Pandemia a obligat zeci de milioane de angajați din toată lumea să lucreze de acasă, a generat modele noi de lucru și a accelerat adoptarea modelelor hibride. Acum, la trei ani de la declanșarea pandemiei de COVID, angajatorii, proprietarii de spații office, dar și angajații se află la o răscruce de drumuri, în încercarea de a relua obiceiurile de lucru pre-pandemice, adaptându-se, în același timp, vieții și atitudinilor modificate de acești din urmă ani.
Optimismul prudent este starea de spirit care îi caracterizează pe cei mai mulți jucători din piața imobiliară din întreaga lume, intervievați de compania PwC pentru realizarea raportului anual Emerging Trends 2023. Planul acestora, potrivit raportului, este de a scăpa de criza actuală și de a repoziționa firmele pentru o altă perioadă de creștere susținută și randamente puternice. Emerging Trends 2023 reconfirmă, de asemenea, două tendințe uneori contradictorii ale pieței imobiliare: aspecte ale industriei se „normalizează” (revenind la tiparele pre-COVID), în timp ce altele par să se fi schimbat permanent pe măsură ce pandemia a început să schimbe modul în care folosim diferite tipuri de proprietăți. Aceste modele se manifestă în modul în care profesioniștii imobiliari văd perspectivele pe cele 80 de piețe urmărite de autorii raportului. Indiferent de tendințe, aceștia consideră că companiile trebuie să fie flexibile și să se adapteze rapid la schimbările pieței.
În acest material ne îndreptăm atenția asupra câtorva dintre cele mai importante provocări și oportunități din piața spațiilor de birouri din România, cu ajutorul principalelor agenții de consultanță în imobiliare.
Previziune: 10-20% din stocul imobiliar de birouri, eliminat sau reutilizat
Angajații încă nu s-au întors la birou precum înainte de începerea pandemiei și este încă prematur, potrivit autorilor studiului, să știm dacă solicitările angajatorilor de a se relua munca la birou vor avea efectul dorit de aceștia, deoarece se pare că pandemia a generat schimbări importante și posibil definitive în comportamentul și preferințele de muncă ale angajaților. Din această cauză, oamenii de afaceri intervievați pentru Emerging Trends 2023 sugerează că undeva între 10 și 20% din stocul imobiliar de birouri trebuie eliminat sau reutilizat. Multe dintre companii vor continua totuși să-și păstreze birourile, fie ca măsură de precauție în cazul în care vor avea nevoie de spațiu în viitor, fie pentru că nu pot rezilia curând contractele de închiriere. Mulți chiriași au început chiar să-și subînchirieze spațiul de birou până la expirarea contractului de închiriere. Ratele de neocupare continuă să crească încet, spre deosebire de orice alt sector imobiliar major. Cu toate acestea, nu ne așteptăm la o plecare în masă din clădirile de birouri în viitor, nici măcar în cele mai pesimiste scenarii, sunt de părere specialiștii PwC.
Investitorii de pe Wall Street par să se aștepte la o scădere profundă în sectorul spațiilor de birouri, se arată într-un articol publicat recent în The New York Times. Acțiunile marilor proprietari și dezvoltatori se tranzacționează aproape de sau sub minimele lor pandemice, performanțe slabe pe piața de valori mai largă cu o marjă uriașă. Unele obligațiuni susținute de împrumuturi de birou dau semne de stres.
Piața din România, mai rezilientă la evenimentele geopolitice
În România, piaţa spaţiilor de birouri pare că este destul de rezilientă la evenimentele geopolitice şi îşi menţine un nivel de activitate similar anului anterior, cu un total de 215.000 de metri pătrați tranzacţionaţi în primele nouă luni ale anului în curs, se arată într-un studiu al companiei Avison Young. În prezent, stocul modern de spaţii de birouri a ajuns la 3,5 milioane de metri pătrați, în timp ce rata de neocupare s-a menţinut în jurul valorii de 11,6%. Totodată, aproximativ 105.000 de metri pătrați de spații office au fost finalizaţi în primele nouă luni ale lui 2022, conform raportului Avison Young.
