchiriere sau vor fi puși înapoi pe piață.

„Totuși, chiar și cu acești metri pătrați de birouri puși înapoi pe piață, care, în teorie, ar crește procentul de neocupare, activitatea nouă pe piața de birouri va compensa, ducând la o ușoară scădere a gradului de neocupare, până la sfârșitul acestui an”, a adăugat Marius Scuta.

În schimb, consultanții Colliers estimează că rata de neocupare se menține în jurul a 15-16% în primul trimestru al lui 2023, deși pentru clădirile de clasă A livrate în ultimii zece ani, se situează mai degrabă în zona de 10%.

Good to know

Rata de neocupare a birourilor depășește 15% în București

Există în continuare riscul ca unele suprafețe mari să fie eliberate de anumiți chiriași mari, ceea ce ar putea duce la o creștere semnificativă a gradului general de neocupare. Dar, pe de altă parte, există o ofertă limitată de clădiri în următoarele trimestre, iar gradul de ocupare în clădirile moderne este clar mai mare decât media pieței, potrivit experților Colliers.

„Perspectivele pentru piața de birouri din București rămân afectate de incertitudini semnificative. Ne așteptăm în continuare, în cadrul scenariului nostru de bază, ca economia românească să facă față contextului general instabil datorită fondurilor europene semnificative alocate țării și să vedem continuarea revenirii cererii de închiriere a spațiilor de birouri raportat la perioada pandemiei. Pe de altă parte, atât noi, cât și experții economici apreciem economia românească ca fiind relativ expusă în cazul unui șoc extern negativ, cum ar fi o recesiune substanțială în zona euro, o criză financiară în economiile avansate sau o deteriorare semnificativă a relațiilor dintre economiile avansate și China. Un astfel de scenariu ar atrage după sine o recesiune profundă a economiei românești și ar avea un impact negativ asupra pieței de birouri, fiind nevoie de câțiva ani pentru a reveni la un grad de ocupare normal”, este de părere Victor Coșconel, head of office & industrial agencies la Colliers.

Între timp, jucătorii din piață se așteaptă la o creștere a cererii pentru servicii de reamenajare a spațiilor de lucru, pentru ca birourile să răspundă mai bine cerințelor privind munca hibridă, în condițiile în care munca de la distanță devine tot mai populară.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.50.