După un 2022 cu livrări-record de aproape 900.000 de metri pătrați, piața spațiilor industriale și de logistică va continua să înregistreze noi deschideri și anul acesta pe baza cererii companiilor, mai nou și din zona de producție. Consumul gospodăriilor sprijină la rândul său nevoia companiilor de a închiria mai multe spații de depozitare, în special pe zona de comerț electronic. Însă cererea netă a început să scadă din ultimul trimestru al anului trecut, iar încetinirea creșterii economice va avea impact și asupra planurilor de investiții, inclusiv anul acesta.
Peste 400.000 de metri pătrați sunt în construcție pe segmentul de spații industriale și logistice, dar volumul acesta poate să crească considerabil ținând cont că un proiect se poate finaliza în nouă-zece luni de la semnarea contractului, notează reprezentanții firmei de consultanță imobiliară CBRE România.
Alți consultanți din piață avansează cifre de până la 500.000 de metri pătrați de noi livrări anul acesta, ceea ce ar duce întregul stoc disponibil în România la aproape șapte milioane de metri pătrați. În continuare, țara noastră va fi a treia cea mai importantă piață pentru dezvoltări logistice și industriale, după Polonia și Cehia.
Scăderea consumului poate fi compensată în sectorul industrial
Volumul mare de proiecte finalizate anul trecut a susținut și o creștere ușoară a ratei de neocupare, la 4,4% în T4 2022, la nivel național, în timp ce, pentru regiunea Bucureștiului, rata de neocupare a ajuns la 5,3%.
Good to know
Stocul de spații industriale și de logistică ar putea ajunge la șapte milioane de metri pătrați
„Odată cu încetinirea economică și cu creșterea accelerată a inflației din ultimul an, ne așteptăm ca anul 2023 să fie cu încetiniri pe partea de dezvoltare logistică și industrială. Cu siguranță vom vedea o reducere a investițiilor speculative și din ce în ce mai mulți dezvoltatori își vor îndrepta atenția pe dezvoltări de tipul build-to-suit, odată ce chiriașii au fost securizați”, a declarat Mihai Zaharia, Globalworth Romania head of investments și Globalworth Group capital markets director, pentru Real Estate Magazine.
Deși este posibilă o scădere a consumului, cererea pentru spații de depozitare poate fi substituită prin nevoia jucătorilor de pe piața de industrial și logistică de centralizare a operațiunilor.
„Aceștia vor căuta să își mute activitatea în proiecte noi, situate în huburi bine conectate la infrastructură, ducând astfel la o eficientizare a activității lor și o reducere a costurilor logistice. De asemenea, pentru evitarea întreruperilor în procesul de aprovizionare, distribuitorii vor încerca să își mențină un nivel al stocurilor cât mai ridicat, fapt care va conduce la o creștere a nevoii de spații de depozitare”, a adăugat Mihai Zaharia.
În același timp, reprezentantul Globalworth se așteaptă ca la nivelul pieței să se înregistreze o ușoară scădere a costurilor de dezvoltare, pe fondul diminuării stocului de proiecte livrate.
„Diversificarea cererii prin creșterea numărului de solicitări pentru spații de producție, spații cu temperatură controlată sau data centers alimentează optimismul în rândul investitorilor”, a precizat Ionuț Grigoraș, senior consultant industrial în cadrul JLL România, potrivit unui comunicat.
În ultimele trei luni ale anului trecut, cererea de spații industriale s-a diminuat cu 23,5%, până la 370.000 de metri pătrați, în comparație cu perioada similară din 2021. Cererea netă s-a ridicat la 310.000 de metri pătrați, de asemenea în scădere, cu 7,3% față de T4 2021, conform datelor JLL România.
Cererea de spații industriale a venit, în 2022, în principal dinspre sectorul de retail (21,5% din total), logistică (13,4%), distribuție de bunuri de larg consum (7,2%) și comerț electronic/e-commerce (6,2%).
Anul acesta, sectorul de e-commerce va reprezenta un pilon principal pe piața de logistică, cumpărăturile online câștigând din ce în ce mai multă popularitate, mai ales odată cu începerea pandemiei de COVID-19, este de părere Mihai Zaharia.
„În ultimii ani, această creștere a e-commerce-ului a dus la o cerere-record de spații de depozitare din partea acestor jucători, în special în parcuri de categorie A, poziționate strategic pentru a se adresa în special nevoilor acestora de eficientizare a procesului de livrare. În plus, popularitatea în creștere a alimentelor congelate a dus la creșterea cererii pentru spații de depozitare frigorifică. Acest lucru poate fi atribuit faptului că alimentele congelate sunt ușor de gătit, sănătoase de mâncat și ușor disponibile pe piață”, a adăugat acesta.
Totodată, există cerere în creștere pentru spațiile de depozitare mici, care oferă o flexibilitate mai mare de utilizare și capacitate de extindere.
Din punctul de vedere al chiriilor, tendința ascendentă se va manifesta anul acesta în principal din cauza inflației ridicate. La finalul anului trecut, chiria lunară prime pentru spațiile de depozitare cele mai bune s-a menținut la 4,25 euro pe metru pătrat.
Regiunea Moldovei devine tot mai interesantă pentru investiții
Dintre proiectele așteptate în 2023 la nivel național, aproximativ 41% vor fi în regiunea Bucureștiului, care rămâne o zonă strategică pentru segmentul logistic. Între timp, proiectele din vest/nord-vest vor avea o cotă de 26% din livrările așteptate anul acesta, arată datele CBRE România.
Good to know
Investiții tot mai consistente în estul României
Interesant este că aproximativ 18% din livrările de depozite vor fi în regiunea est/nord-est.
„Dacă până nu demult investitorii evitau să ia în calcul această zonă în principal din cauza infrastructurii subdezvoltate, regiunea de est/nord-est a țării a reușit anul trecut să atragă investitori locali. Aceștia sunt interesați acum să dezvolte stocul modern de spații industriale din zonă, cu proiecte care pot atrage și încuraja în continuare atât autoritățile publice, cât și actorii logistici să investească în această regiune”, susțin consultanții CBRE. În același timp, piețele centrale și de sud vor găzdui împreună 14% din suprafața ce urmează să fie livrată până la finalul anului 2023.
Clădirile industriale sunt tot mai eficiente energetic
Investițiile în soluții de reducere a consumului de resurse se află pe agenda dezvoltatorilor industriali de mai mulți ani. Pe de o parte, investitorii doresc depozite care să aibă costuri de operare cât mai mici și care să respecte și criteriile de sustenabilitate, iar pe de altă parte, companiile chiriașe caută proiectele cu eficiență maximă care sunt aliniate cu propriile strategii de ESG.
„În 2022 am început procesul de instalare de panouri fotovoltaice pe acoperișul proiectelor industriale din portofoliul nostru, prima centrală urmând a fi funcțională la finalul primului trimestru al acestui an”, a specificat reprezentantul Globalworth.
În afara instalării de sisteme de energie curată, dezvoltatorii sunt mai atenți și la tipurile de materiale pe care le folosesc în faza de construcție și la modul în care deșeurile sunt gestionate în mod responsabil odată cu intrarea în operare a depozitelor.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.48.