„În total, în primele nouă luni ale anului în curs, activitatea totală de închiriere se situează în jurul cifrei de 215.000 de metri pătrați, înregistrând o uşoară creştere comparativ cu perioada similară a anului 2021, când au fost tranzacţionaţi aproximativ 211.700 de metri pătrați. Ca să rămânem tot într-o zonă optimistă, contractele de reînchiriere au înregistrat, de asemenea, o uşoară scădere din ponderea activităţii totale de închiriere, de la 36% în anul anterior la 34% în anul curent. În următoarea perioadă, ţinând cont de pipeline-ul redus, vom asista la tranzacţii şi cereri de oferte în care se vor analiza din ce în ce mai mult una-două clădiri noi versus o serie de spaţii în clădiri mai vechi, chiriaşii fiind nevoiţi să facă o analiză temeinică între două tipuri de produse diferite. Costurile de amenajare ale spaţiilor de birouri vor înclina balanţa către un produs sau celălalt, precum şi tot ce ține de eficienţa energetică a clădirii şi costurile de exploatare ale spaţiului”, a explicat Otilia Bordei, head of office agency în cadrul Avison Young.
Cererea totală de spații de birouri moderne, de 68.800 de metri pătrați, a fost stabilă față de anul trecut și, de asemenea, față de media ultimelor patru trimestre, dar cererea nouă a fost de doar 22.200 de metri pătrați, în scădere cu 39% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, se arată în datele companiei de consultanță Colliers.
Chiar și așa, perspectivele pe termen scurt rămân încurajatoare, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul birourilor de clasă A, rata de neocupare ar putea scădea până la sfârșitul anului la o singură cifră. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea unei piețe a proprietarilor, deși tendința ar putea fi contrabalansată parțial, deoarece unele companii mari ar putea subînchiria o parte din spațiile de birouri sau ar putea să-și reducă suprafața ocupată, în contextul muncii hibride.
„La prima vedere, declinul cererii raportat la anul trecut este neliniștitor, dar, în paralel, vedem că există încă destul de multă vigoare pe piața de leasing din România, cu mai multe contracte mari de închiriere în diferite stadii de negociere. Iar lor probabil că li se adaugă și multe contracte de dimensiuni mici și medii. Problema este că vremurile nesigure de acum impun o prudență sporită, iar acest lucru se observă în toate aspectele pieței de birouri. Companiile păstrează o abordare moderat pozitivă, dar aceasta se poate schimba într-o secundă, dacă s-ar schimba condițiile economice sau dacă, să zicem, războiul din Ucraina ar lua o altă turnură. Altfel, trimestrul s-a remarcat prin câteva tranzacții, doar trei dintre ele totalizând 30.000 de metri pătrați, și anume relocarea birourilor SSC ale BAT în One Cotroceni Park, reînnoirea contractului de închiriere al Infineon Technologies în Novo Park și reînnoirea contractului NXP Semiconductors în Campus 6, toate cele trei tranzacții fiind de dimensiuni aproximativ egale”, explică Victor Coșconel, head of leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Stocul nou de birouri ar putea depăşi patru milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu
În ceea ce privește rata de neocupare a spaţiilor moderne de birouri, în condițiile în care în ultima vreme au fost livrate destul de multe clădiri, este posibil ca aceasta să fi crescut ușor față de nivelul de la jumătatea anului, de aproximativ 15%, dar consultanții Colliers notează că piața de birouri este destul de eterogenă, iar gradul de ocupare în clădirile bune și cu legături solide la rețeaua de infrastructură este deja de peste 90%. Acest lucru înseamnă că unii chiriași au de făcut o alegere mai dificilă decât în urmă cu câțiva ani, în special dacă vor să fie poziționați într-o anumită zonă a Bucureștiului sau dacă doresc o anumită clădire. Această situație are mai degrabă aspectul unei piețe a proprietarilor în anumite părți ale orașului, ceea ce a dus la faptul că proprietarii au putut negocia condiții mai avantajoase de închiriere.
Oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti, raportat la alte piețe mari de birouri din Europa, este un factor care conferă rezistență pe termen lung în fața evoluțiilor negative, consideră consultanții Colliers, care se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi patru milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de cinci milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză. Compania de consultanță afirmă, de asemenea, că piața de birouri din Capitală va crește și în calitate, nu doar în cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii și chiriașii acordă o atenție sporită eficienței energetice și politicilor de mediu.
„Perspectivele pentru piața de birouri din București rămân marcate de incertitudini importante, dar încă există argumente în favoarea unor surprize atât pozitive, cât și negative, în perioada următoare. Pe partea pozitivă, avem o piață a forței de muncă încă destul de restrânsă (ceea ce indică o expansiune a companiilor), o piață de birouri insuficient aprovizionată, care permite o mai bună absorbție a spațiilor de birouri vacante, plus un context economic general încă stabil. În ceea ce privește partea negativă, observăm că munca hibridă nu și-a pus încă pe deplin amprenta asupra pieței de profil (există semnale că destul de multe companii nu au luat încă nicio decizie în acest sens), contextul incert ar putea determina companiile să amâne orice investiții noi, la care se adaugă și încetinirea economiilor dezvoltate, care ar trebui să se resimtă mai devreme sau mai târziu și în România. În concluzie, vechiul proverb «Speră la ce e mai bun, dar pregătește-te pentru ce e mai rău» se adeverește în contextul actual pentru economie în general și inclusiv pentru piața de birouri din București”, conchide Victor Coșconel.
Chiriile spațiilor de birouri din București, cele mai reduse la nivel regional și continental
În ceea ce privește nivelul de preț al chiriilor spațiilor de birouri din Capitală, acestea sunt printre cele mai reduse atât la nivel regional, cât și continental, lucru ce reprezintă un punct major de atracție pentru companiile din domeniul IT&C, alături de forța de muncă disponibilă și nivelul salariilor pentru specialiștii din acest sector, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Astfel, chiar dacă nivelul chiriilor prime din București a continuat să crească în trimestrul al treilea, ajungând la 19,5 euro pe metru pătrat pe lună, față de 18,5 euro pe metru pătrat pe lună la începutul anului, Capitala rămâne printre cele mai ieftine destinații din Europa în ceea ce privește acest segment imobiliar. Prin comparație, în Budapesta și Varșovia, chiriile prime se situează la 24,5 și, respectiv, 24 de euro pe metru pătrat pe lună, iar în Praga se înregistrează un nivel chiar mai ridicat, de 27 de euro pe metru pătrat pe lună. În capitala Bulgariei, birourile se închiriază cu un maxim de 15 euro pe metru pătrat pe lună.
Good to know
Chirii lunare de până la 19,5 euro pe metru pătrat pentru birourile din București
„Bucureștiul este, fără îndoială, unul dintre huburile tehnologice din Europa Centrală și de Est, dacă ne uităm la investițiile pe care companiile din acest sector le-au făcut aici în ultimii ani. Din perspectivă imobiliară, în ultimii zece ani, această industrie a cumulat peste un milion de metri pătrați de birouri închiriați doar în București, reprezentând aproximativ 40% din volumul tranzacționat în acest interval. Chiar dacă anul acesta a venit cu multe provocări, companiile din domeniul IT&C au continuat să fie active pe piața închirierilor de spații de birouri, cu circa 80.000 de metri pătrați închiriați în primele nouă luni ale anului, reprezentând 35% din totalul suprafeței contractate în București”, punctează Mădălina Cojocaru, partner office agency, Cushman & Wakefield Echinox.
Companiile sunt tot mai atente la nevoile angajaților
Pe de altă parte, într-un efort de adaptare la schimbările de pe piața muncii și la noile formate de lucru hibrid, companiile apelează la servicii specializate pentru a face tranziția cât mai lină și mai eficientă către un nou stil de lucru, potrivit companiei de consultanță CBRE România. Companiile sunt din ce în ce mai atente la nevoile angajaților, de la reamenajarea spațiilor de birouri, până la conectarea echipelor. În special companiile cu un număr mare de angajați au nevoie de servicii specializate pentru a coordona întregul proces de schimbare a modului și proceselor de lucru.
