Dezvoltarea rapidă a unor mari orașe regionale precum Timișoara, Cluj-Napoca și Iași a atras interesul investitorilor imobiliari, care au mizat pe potențialul acestor piețe de a absorbi noi proiecte de birouri, centre comerciale, locuințe și spații industriale. Într-un an marcat de criza sanitară, fluxul investițional către locații din afara Bucureștiului s-a diminuat, însă activitatea se află pe o tendință de creștere în 2021.

Pandemia de COVID-19 a determinat o concentrare a activității investiționale în Capitală, investitorii având o abordare mai precaută.

Aceștia au mizat pe cartea riscului diminuat anul trecut, iar Capitala este percepută ca o piață matură care poate oferi mai multă stabilitate pe fondul incertitudinilor generate de criza sanitară, cu efecte și asupra economiei.

Din volumul total al investițiilor imobiliare comerciale din 2020, evaluat la 805 milioane de euro, Bucureștiul a contabilizat tranzacții care au atins o cotă de 83%, în timp ce restul a mers spre orașele regionale, potrivit lui Cosmin Grecu, head of valuation & research la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. În anul precedent, 35% din investițiile imobiliare s-au îndreptat către marile orașe regionale.

„Cu toate acestea, potențialul piețelor regionale rămâne ridicat și investitorii își vor reîndrepta atenția către acestea în anii următori. Pentru 2021, estimăm însă că tranzacțiile majore se vor desfășura, în continuare, în Capitală”, a explicat Grecu pentru Real Estate Magazine.

Avantajul competitiv în fața Bucureștiului

Ecartul orașelor regionale față de București rămâne în continuare foarte mare, iar acest lucru poate reprezenta un avantaj pentru companiile care vor spațiu pentru dezvoltare și accesul la specialiști în domenii variate, pornind de la informaticieni, la ingineri și contabili.

Pandemia nu a diminuat potențialul orașelor mai mici, însă a reprezentat o frână de moment din perspectiva investițiilor imobiliare, sugerează Alexandru David, head of research în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România.

Estimările JLL relevă faptul că, în perioada 2019-2020, în principalele orașe regionale (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov) au fost realizate tranzacții de vânzare de proprietăți comerciale cu o valoare de peste 300 de milioane de euro.

„Având în vedere că, valoric, 90% din volumul tranzacțiilor a vizat clădirile de birouri, ne așteptăm ca birourile să rămână în topul preferințelor investitorilor și în următorii ani”, a comentat David pentru Real Estate Magazine.

Cea mai importantă tranzacție la nivel regional, cu birouri, a fost vânzarea clădirii City Business Center din Timișoara pentru aproximativ 90 de milioane de euro. Proiectul de birouri face parte din portofoliul pe care NEPI Rockcastle l-a vândut către AFI Europe pentru circa 300 de milioane de euro.

Birourile au propulsat piața tranzacțiilor de investiții spre borna de un miliard de euro, însă perspectivele acestui segment sunt destul de incerte având în vedere adoptarea în masă a muncii de acasă.

Proprietarii de birouri au început să-și adapteze proprietățile la noile realități medicale, investind în soluții tehnologice pentru a păstra distanțarea angajaților și pentru dezinfecția constantă a suprafețelor și aerului. Luna septembrie ar putea reprezenta punctul de cotitură pentru birouri și momentul în care un număr semnificativ de angajați ar putea reveni în birouri.

Fiecare dintre orașele secundare și-a creat un profil din perspectiva companiilor atrase. De exemplu, Cluj-Napoca este un hub pentru industria de IT&C, ceea ce se reflectă și în cererea crescută pentru birouri. În Timișoara domină jucătorii din industria de automotive, servicii de suport și IT. În birourile din Iași se găsesc multe companii de outsourcing și alte servicii profesionale, în timp ce Brașovul este o destinație populară pentru firmele din zona de tehnologii înalte, farmaceutice și IT&C.

Creștere pe zona industrială

În viitorul apropiat, orașele regionale vor înregistra un volum semnificativ de lucrări în zona de spații comerciale și proiecte industriale.

Prime Kapital și MAS Real Estate vor livra la Ploiești un proiect de retail cu suprafața totală de 20.800 de metri pătrați. În orașe mai mici precum Mediaș, Bârlad și Slatina vor fi finalizate alte proiecte cu suprafețe între 10.000 și 20.000 de metri pătrați. Schemele de retail cu suprafețe reduse par noua tendință de dezvoltare în orașele secundare și terțiare, compensând pentru lipsa de investiții noi în București. După ce, în 2020, niciun centru comercial nou nu a fost livrat în Capitală, anul acesta ar urma să fie finalizată extinderea Colosseum Retail Park.

Segmentul de spații industriale și de logistică, cu activitatea de dezvoltare cea mai intensă în 2020, își face simțită prezența și în orașele regionale. Aproximativ 64% din viitorul stoc de spații de depozitare va fi găsit în orașele regionale, în principal în vestul și nord-vestul României, potrivit unui raport al agenției de consultanță imobiliară CBRE România.

În 2020, cea mai importantă tranzacție cu spații industriale din orașe regionale a fost lângă Cluj-Napoca. Parcul industrial Nervia, deschis la aproximativ opt kilometri de oraș, s-a vândut cu 11 milioane de euro.

Pe parcursul acestui an, cei mai activi dezvoltatori de spații industriale în locații din orașe regionale sunt WDP, Globalworth, Global Vision și Element Industrial. Nevoia ridicată pentru servicii de logistică și expansiunea comerțului electronic vor continua să genereze cerere pentru acest segment și în anii următori. În condițiile în care românii vor cât mai rapid produsele comandate, vor fi dezvoltate tot mai multe proiecte industriale și logistice în apropiere de marile orașe.

Orașele mai mici au potențial de a atrage proiecte mixte, în special în foste zone industriale care pot fi incluse în inițiative de regenerare urbană. O asemenea investiție a fost demarată anul trecut în Reșița, unde Ceetrus va construi birouri, apartamente și un centru comercial pe o suprafață totală de 36 de hectare. Terenul a aparținut unor foști coloși industriali care s-au închis. Compania va replica la Reșița proiectul de dezvoltare din Brașov, unde a fost creat un mix imobiliar compus din locuințe, birouri și spații comerciale.

Iulius Company este un alt dezvoltator activ în orașe regionale, care a investit sute de milioane de euro în proiecte mixte de anvergură la Iași și Timișoara. Compania are în plan să intre și pe piața din București cu o investiție imobiliară multifuncțională.

Proiecte de retail așteptate în afara Bucureștiului în 2021

Sursă: JLL

Proiecte industriale și de logistică așteptate în afara Bucureștiului în 2021

Sursă: JLL

Investițiile imobiliare comerciale în orașe regionale*

Oraș                Total investiții

Brașov             50 de milioane de euro

Cluj-Napoca    219 milioane de euro

Timișoara        98,4 milioane de euro

*2016-T3 2020

Sursă: JLL

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.36.