Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie

Pentru că trăim o perioadă cu totul atipică în care cuvântul de ordine este „adaptarea”, ne-am propus să aflăm direct de la câțiva dintre cei mai activi investitori și dezvoltatori din real estate în ce măsură au fost afectați de criza sanitară, ce măsuri au luat și care sunt, în prezent, caracteristicile pieței imobiliare din România.

Fără niciun dubiu, pandemia a avut impact asupra tuturor business-urilor, strategiile și planurile făcute pentru anul 2020 fiind modificate chiar radical în unele companii. În real estate-ul autohton, efectele s-au resimțit în mod diferit, în funcție de segmentul de piață, dar și de viziunea și de oportunitatea deciziilor luate de companii. Încă de la sfârșitul lunii februarie au fost necesare regândirea direcțiilor, eficientizarea costurilor, concomitent cu eforturi importante în vederea adaptării unei realități generate de o criză sanitară fără precedent în ultimul secol. Iată cum au făcut față principalii jucători din segmentele rezidențial, office, industrial și retail:

elbow bump is new novel greeting avoid spread coronavirus two asian business friends meet front office building copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie

Reevaluarea strategiilor, eficiența costurilor, măsuri speciale de siguranță
Grupul de companii One, cel mai activ dezvoltator în zona exclusivistă a pieței imobiliare, s-a adaptat rapid noului context declanșat de această pandemie, potrivit lui Beatrice Dumitrașcu, VP residential division, One United Properties: „Workflow-ul în starea de urgență, măsurile pentru asigurarea continuității business-ului, ND57550 crop copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemieatenția sporită față de costuri, grija pentru echipă, asigurarea continuității importurilor, toate acestea au reprezentat o preocupare continuă. Perioada stării de urgență a fost cea care a adus măsuri stricte în ceea ce privește stilul de lucru, astfel că am fost nevoiți să ne adaptăm repede, să găsim soluții eficiente de a menține echipele în contact, dar în siguranță, de a păstra legătura strânsă pe care o avem cu clienții și de a asigura continuitatea importurilor. Ne-am adaptat repede, am reevaluat strategia, am eficientizat costurile și credem că am reușit să obținem un echilibru între siguranța echipei și a partenerilor și continuitatea proiectelor. Din fericire, nu am avut perioade de stagnare în ceea ce privește continuarea dezvoltărilor, astfel că toate cele șapte șantiere pe care le avem în lucru în prezent au funcționat la capacitate normală, cu reguli sanitare stricte însă, ceea ce ne permite să respectăm termenele de livrare asumate pentru toate proiectele”.

 

Good to know

Peste 800 de milioane de euro, investițiile de pe piața imobiliară românescă, în primele nouă luni ale lui 2020

 

Pentru Globalworth, liderul pieței de birouri din Europa Centrală și de Est (CEE), se pare că stabilitatea și puterea brandului au fost componentele care au ajutat compania să treacă cu bine peste ultimele luni de pandemie: „Ne bucurăm că am reușit să asigurăm continuitatea business-ului, dar eforturile au fost mari și au presupus adaptarea măsurilor de la o zi la alta”, ne-a spus Georgiana Oltenescu, group head, marketing andGlobalworth 26092017 0787 copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie communication. „Pe lângă natura portofoliului nostru, căci deținem 700 de companii chiriașe și un număr de aproximativ 40 de clădiri în România și Polonia, am avut o expunere redusă la segmentul de retail și am operat o serie rapidă de măsuri și tăieri de costuri menite să asigure continuitatea business-ului. Toate acestea au ajutat considerabil la obținerea unor performanțe operaționale solide, demonstrând rezistență în mijlocul acestei crize fără precedent. Siguranța și protecția chiriașilor, a partenerilor și comunităților noastre sunt și vor continua să fie prioritatea noastră, pentru a minimiza expunerea la impactul COVID-19.

