În mai bine de 17 luni, piața birourilor a trecut printr-un proces brusc de adaptare la noile cerințe ale companiilor chiriașe, iar flexibilitatea poate descrie cel mai bine așteptările pe care dezvoltatorii, companiile și angajații le au când vine vorba despre perspectivele aranjamentelor de lucru.

Criza sanitară continuă să aibă un impact negativ asupra unui număr ridicat de țări, iar incertitudinile privind pandemia au generat același set de provocări pentru companiile din întreaga lume.

Scenariile privind revenirea angajaților în clădirile de birouri depind de ratele de vaccinare, normele impuse de autorități și specializarea companiilor. Pe piața din România, consultanții estimau inițial că din luna septembrie vom vedea un număr ridicat de oameni în spațiile de birouri cu respectarea măsurilor de limitare a riscurilor pentru sănătate. Agențiile imobiliare sugerează că mai puțin de jumătate dintre angajați au revenit în sediile fizice ale companiilor din marile clădiri de birouri, iar revenirea în totalitate s-ar putea să nu se mai producă niciodată pentru anumite industrii.

Ușoară revenire în clădirile de birouri

Vlad Săftoiu, research analyst în cadrul agenției Cushman & Wakefield Echinox, susține că gradul de utilizare a spațiilor office a crescut într-adevăr în ultimele trei luni și putem estima că, în majoritatea clădirilor de birouri, acesta se situează la un nivel de aproximativ 40-50%.

„Este oarecum dificil de previzionat ce se va întâmpla în perioada următoare mai ales din cauza evoluției curente a pandemiei, dar ne așteptăm ca gradul de utilizare să rămână relativ constant, urmând ca după atenuarea efectelor noului val de infectări să asistăm la o creștere a acestui indicator”, a explicat Săftoiu pentru Real Estate Magazine.

Good to know

3 milioane de metri pătrați – stocul de birouri disponibil pe piața din București

Conceptul de clădire sănătoasă a devenit tot mai folosit în contextul pandemiei, iar facilități ce țin de calitatea aerului și echipamentele touchless sunt prezente în tot mai multe proiecte de birouri.

De exemplu, în birourile Equilibrium deținute de Skanska în nordul Capitalei se găsesc camere de termoviziune fixă, care înregistrează temperatura corporală.

Suprafețele de uz comun, precum panourile lifturilor și mânerele ușilor de acces din spațiile comune, sunt prevăzute cu folii nanoseptice, care sterilizează suprafața acoperită. Pentru respectarea normelor de distanțare socială și reducerea contactului a fost implementată funcția de recepție virtuală, aplicație care permite vizitatorilor accesul în clădire pe baza unui cod QR primit prin SMS din partea angajaților din clădire. Tot pentru limitarea contactului, accesul în clădire poate fi făcut și prin înregistrarea la recepție prin intermediul tabletelor puse la dispoziție.

Anne-Marie Diaconu

Dezvoltatorul Skanska spune că a observat un grad tot mai ridicat de folosire a clădirii Equilibrium.

„Remarcăm un trend ascendent în ceea ce privește reluarea activității de la birou în rândul angajaților, mai ales odată cu începutul noului an școlar”, a precizat Anne-Marie Diaconu, leasing and asset management director la divizia de dezvoltare comercială a Skanska în Europa Centrală și de Est (CEE), pentru Real Estate Magazine.

Un studiu derulat de Skanska în parteneriat cu o companie de cercetare și analiză la nivelul Europei Centrale și de Est arată că 48% dintre cei 2.000 de angajați intervievați din CEE lucrează în fiecare zi de la birou și tot 48% dintre angajații români s-au întors să-și desfășoare activitatea în spațiile de lucru.

Același studiu notează că, pentru 51% dintre angajații chestionați, varianta ideală de muncă este cea de tip hibrid, care presupune cel puțin trei-patru zile pe săptămână lucrate de la birou și restul de acasă, tendință vizibilă în toate țările din CEE.

Good to know

51% – angajații care își doresc sistemul de muncă hibrid la nivel regional, potrivit unui studiu Skanska

Laurențiu Afrasine, CEO Akcent Development, spune că, în clădirea Mendeleev Office 5 deținută în centrul Capitalei, peste 95% dintre angajații chiriașilor proiectului aleg să vină constant la birou. Dezvoltatorul are mai multe proiecte de birouri în centrul orașului care au un grad integral de ocupare.

„Vom miza, ca și până acum, pe clădirile de birouri de tip boutique. Nu ne dorim să investim în clădiri de birouri la marginea orașului, mizăm pe zonele centrale de unde oamenii pot ajunge mult mai ușor acasă”, a explicat Afrasine pentru Real Estate Magazine. Akcent Development are un plan de investiții de 300 de milioane de euro care implică și un proiect mixt cu apartamente și birouri.

„Cred în acest tip de dezvoltare, iar dacă condițiile socio-economice din 2022 vor fi cel puțin la fel ca cele de acum, vom demara procedura de autorizare. Bucureștiul este totuși o capitală europeană, care are în continuare o ofertă redusă de spații de birouri moderne per cap de locuitor în comparație cu alte capitale și centre de business”, a mai spus Afrasine.

Pe fond pandemic, piața de birouri din București a depășit trei milioane de metri pătrați în primul semestru, iar cererea de spații s-a diminuat cu 10%, relevă un raport al agenției de consultanță imobiliară Colliers. În schimb, rata de neocupare a ajuns la 15,75%, un maxim al ultimilor șapte ani.

