Spații industriale și logistice noi se aflau în diferite etape de dezvoltare la finalul primului semestru al anului, iar cererea ridicată pentru proiecte a condus la un grad de ocupare de 100% pentru anumite orașe. Pe măsură ce românii vor comanda tot mai multe produse online, piața depozitelor va continua să înregistreze marje ridicate de creștere și în anii următori.

Borna de cinci milioane de metri pătrați de spații industriale va fi depășită anul acesta, iar pe fondul economiei pandemice, dezvoltatorii ar putea accelera planurile de investiții atât în orașe strategice precum București, Cluj-Napoca sau Constanța, dar și în locații emergente, în special în estul României.

Pentru anul viitor, stocul estimat de proiecte noi care ar putea fi livrate se încadrează între 700.000 și un milion de metri pătrați, potrivit estimărilor consultanților Colliers.

„La o piață care anul acesta se va apropia de pragul de șase milioane de metri pătrați, să ai o creștere de 10-20% a ofertei într-un singur an e un eveniment deosebit. Așteptările pentru 2022 din prisma livrărilor se leagă mai degrabă de ce am văzut în anii recenți și de faptul că, și cu acestea, România va avea o suprafață de depozite moderne mult sub Polonia sau Cehia raportat la populație, în pofida faptului că avem un nivel al consumului pe locuitor similar. Deci mai este mult loc de dezvoltare, cu sau fără pandemie”, a explicat Silviu Pop, head of research la firma de consultanță imobiliară Colliers România.

Țara noastră are în acest moment a treia cea mai mare piață de spații industriale din Europa Centrală și de Est. Ritmul de creștere este impresionant, însă decalajul față de lideri s-a menținut. De exemplu, piața poloneză are proiecte industriale extinse pe aproape 21 de milioane de metri pătrați, iar în Cehia, volumul de spații a depășit nouă milioane de metri pătrați, potrivit unui raport al agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Good to know

8% – randamentul spațiilor industriale prime

 

În schimb, randamentele pentru spații industriale prime din România ating 8%, fiind cel mai ridicat nivel din regiune. Acesta este un factor care poate atrage noi investiții, la care se adaugă dezvoltarea graduală a rețelelor de transport rutier și existența unui număr suficient de angajați în marile centre logistice.

În tot acest context, pandemia a avut forța de a accelera anumite tendințe care existau deja în economia locală.

„Una dintre acestea este, desigur, aplecarea către comerțul online, și o a doua tendință importantă ar fi dezvoltarea mai localizată a comerțului (însemnând și orașele mai mici, unde nu existau până recent centre comerciale moderne). Ambele situații vor duce la o creștere rapidă a cererii de spații de depozitare – în cazul comerțului online, firmele vor avea nevoie de depozite locale (închiriate fie pe cont propriu, fie la firme terțe de logistică – 3PL) pentru a putea oferi livrări într-un termen competitiv, iar în cazul comerțului offline, retailerii vor avea nevoie să-și extindă mult rețeaua de depozite la nivel național pentru a putea deservi magazine din diverse zone ale țării”, a precizat reprezentantul Colliers.

Deja, în anumite orașe precum Cluj-Napoca, Brașov și Pitești, spațiile de depozitare disponibile au o cotă de aproximativ 1%, astfel încât companiile care au nevoie de spații vor avea mari probleme în găsirea unei locații potrivite.

Activitate în creștere pe piața tranzacțiilor

Interesul crescut pentru spațiile industriale s-a văzut și în piața tranzacțiilor, unde au fost activi atât jucători consacrați deja prezenți în țară, dar și noi investitori.

Good to know

70 de milioane de euro – volumul investițiilor în piața industrială locală în S1

Grupul imobiliar sud-african Fortress este un nou proprietar de spații industriale pe piața din București. Compania a preluat proiectul ELI Park 1, în suprafață de 50.000 de metri pătrați, de la Element Industrial și Pavăl Holding. Aflat în zona Buftea-Chitila, proiectul este dezvoltat în mai multe etape. Totodată, Element Industrial are în plan investiții similare în alte orașe și, recent, a demarat lucrările la ELI Park Brăila, un proiect industrial de 25 de milioane de euro.

Altă tranzacție-cheie a fost încheiată de CTP, care a cumpărat parcuri industriale de 112.000 de metri pătrați, în patru orașe, de la Zacaria. Astfel, CTP se apropie de obiectivul de a atinge stocul de două milioane de metri pătrați până la finalul acestui an. Tot în 2021, dezvoltatorul a mai cumpărat proiecte întinse pe 40.000 de metri pătrați de la Catalyst Capital.

Record de investiții pe piața europeană

Pe lângă cererea ridicată, segmentul industrial a înregistrat și un record de investiții. Peste 25 de miliarde de euro s-au investit în proiecte industriale și de logistică în primul semestru, în creștere cu 62% față de perioada similară a anului trecut, potrivit unui raport al BNP Paribas Real Estate. La nivelul României, investițiile au fost de 70 de milioane de euro, nivel mai mult decât triplu față de primul semestru din 2020.

„Volumul de dezvoltări spre livrare nu poate acoperi cererea în exces și acest lucru va conduce inevitabil la compresia suplimentară a randamentelor”, notează experții BNP Paribas.

Comerțul electronic a rămas principalul motor al pieței de depozite la nivel european. Mai mult, în ultimele 18 luni, creșterea comerțului alimentar și importanța tot mai mare a livrărilor tip „last mile” în orașe au susținut dezvoltarea soluțiilor de depozitare.

În piața imobiliară comercială, proiectele industriale au fost singurele cu o evoluție pozitivă a investițiilor. Datele BNP Paribas relevă faptul că volumul investițiilor s-a diminuat cu 5% pentru birouri și cu 29% pentru retail.

Pe fondul unei creșteri de două cifre a comerțului electronic în Europa, interesul pentru proiectele industriale și de logistică va rămâne ridicat în continuare.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.40.