Bineînțeles că prioritatea s-a mutat, înainte de toate, în zona de siguranță. Am luat toate măsurile pentru portofoliul nostru, mai ales în spațiile comune, unde riscurile sunt mai ridicate. Panouri la recepții, stickere informative, limitarea locurilor în lifturi, covoare dezinfectante la intrările clădirilor, videouri informative, nebulizări periodice, zone speciale pentru curieri, semnalizări riguroase cu trasee de urmat – sunt doar câteva dintre măsurile luate imediat după începerea crizei. Acestea au fost adaptate și implementate și pe toate șantierele noastre, mai ales în zona de industrial, unde nu a fost stopat niciun proiect.”

Skanska, unul dintre principalele grupuri internaționale de construcții și dezvoltare de proiecte, cu experiență în dezvoltarea de proprietăți comerciale și rezidențiale, a implementat încă de la început lucrul la distanță și a luat măsuri speciale pentru siguranța angajaților, clienților și partenerilor.

Aurelia Luca large copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie„Adaptarea la acest context s-a făcut destul de rapid, având în vedere standardele ridicate pe care le-am avut mereu în business-ul nostru”, ne-a declarat Aurelia Luca, executive vice president operations România. „Pandemia de COVID-19 ne-a făcut să regândim unele lucruri, să ne adaptăm la condițiile actuale, iar la nivelul pieței se conturează noi tendințe – pe termen lung, credem că modul de lucru va fi unul hibrid și va include atât lucru de la distanță, cât și de la birou. Efectele negative, precum restricționarea mobilității sau pericolele asupra sănătății, sunt cel mai lesne de observat. Noi continuăm să ne concentrăm pe răspunsul la aceste provocări, avem și o echipă de coordonare la nivelul grupului și venim cu soluții de business adaptate”.

 Anne-Marie Diaconu, leasing & asset management director în cadrul aceleiași companii, completează: „Continuăm să urmărim întreaga situație și suntem pregătiți să luăm noi măsuri, ori de câte ori este nevoie”.

Atenția sporită pentru reguli de protecție sanitară și distanțare a devenit prioritară și pentru CTP, cel mai mare dezvoltator şi administrator de parcuri industriale şi logistice din România şi Europa Centrală şi de Est.„Impactul pandemiei încă se resimte în faptul că am schimbat modul de lucru, mulți dintre colegi lucrează de acasă – mai ales partea de back office –, suntem foarte atenți la siguranță și sănătate și, de asemenea, în relația cu clienții noștri procedăm la fel. Am fost la dispoziția clienților mai mult decât în mod normal și am prioritizat comunicarea cu aceștia pentru a le da confortul că suntem lângă ei și la fel de flexibili ca întotdeauna pentru a găsi soluții optime”, a punctat Ana Dumitrache, country head România.

Pentru IMMOFINANZ, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de proiecte imobiliare din România care își concentrează activitățile pe segmentele de retail și birouri, perioada închiderii mall-urilor a avut un impact direct asupra business-ului. „Din fericire, nu am fost puși în situația de a lua măsuri drastice în această perioadă. IMMOFINANZ este o companie poziționată solid din punct de vedere financiar, cu scenarii bine puse la punct în situaţii de criză. Dar sunt lucruri cărora nu le acordam suficientă atenţie în perioada anterioară pandemiei. Acum, cei mai mulți dintre noi conştientizează importanța muncii în echipă și a socializării fizice”, ne-a spus Fulga Dinu, country manager operations România.

