Flexibilitatea spațiilor, tendința emergentă pe piața spațiilor industriale

Piața spațiilor industriale și de logistică are premisele de a depăși pragul de șase milioane de metri pătrați anul acesta, iar dezvoltatorii continuă investițiile masive pe fondul cererii crescute venite din sectoare precum comerțul electronic, producție sau distribuție pe mai multe verticale. În economia pandemică, flexibilitatea a fost unul dintre termenii care au descris cel mai bine evoluția sectorului imobiliar comercial, în timp ce, în zona industrială, dezvoltatorii sunt tot mai interesați de furnizarea unor soluții personalizate de depozitare pentru companii mai mici.

În piață erau în fază de dezvoltare aproximativ 500.000 de metri pătrați de noi spații industriale care se vor adăuga la stocul curent anul acesta, potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară CBRE.

O treime din suprafață va fi deschisă în proiecte din zona Bucureștiului, iar o altă treime va fi adăugată în locații din partea de vest/nord-vest a României. În anul pandemic 2021, activitatea de închiriere a totalizat 856.000 de metri pătrați, cu 10% mai redusă față de valoarea tranzacționată în 2020, un an-record în ceea ce privește tranzacțiile și noile livrări.

01 copy 1024x682 - Flexibilitatea spațiilor, tendința emergentă pe piața spațiilor industriale

Totuși, cererea netă (totalul tranzacțiilor, excluzând reînnoirea/renegocierea) a reprezentat 72% din suprafața totală închiriată. Această evoluție indică decizia companiilor chiriașe fie de a-și asigura o nouă locație, fie de a se reloca în alta sau de a-și extinde suprafața ocupată în cadrul aceluiași proiect.

Good to know

Spații noi industriale de 500.000 de metri pătrați, așteptate anul acesta

Ștefan Surcel, consultant Land & Industrial în cadrul agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, susține că, din momentul în care o firmă se mută într-un spațiu industrial, există disponibilitatea de a ajusta suprafața ocupată. Acest lucru se întâmplă de obicei la spații închiriate de peste 1.500 de metri pătrați.

„Pentru companiile care vizează suprafețe mai mici de 1.000 de metri pătrați, până acum doi ani existau foarte puține variante de spații calitative în proiecte de clasă A, iar majoritatea nu aveau la dispoziție decât spații în halele industriale gen IMGB sau Faur. Acum, și dezvoltatorii instituționali încep să ofere compartimentări flexibile chiar și pentru suprafețe mai mici de 1.000 de metri pătrați”, a precizat Surcel pentru Real Estate Magazine.

Flexibilizarea spațiilor poate ajuta dezvoltatorii să crească numărul clienților din portofoliu, care se traduce în venituri mai mari din închiriere.

Oferta de spații flexibile începe de la 100 de metri pătrați

De exemplu, CTP poate oferi spații flexibile care pornesc de la 500 de metri pătrați atât în București, cât și în orașe precum Timișoara, Arad, Oradea sau Sibiu. Prin conceptul CTFlex, dezvoltatorul asigură spații mici și medii pentru companii care au nevoie de creștere etapizată a suprafeței închiriate, proporțională cu creșterea businessului.

Manipularea materialelor pe santier 2 copy 1024x521 - Flexibilitatea spațiilor, tendința emergentă pe piața spațiilor industriale

„Remarcăm o cerere în creștere pentru spații de mici dimensiuni, între 500 și 1.500 de metri pătrați, din partea companiilor din toate sectoarele, de la auto, electronice și electrocasnice, advertising și până la sectoarele e-commerce, fashion și alimentar, atât logistică, dar și producție”, a declarat Ana Dumitrache, country head al CTP România, pentru Real Estate Magazine. Dezvoltatorul are un portofoliu de 2,1 milioane de metri pătrați de spații industriale la nivel național, iar planul de investiții se ridică la peste 300 de milioane de euro în 2022. Anul acesta, compania își va extinde prezența în București, Sibiu, Timișoara, Arad și Oradea.