„Revenirea la o formă de normalitate (inclusiv din prisma muncii) a depins încă din prima clipă de normalizarea situației medicale, ceea ce nu pare să mai fie acum o realitate nici pentru România, nici pentru multe alte țări. Așadar, acum s-au mutat așteptările revenirii la birouri către primăvara-vara anului viitor, dar, atenție, din nou depinde de ce se întâmplă pe plan medical”, a declarat Silviu Pop, head of research la Colliers România, pentru Real Estate Magazine.

Între timp, combinația între munca de la distanță și cea dintr-un birou al companiei este considerată modalitatea optimă de continuare a activității. Adaptarea la sistemul de lucru de acasă pare să fie o opțiune la care angajații nu vor renunța foarte ușor, mai mult, putând deveni chiar un avantaj competitiv în lupta pentru talente.

De la o zi pe săptămână în care se lucra acasă înainte de pandemie, acum s-a ajuns la o medie de 2,5 zile. O permanentizare a sistemului hibrid ar putea conduce la o reducere a cerințelor pentru spații de birouri pe termen mediu și lung.

De altfel, companiile din zona de tehnologie, media și telecom, logistică și servicii financiare au potențialul cel mai mare de a reduce spațiile de birouri în următorii cinci ani, potrivit unui studiu al Urbanite Advisors. Cercetarea s-a bazat pe respondenți din 16 țări, în principal din companii europene, care ocupă spații de birouri întinse pe 15 milioane de metri pătrați. Una dintre concluziile sondajului este că peste 80% dintre respondenți se așteaptă să aibă mai mult spațiu pentru întâlniri și colaborări.

Cum arată o săptămână în regim de lucru hibrid

Un mix potrivit între locații și spațiile de lucru va sprijini noul normal al muncii pentru numeroși angajați.

Astfel, două zile pe săptămână, munca va fi bazată acasă, fiind stimulată colaborarea virtuală și activitatea individuală. La fel de bine, se poate lucra dintr-un spațiu de coworking aflat la o scurtă distanță de casă și unde se poate ajunge cu bicicleta sau alt mijloc de transport ecologic.

O zi pe săptămână, angajații ar lucra într-un birou regional/satelit în care se poate socializa și colabora, fiind un loc bun și pentru activități individuale.

În alte două zile, angajații ar merge la biroul principal și aici ar avea oportunitatea să participe la evenimente care stimulează creativitatea și contribuie la realizarea unor noi proiecte inovatoare.

În acest scenariu, clădirea de birouri rămâne un element-cheie în viața profesională a angajaților dacă sunt introduse facilități precum spații de colaborare și zone de lucru în regim coworking.

Reprezentantul Skanska subliniază că lucrul la distanță se va concentra în principal pe proiectele individuale, în timp ce proiectele comune, care presupun colaborare, inovație și ședințe de brainstorming, se vor desfășura mai degrabă de la birou.

Provocarea relocării birourilor în pandemie

Dinainte de apariția crizei sanitare, BRD Groupe Société Générale avea în plan să regrupeze echipele care își desfășurau activitatea în diferite zone ale Capitalei, în afara sediului central din Piața Victoriei. Astfel, banca a închiriat 9.000 de metri pătrați în City Offices, o clădire de birouri gestionată de Globalworth.

Mihai Selegean, director general adjunct, BRD Groupe Société Générale, susține că banca se pregătește pentru perioada post-pandemie cu un model hibrid, un mix flexibil de telemuncă și prezență fizică, în funcție de specificul jobului.

„Echipele BRD care lucrează în clădire au posibilitatea de a-și alege zilele din săptămână în care lucrează de la birou și vor avea la dispoziție și o aplicație prin care își pot rezerva biroul, sălile de întâlnire și locul de parcare atunci când vor alege să vină la birou. Sediul City Offices a fost gândit în sistem FlexiOffice, cu aproximativ 30% mai puține posturi de lucru decât oameni; mai departe, procentul exact în care se va practica munca la distanță rămâne de definit – el va depinde de apetitul oamenilor și de eficiența muncii hibride”, a explicat Selegean pentru Real Estate Magazine.

Mihai Selegean

Noile birouri BRD au fost create de specialiștii Colliers, care au urmărit să realizeze un spațiu unde membrii echipei să poată lucra împreună, într-un mod colaborativ și agil, dar în același timp în siguranță, respectând măsurile privind limitarea riscurilor pentru sănătate.

„Am pornit de la nevoile și așteptările oamenilor și i-am întrebat ce este cel mai important pentru ei când vine vorba de biroul lor. Așa a rezultat un birou în sistem FlexiOffice, sub conceptul de coworking, care îmbină, într-un design atipic și deosebit arhitectural, zone unde oamenii pot lucra în diferite configurații, de la lucrul individual și până la echipe de trei până la 20 de persoane, și un amfiteatru dedicat evenimentelor interne cu până la 100 de persoane, contribuind astfel la coeziunea echipelor”, a detaliat Sebastian Dragomir, partner and head of Office 360° la Colliers.

Mobilierul este ergonomic și birourile pot fi ajustate pe înălțime, există partiții de sticlă transparentă pentru mai multă siguranță, sălile de meeting sunt dotate cu pereți mobili pentru repartiționarea spațiului și există inclusiv panouri fonoabsorbante suspendate. În plus, fiecare spațiu/sală de meeting dispune de sisteme de ventilație dedicate, iar pentru fiecare birou există opțiuni de conectivitate la rețeaua de energie și la sistemele de date.

Dragomir spune că în BRD City Offices s-au integrat mai multe tehnologii pentru controlul iluminatului ambiental și al temperaturii interioare și ventilației, display-uri de ultimă generație și hub-uri pentru printare.

Ce organizații sunt avantajate de munca de acasă/de la birou

Sursă: Urbanite Advisors

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.40.