Fulga OD 6720 print color copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie

CUM ARATĂ ACUM PIAȚA IMOBILIARĂ
Câștigătorii oricărei situații de criză sunt, se știe, cei care reușesc să transforme dificultățile în oportunități, asigurând nu doar o continuitate a business-ului, ci chiar o creștere a acestuia. Sigur că trebuie să dispui nu doar de viziune, ci și de un context și de instrumentele potrivite. Și, bineînțeles, să fii parte activă a schimbărilor din piața în care activezi. Iată care sunt, în prezent, coordonatele pieței imobiliare autohtone:

Rezidențial: Cerere crescută pe segmentul rezidențial exclusivist
Pe fondul unei creșteri vizibile a interesului românilor pentru propriile case, pentru amenajările interioare, pentru crearea unui confort personal, având în vedere și introducerea pe scară largă a sistemului de lucru de la distanță, „asistăm la un interes sporit pentru unitățile rezidențiale”, potrivit lui Beatrice Dumitrașcu. „În ceea ce privește vânzările, cel puțin pe segmentul imobiliar pe care noi activăm, cel exclusivist, luna martie a însemnat o încetinire la nivelul tranzacționării, însă aprilie a adus o revenire la volumul cu care compania noastră era obișnuită, astfel că din luna mai am început să raportăm tranzacții record. În lunile de vară am asistat la o cerere semnificativ mai mare pe segmentul rezidențial, poate chiar atipică dacă ne gândim că noi am tranzacționat, doar în lunile iunie și iulie, trei penthouse-uri a căror valoare cumulată ajunge la zece milioane de euro, exceptând celelalte tipuri de unități locative premium pe care noi le dezvoltăm.

În același timp, câștigă teren proiectele multifuncționale, pe care noi le dezvoltăm pe piața din București de ceva vreme și care oferă, în același ansamblu, posibilitatea de a locui, de a munci și de a avea acces la diverse facilități de relaxare sau comerciale. Totodată, oamenii înțeleg că, pe fondul devalorizării banilor, imobilele sustenabile reprezintă o investiție sigură. În ceea ce privește componenta office pe care o dezvoltăm, credem că trendul este acela al muncii flexibile, fie că vorbim de spații de birouri boutique, cu acces individual, așa cum avem proiectate la One Herăstrău Towers, fie că vorbim de birou aproape de casă, soluția fiind un proiect multifuncțional în care ai și locuința, dar și biroul și magazinele, ceea ce înseamnă mai puțin timp pierdut în trafic sau mijloace de transport. Pentru companiile mari care au revenit la lucru, spațiile de birouri sunt redefinite pentru a respecta normele de distanțare și igienă și pentru a asigura un stil flexibil de lucru. Ne așteptăm ca, în perioada următoare, piața birourilor să evolueze în strânsă legătură cu cea rezidențială, astfel încât oamenii să poată locui cât mai aproape de locul unde au biroul.”

Office: Mod de lucru mixt, tehnologizare, concepte și certificări noi ce țin de siguranța sanitară
Despre o constantă adaptare în prezent la mixul work from home – work from the office vorbește și Georgiana Oltenescu: „Modul de lucru nu a rămas la fel, sunt companii care aleg să mixeze lucrul de acasă cu venitul la birou, sunt companii care și-au dorit reconfigurarea spațiilor, sunt companii care implementează lucrul la birou în schimburi. Au fost și sunt schimbări multe și rapide, iar noi, ca proprietar, le asigurăm chiriașilor noștri întreaga infrastructură de care au nevoie. Până în acest moment, portofoliile noastre sunt intacte, așadar toți partenerii au rămas alături de noi, ceea ce ne bucură și ne motivează să continuăm bunele practici”.