Pe lângă oferta din parcurile industriale cu dimensiuni mari, companiile în creștere pot accesa și spații în proiecte gândite special pentru flexibilitate maximă. Astfel, grupul local Catted oferă, în apropiere de Capitală, hale de depozitare ce pornesc de la 100 de metri pătrați, iar dezvoltatorul belgian Speedwell lucrează la un proiect de 10.000 de metri pătrați în care suprafața minimă închiriabilă pornește de la 400 de metri pătrați.

Good to know

Chirii de până la 5,5 euro pe metru pătrat în spații industriale cu suprafață mai mică

„Există o nevoie de astfel de spații, la standarde bune de calitate, dovadă că proiectele disponibile se ocupă imediat, chiar dacă chiriile sunt ușor mai ridicate decât în parcurile mai mari, de zeci de mii de metri pătrați”, a punctat reprezentantul Cushman & Wakefield Echinox.

Criza sanitară a accelerat cererea de spații flexibile și în zona industrială, însă opțiunile de închiriere de spații mai mici există și în proiecte livrate etapizat începând cu mai bine de un deceniu în urmă.

P3 Logistic Parks a adăugat 16 chiriași noi în portofoliu începând cu anul 2019, în contracte de închiriere cu suprafețe medii de 3.700 de metri pătrați.

„Un segment important de cerințe în această perioadă au fost cele de sub 3.000 de metri pătrați, pe care le-am acomodat cu succes în spațiile existente în urma unor investiții și modificări care să adapteze spațiul la nevoile chiriașilor. Pentru noi, cerințele mici reprezintă un segment de piață important care ne oferă oportunitatea de a stabili parteneriate de încredere cu companii aflate de cele mai multe ori într-un proces de expansiune și pe care le putem ajuta să crească în continuare. Astfel, numai în anul 2021, trei dintre chiriașii de sub 3.000 de metri pătrați și-au extins suprafața ocupată în cadrul parcului”, a declarat Sînziana Pardhan, managing director, România, în cadrul P3 Logistic Parks.

Potrivit lui Pardhan, companiile care caută spații cu suprafețe mici nu provin neapărat din sectoare economice diferite de cele care au nevoie de spații de depozitare mai mari. Acestea sunt fie companii mai mici, sau companii mari, dar cu proiecte noi, care sunt la început de drum, sau chiar companii mari la nivel internațional, dar care de-abia își încep activitatea în România.

În cadrul P3, în categoria suprafețelor mici se încadrează cele sub 3.000 de metri pătrați, însă rareori sub 1.000 de metri pătrați din cauza limitărilor fizice și funcționale ale spațiilor.

Anul acesta, dezvoltatorul se concentrează pe consolidarea parcului P3 Bucharest A1, unde există posibilitatea de a construi încă 100.000 de metri pătrați de spații de depozitare. „De asemenea, luăm în considerare extinderea geografică atât în București, cât și în alte locații strategice (orașe mari sau noduri de infrastructură) de pe teritoriul României”, a spus Pardhan.

Flexibilitatea suplimentară vine cu un cost mai ridicat de închiriere, datorită unui model diferit de business. Proiectele cu suprafețe mai mici au costuri mai mari de construcție, iar dezvoltatorul va reflecta acest lucru și în prețul final oferit potențialilor chiriași.

Astfel, chiriile la proiecte de depozite cu suprafețe reduse variază între 4,5 și 5,5 euro pe metru pătrat, față de 3,5 și 4 euro pe metru pătrat în cazul marilor proiecte industriale, conform datelor firmei de consultanță imobiliară JLL.

„Nu putem spune că se acoperă întreaga piață de clienți mici în prezent, deoarece companiile mai mici nu sunt obișnuite cu contractele de tip triple net, pe care dezvoltatorii mari le practică, și de aceea o parte din ei vor căuta în continuare spații industriale mai vechi sau de la proprietari locali”, a precizat Ionuț Grigoraș, senior consultant Industrial Department în cadrul JLL România.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.42.

MACHETA - austrotherme