Good to know
Birouri noi de peste 50.000 de metri pătrați în București, până la finalul lui 2022
„În colaborarea cu partenerii noștri, ne gândim mereu la procesul de schimbare aplicabil angajaților companiei. Pornim de la a înțelege organizarea și cultura, ulterior proiectând soluții împreună cu echipele lor de proiect și ocupându-ne de comunicare și implementare. În acest fel arătăm tuturor părților implicate un produs finit cu care vor rezona. Este din ce în ce mai dificil să livrezi un proiect de amenajare de succes fără componenta de change management, atât de benefică angajaților și desfășurării activității”, precizează Mihaela Topor, senior workplace consultant la CBRE.
O tendință devenită la rândul ei cerință uzuală, componenta ESG influențează deciziile privind spațiul de lucru ales de către companii – din ce în ce mai multă atenție este acordată selecției materialelor, zonelor colaborative, incluziunii și diversității. În acest context devine crucial ca, atunci când o companie își mută sau își reamenajează birourile, consultantul imobiliar să colaboreze îndeaproape cu echipa de resurse umane și, uneori, cu reprezentanți ai tuturor echipelor din cadrul companiei.
„Spre exemplu, într-unul dintre proiectele noastre, dezvoltat pentru o companie de top, care dispune de un ghid strict referitor la spațiul de lucru, ar fi trebuit să încorporăm atât de multe cerințe de spațiu, încât matematic nu se încadrau în suprafața de metri pătrați utili pe care îi aveam la dispoziție. Procesul de change management ne-a ajutat să structurăm nevoile lor reale, să optimizăm spațiul până când acesta a încadrat toate cerințele plus câteva idei locale noi și să discutăm optica fiecăruia până când au fost mulțumiți în noul spațiu. Un design al cărui succes a fost determinat de procesul de change management”, explică Mihaela Topor.
Tehnicile de change management sunt vitale pentru îmbunătățirea rezultatelor de business și adaptarea la nevoile unei companii în schimbare sau la schimbări care au potențialul de a crea neînțelegeri în rândul angajaților. Cu toate acestea, de prea multe ori, nevoia de gestionare a schimbării în situații pozitive de creștere este trecută cu vederea. Se presupune adesea că firmele pot absorbi acest tip de schimbare pentru că este pozitivă, dar, de obicei, această creștere este însoțită de o relocare a birourilor.
Spații office livrate în 2022
În primele trei trimestre din 2022 au fost finalizate și livrate următoarele spații, însumând aproximativ 100.000 de metri pătrați: două clădiri din cadrul complexului Sema Parc, Oslo şi London, totalizând 31.400 de metri pătrați, precum şi AFi Tech Park 2 (24.500 de metri pătrați), amplasate în zona de centru-vest, Tandem (21.000 de metri pătrați) şi H Tudor Arghezi (6.800 de metri pătrați) în centru, iar în zona de nord, prima fază a proiectului @Expo, B1-B2 (21.000 de metri pătrați). Până la sfârşitul anului mai sunt anunţate spre finalizare One Cotroceni Park 2, precum şi faza a doua a complexului Equilibrium, cele două proiecte urmând să aducă pe piaţă în jur de 54.000 de metri pătrați.
Cererea nouă a depășit suprafața proiectelor livrate în primele trei trimestre ale lui 2022 în București, proiecte ce au totalizat 105.500 de metri pătrați, astfel încât rata de neocupare a spațiilor de birouri a înregistrat o scădere în trimestrul al treilea, până la nivelul de 14,4%. Activitatea de dezvoltare se menține la niveluri extrem de reduse, astfel că până la finalul anului viitor este programată livrarea a doar șase proiecte, cu o suprafață cumulată de 129.000 de metri pătrați, potrivit analizei realizate de compania Cushman & Wakefield Echinox.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.47.
