Acomodarea companiilor și angajaților cu ideea sistemului de lucru hibrid, care combină munca de la birou cu cea de acasă, va genera provocări pentru proprietarii de clădiri de birouri din marile orașe, în special pentru cei care au închiriat suprafețe mari către o singură companie, de obicei multinaționale.

Revenirea angajaților la birou este așteptată pentru a doua parte a anului, însă anumite companii au permanentizat stilul de muncă hibrid. De exemplu, eMAG, cel mai mare retailer online din România, a anunțat că peste 3.000 dintre angajații săi vor putea să opteze pentru modul de lucru hibrid, de acasă și de la birou.

În prezent, peste 99% din angajații eMAG din sediile de birouri lucrează în continuare de acasă. Trecerea la sistemul hibrid se va face pe măsură ce riscurile generate de pandemie se reduc. În schimb, compania a anunțat că va păstra spațiile existente de birouri și că va investi 1.5 milioane de euro în sediul central.În industrii variate, pornind de la outsourcing la servicii profesionale și inginerie, companiile au sugerat că munca de la distanță va continua să existe și după pandemie, însă aranjamentele de lucru vor depinde de situația financiară și productivitatea angajaților.

Subînchirierea, oportunitate pentru companiile mai mici să accese birouri Clasa A

Între timp, tranzacțiile de închirieri de birouri se află pe o tendință descrescătoare, iar tranzacțiile de subînchirieri încep să prindă contur. Companiile care au închiriat suprafețe mari de birouri au realizat că pot gestiona operațiunile cu un număr mai mic de angajați la birou și restul în munca la distanță.

Activitatea de subînchiriere a totalizat 60.000 de metri pătrați, adică mai mult de 2% din stocul total de birouri care se îndreaptă spre borna de 3 milioane mp în București. Volumul este redus față de restul pieței, însă nișa era practic inexistentă înainte de criza sanitară.

„La un an de la începerea pandemiei, numărul și volumul tranzacțiilor de subînchiriere din piață de birouri din București rămân limitate. Acest lucru se datorează în primul rând faptului că dezvoltatorii au mai multă experiență, adaptându-și oferta astfel încât să fie mai atractivi pentru potențialii chiriași”, a declarat Monica Vasile, director Office Agency Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

„În același timp, companiile care au spații excedentare disponibile pentru subînchiriere au anumite constrângeri determinate de termenii contractuali agreați cu proprietarii și nu pot veni cu aceeași flexibilitate. În opinia noastră, nivelul subînchirierilor va continua să reprezinte o cotă mică din totalul tranzacțiilor”, a adăugat Vasile.

Într-un fel companiile care au închiriat birouri mari operează ca un furnizor de coworking care subînchiriază la rândul său din spații către companii mai mici sau chiar profesioniști independenți.

Firmele care au intrat pe piața de subînchirieri folosesc spații care estimează că nu vor mai fi folosite după implementarea politicii de lucru la distanță.

„Aceste spații de birouri sunt de cele mai multe ori oferite cu partițiile existente și chiar și cu mobilier, investiția în amenajarea biroului fiind minimă. E important totuși ca atât aceste spații să răspundă aproape integral nevoilor viitorului chiriaș, astfel încât să nu fie necesare investiții suplimentare în amenajare. De aceea și identificarea unui potențial chiriaș poate fi ceva mai dificilă pentru aceste spații”, a comentat Daniela Popescu, associate director Tenant Services & Workplace Advisory Office 360°, în cadrul agenției de consultanță imobiliară Colliers, pentru Real Estate Magazine.

Pe termen lung, piața birourilor ar putea câștiga o nouă categorie de chiriași. Este vorba despre firmele care apelează la piața de subînchirieri și se mută din birouri mai vechi în clădiri de clasa A.

Din studiile efectuate de Colliers pană acum, reiese ca cele mai multe dintre companii își doresc să implementeze politici de lucru la distanța de 2-3 zile pe săptămână, ca urmare a experienței lucrului de acasă din ultimul an. Agenția lucrează deja cu o serie de companii la adaptarea birourilor pentru noul sistem de lucru.

