Piața industrială și de logistică din România continuă să fie una dintre cele mai dinamice din punctul de vedere al dezvoltării și tranzacțiilor, iar în acest mod este ajutată și țara în competiția pentru investiții cu alte piețe din Europa Centrală și de Est (ECE). Însă, pe lângă spațiile de depozitare de calitate, trebuie continuate investițiile în infrastructura rutieră și feroviară, în special în zona Moldovei, dar și menținut un număr de specialiști cu potențial care să poată fi recrutați de noile companii care se extind în România.

La nivel național, stocul de spații industriale a continuat să crească și în primul trimestru. Astfel, suprafața totală s-a majorat cu 166.000 de metri pătrați, până la aproximativ 6,86 milioane de metri pătrați. Proiecte suplimentare de aproximativ 423.000 de metri pătrați se află în diferite faze de construcție, potrivit datelor agenției de consultanță imobiliară CBRE România.

„Cel mai important este că s-au închiriat 311.000 de metri pătrați în această perioadă, ceea ce reprezintă cu 20% mai mult decât în trimestrul întâi din 2022 – un an considerat unul record din punct de vedere al activității de închiriere”, a precizat Victor Răchită, head of industrial & logistics services la CBRE România, pentru Real Estate Magazine.

Totodată, pentru prima dată în ultimii ani, Bucureștiul a fost depășit de o altă regiune în ceea ce privește tranzacțiile de închiriere, zona de vest/nord-vest reușind să atragă 40% din totalul acestora, comparativ cu 33% în Capitală.

Good to know

Stocul industrial se îndreaptă spre șapte milioane de metri pătrați în România

Infrastructura este unul din factorii de creștere care influențează major potențialul de transformare a țării noastre într-un hub cu impact în special în segmentul Industrial & Logistics și sectoarele cele mai conectate cu acest segment – Automotive, Manufacturing, 3PL, Distribution, iar din acest punct de vedere înregistrăm un ritm foarte lent încă, explică Victor Răchită.

Un alt aspect demn de luat în considerare este potențialul României de a găzdui proiecte mari de producție, interesul manifestat față de țara noastră fiind în creștere în ultimii ani, după cum notează specialiștii din industrie.

Din perspectiva localizării geografice și geopolitice la limita de sud-est a Uniunii Europene, România se află într-o poziție favorabilă dezvoltării de huburi regionale de producție și distribuție și, totodată, se poate poziționa ca un liant logistic între Balcani/Orientul Mijlociu și vestul Europei, potrivit Cristinei Pop, head of asset management în cadrul P3 România.

„Alegerile pe care o serie de companii le-au făcut deja în ultimii ani de a-și dezvolta centre de producție sau de distribuție regională pe teritoriul României confirmă potențialul țării, dar reprezintă doar un vârf de lance. Pentru a-și putea atinge acest potențial și a se poziționa ca un adevărat hub regional, România trebuie în primul rând să finalizeze dezvoltarea infrastructurii rutiere și feroviare care să faciliteze tranzitarea țării într-un timp cât mai scurt și fără blocaje”, a declarat Cristina Pop pentru Real Estate Magazine. P3 are, în apropiere de București, unul dintre cele mai mari proiecte industriale din România.

Pentru a putea vorbi de transformarea României într-un hub regional, la nivel industrial vorbim de investiții care pot ajunge la 1 miliard de euro și care pot genera sute de locuri de muncă. O primă investiție nouă în acest sens vine din partea producătorului finlandez Nokian Tyres, care va construi la Oradea prima fabrică cu zero emisii de carbon, în urma unei investiții de peste 600 de milioane de euro. Vor fi create peste 500 de locuri de muncă, iar producătorul are în plan să apeleze la ajutor de stat pentru a demara proiectul.

„Am observat interesul unor companii deja prezente pe piața locală în a consolida astfel de huburi regionale, însă cel mai bun semnal cred că este dat de companii noi, care nu prestau astfel de activități pe plan local și care acum iau în considerare România pentru suprafețe importante de spații industriale”, a subliniat Valentin Achim, senior consultant în cadrul departamentului industrial al firmei de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

La nivel de industrii, potențial de a crea huburi în România, cu expunere regională, găsim în segmentele de logistică pentru retail și e-commerce.

De exemplu, din proiectele CTP din apropierea Capitalei se livrează către Turcia, Grecia și chiar Orientul Mijlociu o gamă largă de produse, inclusiv mobilier și accesorii pentru casă, articole de îmbrăcăminte și accesorii sau jucării.

„Producătorii acoperă astfel zone mai puțin controlabile din punct de vedere politic și geografic. Tendința de relocalizare în România nu este una nouă, dar atât noi, ca dezvoltator, cât și România, ca economie, ar trebui să profităm de mutarea distribuției în România, care este foarte bine poziționată geografic pentru această misiune și este încă o țară fără riscuri majore”, au spus reprezentanții CTP România, pentru Real Estate Magazine.