Chiar în perioada crizei sanitare, Skanska a lansat un concept nou – „Care for Life Office Concept”, o abordare prin care sunt luate în considerare atât aspectele ce țin de confort, dar și protejarea utilizatorilor în fața răspândirii virusurilor. „Rolul nostru de pionieri în industrie a continuat și în această perioadă și am implementat unele dintre cele mai stricte standarde de prevenție în clădirile de birouri din portofoliu, devenite un etalon în piața noastră. Avem primele clădiri din România care respectă standardele WELL, iar între timp, am început procesul de certificare WELL Health-Safety Rating”, declară Aurelia Luca. „Putem vorbi și despre unele oportunități în măsura în care eforturile noastre au rezultate. Spre exemplu, măsurile pe care le-am luat de-a lungul timpului pentru a sprijini chiriașii reveniți la birouri, prin crearea unui mediu de lucru sănătos, ne vor aduce certificarea clădirilor noastre cu WELL Health-Safety Rating. Acest proces de certificare, pe care îl avem în curs de derulare, este o premieră la nivelul pieței locale. Introdus de International WELL Building Institute (IWBI), în contextul pandemiei, acesta este cel mai nou sistem de evaluare a clădirilor. De asemenea, împreună cu Bright Spaces am dezvoltat o platformă de vizualizare virtuală a clădirilor de birouri, proiect care își are originile în hackathon-ul proptech din 2019. Această soluție virtuală este cu atât mai utilă în contextul actual.”

Încă de dinainte de debutul pandemiei, în mai multe dintre clădirile Globalworth fusese implementat conceptul de „smart workplace”. „În Globalworth Tower am lansat, la finalul anului 2019, cel mai tehnologizat lobby din regiune, cu un număr de inovații tehnologice, printre care și cea mai mare podea cinetică din lume instalată într-o clădire de birouri”, punctează Georgiana Oltenescu. „Pandemia a accelerat un trend ce era deja adoptat de noi de ani de zile: PropTech-ul. Știm cu toții că nicio industrie nu rămâne imună la evoluția tehnologiei, cu atât mai puțin industria noastră, care se adresează unor comunități mari de oameni conectați și digitalizați. Pandemia a mai subliniat un punct forte al tehnologiei: noi soluții de evitare a atingerii suprafețelor comune. În această direcție, tocmai am instalat o soluție PropTech de acces în Globalworth Campus, care presupune indicarea directă a liftului care trebuie utilizat. S-a eliminat, așadar, pasul în care apăsam un buton asociat etajului. Mai mult, în prezent, construim cea mai tehnologizată clădire din portofoliul nostru și din România – Globalworth Square, care va folosi un sistem geotermal sub fundația plăcii, cu scopul de a reduce considerabil costurile de răcire și de încălzire ale clădirii. Această clădire va utiliza multe sisteme și tehnologii inovatoare, în vederea eficientizării și evitării contactului cu suprafețele.”

Rata de ocupare din clădirile de birouri administrate de IMMOFINANZ în România are în prezent un nivel de 91%, potrivit reprezentanților companiei. „În condiţii de pandemie, am semnat, în primele nouă luni, contracte pentru închirierea unei suprafețe totale de peste 40.000 de metri pătrați. Acestea includ atât contracte de prelungire şi de extindere a suprafețelor ocupate, cât şi atragerea de chiriași noi în clădirile de birouri. Acest succes a fost susţinut în mare măsură de investițiile pe care le-am făcut pentru a implementa conceptul myhive în clădirile noastre. Calitatea serviciilor de administrare și facilitățile oferite în clădirile myhive ne permit să oferim chiriașilor mai mult decât simple spații de birouri, respectiv o experiență pozitivă și un parteneriat de încredere pe termen lung”, spune Fulga Dinu.

Industrial: Cereri suplimentare de spații din retail
Având în vedere creșterea cererii în retailul online și creșterea volumelor pentru cel tradițional, se poate spune că segmentul de spații industriale și logistice a fost unul privilegiat în această perioadă.