Există situații în care spații de birouri amenajate impecabil nu sunt închiriate de câteva luni, adaugă Florina Grosu, senior account manager, Office Agency, la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Motivele sunt ușor de dedus. Pe de-o parte, doar alte companii comparabile cu chiriașii existenți (ca și mărime și putere financiară) ar putea contracta suprafețe la fel de generoase. Pe de altă parte, spațiile la cheie nu pot să se alinieze identității de imagine a unei alte corporații din alte industrii, cu alte elemente distinctive din punct de vedere al brandului.

Oferta se întâlnește cu cererea parțial, iar rezultatul este volumul redus tranzacționat pe piața subînchirierii birourilor.

„Pentru companiile medii, care sunt în căutarea unor locații premium, a unor amenajări la cheie excepționale și a unor perioade contractuale flexibile, opțiunea subînchirierii este una avantajoasă, deși rămâne un mare semn de întrebare, legat de suprafețele mult prea mari- disponibile pentru acestea din urmă. Pe termen lung, este posibil ca aceste spații de subînchiriere să aștepte noi chiriași. O altă opțiune ar fi ca actualii proprietari ai spațiilor să regândească un design nou, adaptat noilor tendințe de smart working, prin care sa își atragă angajații la birou”, a comentat Grosu pentru Real Estate Magazine.

În piața imobiliară oferta este variată, existând deja posibilități de spații dimensionate pentru toate categoriile de clienți.

„O tendință observată în pandemie a fost aceea a chiriașilor care au căutat spații individuale, în vile sau construcții de mai mici dimensiuni, adaptate cerințelor clientului, cu spații de sub 1.000 mp”, a declarat Constantin Căpraru, managing partner al agenției 24REAL, pentru Real Estate Magazine.

„Din ce în ce mai mulți clienți revin la birou și își propun să închirieze spații de lucru până la începutul acestei veri. Se uită mai atent la posibilitatea de distanțare a birourilor (posturilor de lucru), dar și existența teraselor/curților. Observație aici ar fi clienții care optează pentru varianta de lucru hibrid și care caută să închirieze spații ceva mai mici decât înainte de pandemie”, a adăugat Căpraru.

Tranzacțiile adaptate la pandemie continuă în sectorul birourilor

La nivel de piață, cererea pentru spații de birouri din București a fost de 214.000 de metri pătrați în 2020, cel mai scăzut nivel din 2012 până în prezent, relevă un raport al Colliers. Față de 2019, cererea s-a diminuat cu 40%.

Pe acest fond, în București va ajunge anul acesta un stoc nou de birouri în suprafață de aproximativ 250.000 mp, din care 40% a fost preînchiriat deja.

Activitatea de închiriere ar urma să fie afectată în acest an. Dacă în mod normal, în fiecare an expiră contractele de închiriere pentru aproximativ 400.000 mp de spații, „e posibil ca puține dintre acestea să fie reînnoite, atât din cauza problemelor economice actuale, cât și a impactului permanent al muncii la distanță”, potrivit consultanților Colliers.

Însă, piața de birouri continuă să înregistreze tranzacții cheie. De exemplu, IMMOFINANZ a închiriat o clădire din Pipera pentru 25 de ani către Grupul Provita care va deschide un spital pe o suprafață de 11.000 mp.

Tot pe piața din București, River Development a finalizat vânzarea clădirii de birouri The Light One către investitorul UNIQA Real Estate. Clădirea cu 21.653 mp va fi integrată într-un proiect mixt care include și apartamente, la care dezvoltatorul controlat de Ion Rădulea lucrează în prezent.

Pe piața din Timișoara, compania IT Atoss Software și-a relocat birourile în proiectul Vox Technology Park. Cei 170 de angajați ai companiei vor începe munca de birou în schimburi, și vor fi testați împotriva Covid-19 înainte de a demara operațiunile în noul sediu.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.37