„Am început să contăm în regiune și să prindem teren în fața țărilor vecine și în ceea ce privește producția, pentru că am început să înțelegem că trebuie să punem la dispoziția potențialilor investitori un întreg ecosistem, nu doar o fabrică sau un centru de dezvoltare”, adaugă aceștia. De exemplu, CTP construiește la Brașov, pentru Diehl Controls, un centru de dezvoltare și cercetare, dar și o fabrică, unde se vor produce componente pentru electrocasnice.

„Opțiunea pentru Brașov a fost dată de faptul că acolo au și universitate, și forță de muncă educată și calificată, și posibilitatea de a crea ecosisteme de business cu diverși furnizori”, au mai spus cei de la CTP România.

Noi provocări pentru sectorul logistic

Dacă, la nivel local, cererea pentru spații industriale este încă puternică, dezvoltatorii au în vedere și potențiale riscuri pentru viitorul pieței la nivel internațional în perioada următoare.

Astfel, un raport al BNP Paribas Real Estate punctează că cei mai mari factori de risc pentru sectorul logistic continuă să fie la nivel economic și politic global.

„O inflație suplimentară ar putea, de asemenea, să afecteze grav companiile care caută spații și, prin urmare, să reducă gradul de ocupare a acestora de către proprietarii-ocupanți și chiriași. Considerațiile ESG au devenit, de asemenea, mai importante”, se specifică în raportul BNP Paribas Real Estate.

O veste bună o reprezintă stabilizarea prețurilor la energie. Acest lucru înseamnă că cererea din partea companiilor mari consumatoare de energie și a locurilor de producție corespunzătoare nu ar mai trebui să fie amenințată.

Specialiștii BNP Paribas Real Estate mai notează faptul că datele fundamentale pentru piețele europene de logistică, în special în ceea ce privește cererea, sunt în continuare bune, astfel încât, în ansamblu, perspectivele pentru investițiile în logistică par promițătoare, cel puțin începând cu 2024.

România, într-o regiune cu creștere accelerată a pieței industriale

Unul dintre argumentele pentru atractivitatea țărilor din ECE îl reprezintă în continuare costurile mai mici cu salariile față de Europa de Vest. Pentru segmentul de transport, depozitare și producție, costurile salariale sunt cu o treime mai mici decât în economiile vestice, conform unui raport al dezvoltatorului industrial CTP, care analizează evoluția regiunii.

De altfel, șase din șapte țări din ECE se află printre primele zece țări europene cu cea mai mare pondere a locurilor de muncă în industria prelucrătoare. În același timp, cinci capitale din ECE se află printre primele zece capitale europene cu cea mai mare pondere a locurilor de muncă în sectorul transporturilor.

La capitolul infrastructură, România nu este cea mai dezvoltată din regiune, însă raportul menționează gradul ridicat de conectare al Capitalei. Mai exact, Bucureștiul a devenit un hub pentru regiune, cu cerere în creștere pe partea de logistică din partea companiilor care au operațiuni din Turcia până în Europa de Vest.

Cercetarea CTP relevă că segmentul comerțului electronic înregistrează vânzări în creștere pe piața din ECE, în timp ce în țările vest-europene vorbim mai mult despre o stagnare.

„Se preconizează că toate țările ECE vor înregistra o creștere continuă, dar maturitatea diferă. Acest lucru se reflectă în nivelul de penetrare al vânzărilor online. Se estimează că Slovacia, România, Ungaria și Bulgaria se vor maturiza în continuare în anii următori, cu un grad mediu de penetrare de aproximativ 15% până în 2026. Este de așteptat ca Polonia și Republica Cehă să aibă printre cele mai ridicate rate de vânzări online din Europa până în 2026”, potrivit raportului. La nivelul ECE, vânzările online vor crește de la aproximativ 30 de miliarde de euro, cifră de la finalul anului 2022, la aproximativ 55 de miliarde de euro până în 2026.

Good to know

Potențial de cerere de peste 2,8 milioane de metri pătrați în ECE, din sectorul e-commerce

Autorii raportului citează CBRE cu o statistică potrivit căreia o creștere de 1 miliard de euro în veniturile generate de vânzările online echivalează cu 110.000 de metri pătrați de cerere suplimentară de spațiu de depozitare. Prin urmare, la nivelul ECE, cererea potențială ar fi de peste 2,8 milioane de metri pătrați, echivalent cu stocul industrial din piețe precum Budapesta și București.

Un alt motiv de creștere pentru întreaga regiune ECE în segmentul industrial îl reprezintă și stocul limitat al spațiilor de depozitare de calitate. De exemplu, Serbia și Bulgaria au stocuri de mai puțin de 0,3 metri pătrați per capita, fiind cele mai mici suprafețe operaționale din întreaga Europă.

„Piețele cu ofertă insuficientă recuperează pe măsură ce clienții se relochează în proiecte de calitate A. Stocul actual din ECE este, în general, de înaltă calitate, deoarece sectorul a apărut abia în anii 2000. Standardele de construcție sunt comparabile cu cele ale produselor prime din Europa de Vest”, se mai arată în raport.

Imaginea economică a țărilor din ECE

Sursă: Raport CTP

Stocul industrial în principalele capitale din ECE

Sursă: Raport CTP

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.50.