foto Ana Dumitrache CBRE copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie„În ceea ce privește clienții noștri și piața în care suntem activi, accentul cade mai mult pe retailul online și am avut cereri suplimentare din acest segment, intrări noi pe piață și structuri de închiriere deosebite. Noi suntem într-o parte vitală a industriei și acesta este un lucru pozitiv; în plus, așa cum spuneam, pe baza e-commerce am văzut creștere în zone unde nu ne așteptam. De asemenea, întreaga situație a forțat multe companii să ia decizii mai rapid în ceea ce privește lansarea proiectelor lor online și acestea au venit cu nevoie de spații de depozitare. Dificultățile retailului tradițional au adus, de asemenea, volumele în depozite și asta s-a tradus în mai multă cerere de spațiu pentru noi. În zona mai puțin pozitivă ne situează incertitudinea generală, care face companiile – mai ales multinaționalele mari – să ia decizii mai greu, să amâne anumite proiecte. De asemenea, avem dificultăți să ne planificăm activitatea, să estimăm costuri de mentenanță și management al proprietăților etc.”, ne-a spus Ana Dumitrache.

Și Globalworth Industrial, sub-brandul de logistică și industrial al Globalworth, s-a extins mult în ultimele luni. „Chiar luna aceasta am închiriat un depozit către PepsiCo în Constanța Business Park. Este vorba despre un spațiu de depozitare de aproximativ 6.000 de metri pătrați și o zonă de birouri de 550 de metri pătrați, unde angajații companiei își vor desfășura activitățile zilnice”, a precizat Georgiana Oltenescu.

Retail: Parteneriate pe termen lung și o revenire graduală a consumului
În segmentul de retail, se așteaptă o revenire graduală a consumului, pe măsură ce clienții vor reveni la activitățile uzuale. „Centrele comerciale VIVO! din România funcționează cu o rată de ocupare de 98%. Traficul își revine ușor deoarece clienții vor să revină la activități familiare. Cel puțin pentru o vreme, clienții vor merge la cumpărături cu obiective precise, aşa cum se întâmplă acum. Timpul petrecut în magazine scade, iar măsurile de protecție și cele preventive au trecut pe primul loc”, spune Fulga Dinu. „Activitatea noastră se bazează pe parteneriate pe termen lung. Prin urmare, am fost şi suntem constant alături de chiriașii noștri din clădirile de birouri și din centrele comerciale. În ce priveşte segmentul de retail, am discutat și am identificat rapid soluții individuale împreună cu chiriașii, pentru a-i ajuta să depășească această criză. De asemenea, am implementat măsuri extensive de securitate și acțiuni de marketing pentru a sprijini recuperarea rapidă a traficului din centrele comerciale. Chiriașii din clădirile de birouri beneficiază de cele mai sigure condiții pentru reluarea activității.”


Măsuri fiscale și non-fiscale solicitate pentru investitorii din real estate

Globalworth anunță că a realizat împreună cu membrii AREI (Asociația Investitorilor Străini în Real Estate) o listă de măsuri urgente care ar trebui luate în perioada pandemiei pentru a proteja și ajuta industria de real estate. Lista cuprinde măsuri fiscale și non-fiscale menite să deblocheze situațiile în care se află în prezent investitorii imobiliari. Lista întocmită cu măsuri propuse și solicitate a fost depusă la Cancelaria Primului-Ministru, la Ministerul Finanțelor și la Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației pentru a limita la maximum posibil impactul negativ al acestei crize și a restabiliza piața cât mai repede posibil.

 

CUM S-A SCHIMBAT COMPORTAMENTUL CLIENȚILOR?
Pandemia a avut un impact semnificativ asupra comportamentului de cumpărare. Clienții sunt mult mai atenți atunci când își aleg locuința sau viitoarea investiție. Zona în care este amplasat imobilul și accesul la diversele facilități, împrejurimile, lobby-ul clădirii, toate acestea sunt doar parte din cerințele pe care potențialii clienți le au în minte atunci când caută o locuință. În noul context se caută o eficientizare a timpului și spațiului de locuit și de muncă, explică Beatrice Dumitrașcu: „Date fiind beneficiile, proiectele multifuncționale au devenit prima opțiune pentru mulți dintre clienți, pentru că le oferă un pachet integrat de casă, birou, cumpărături, așa cum este proiectul One Floreasca City, de exemplu. Un alt concept pe care îl dezvoltăm în proiecte precum One Herăstrău Towers este cel de boutique commercial & office, în care locatarul beneficiază, în același complex, de locuință sustenabilă, galerii comerciale și spații office de mici dimensiuni, intime, cu acces direct din stradă, evitându-se astfel aglomerarea sau interacțiunea cu alte persoane”.

businessman wearing face mask with presentation business plan laptop copy - Exclusiv: Ce spun marii dezvoltatori despre piața imobiliară în pandemie

În cazul spațiilor de birouri, în prezent, majoritatea chiriașilor își redefinesc planurile de acomodare a angajaților pentru perioada următoare. Există planuri care presupun un mix între lucrul de acasă și cel de la birou, confirmă Anne-Marie Diaconu. „Sunt în derulare și inițiative care analizează nevoile actuale ale celor care folosesc clădirile de birouri și modul în care este utilizat spațiul de birouri în cadrul organizației. De aceea și deciziile legate de spațiile de birouri necesită o perioadă mai lungă, iar pentru noi înseamnă un proces de consiliere a clienților noștri. Sprijinim chiriașii să adopte un pachet de măsuri, special gândit pentru ei împreună cu suportul unor experți internaționali. Face parte din conceptul nostru, «Care for Life Office Concept».”

Totodată, în contextul distanțării sociale, a fost regândit modul de lucru la birou: distanțe mai mari între birouri, noi reguli de utilizare a zonelor comune, rearanjarea sălilor de meeting etc. „Cea mai întâlnită schimbare de comportament pentru chiriașii noștri a fost privitoare la siguranța angajaților. În urma acestor evaluări, echipele noastre de leasing au venit cu soluții pentru fiecare cerere în parte, astfel încât revenirea la birou să fie una cât mai liniștită și sigură”, ne-a declarat Georgiana Oltenescu.

Și clienții spațiilor logistice și industriale acordă mare atenție măsurilor de securitate și sănătate, mai mult decât înainte. „Cred că această mutare dinspre depozite ieftine, dar cu condiții precare, către spații curate, aerisite și economice din punct de vedere energetic aduce, de fapt, economii importante în ceea ce privește costurile de exploatare – de exemplu, la un depozit nou construit de CTP, certificat BREEAM very good, avem un consum mediu de utilități de 0,2 euro pe metru pătrat pe lună, ceea ce este un record pentru piața din România”, potrivit Anei Dumitrache.

Munca flexibilă și lucrul de acasă vor deveni din ce în ce mai prezente. Cu toate acestea, lucrul de acasă nu va putea niciodată înlocui complet lucrul la birou. Componenta socială și interacțiunea personală sunt cruciale în procesul de inovare și pentru productivitatea companiilor, crede Fulga Dinu. „Prin urmare, va exista în continuare cerere pentru spații de birouri de calitate superioară, cu plusvaloare. Desigur că, pe termen mediu și lung, pot apărea schimbări referitoare la suprafețele solicitate de fiecare dintre chiriași.

În următorii ani, flexibilitatea și comunitatea vor fi esenţiale. Aceasta se referă, de exemplu, la spațiile flexibile de închiriere, iar noi am inclus deja această componentă în clădirile noastre de birouri myhive. Clienții pot închiria pe termen lung spații generoase şi pot adăuga sau reduce suprafețele, la cerere, pentru o perioadă scurtă de timp, în funcție de nevoi. În plus, avem soluții «all inclusive», care acoperă toate serviciile printr-o rată lunară, inclusiv pentru închirierea pe termen scurt a unei săli de conferință. Oferim, așadar, o combinație între spațiile de tip coworking de cea mai înaltă calitate și avantajele unui sediu modern cu spații generoase, servicii integrate și infrastructură excelentă.”

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.34.

MACHETA - austrotherme

Leave a Reply