Gran Via România a finalizat și vândut peste 2.800 de locuințe în 15 ani de activitate și are în dezvoltare două noi proiecte rezidențiale în București și Constanța, care vor fi finalizate pe parcursul următorilor doi ani. Antoanela Comșa, președintele Gran Via, a stat de vorbă cu Real Estate Magazine despre noile investiții rezidențiale ale companiei pe piața locală, repornirea dezvoltării în Capitală și potențialul fondurilor specializate în achiziția de locuințe.

Ce proiecte dezvoltă Gran Via în prezent pe piața locală?
Avem în derulare două dezvoltări rezidențiale în București și Constanța. La proiectul din strada Fabrica de Gheață – Gran Via Lake View, în apropierea Parcului Plumbuita, am turnat deja placa peste subsolul 2 și am reușit deja să vindem peste 40% din suprafața construită. Totodată, preconizăm că vom finaliza întreg proiectul în luna aprilie 2024.

În același timp, avem în lucru faza a doua la proiectul din Constanța, unde avem un teren de aproximativ 6,2 hectare. Aici am vândut un teren de 1,8 hectare către retailerul Kaufland pentru un nou magazin. De asemenea, în apropiere se află și mallul Vivo!. De altfel, am finalizat în anul 2020 prima fază a proiectului, cu 190 de apartamente, vândute integral. La sfârșitul anului 2021 am început faza a doua, care înseamnă trei turnuri, fiecare cu 95 de apartamente. Primul turn din cele trei începute va fi finalizat anul acesta, în septembrie.

Good to know

Proiectul Gran Via din Constanța va avea 1.100 de apartamente

În toamna anului viitor, tot pe terenul de la Constanța vom începe alte două turnuri cu câte 95 de apartamente fiecare, iar în toamna lui 2025 vom implementa ultima fază, cu două clădiri de aproximativ 350 de apartamente. Preconizăm că vom finaliza întreg proiectul din Constanța, cu 1.100 de apartamente, în 2026-2027.

Cât veți investi în proiectul amplu din Constanța?
Investiția pentru primele trei turnuri este de 27 de milioane de euro, pentru celelalte două, planificate pentru anul viitor, investiția preconizată este de 18 milioane de euro, iar celelalte două care vor începe în 2025 au un buget de 28 de milioane de euro.

Cum evoluează cererea pentru noile locuințe dezvoltate?
La proiectul din Constanța am vândut aproximativ 38% din locuințe, însă piața de aici a avut o perioadă de stagnare, de la sfârșitul anului trecut până prin primăvară, prin prisma așteptărilor privind o potențială scădere a prețurilor. Am avut clienți care intrau în showroom, întrebau cât este prețul locuințelor și spuneau că sunt prea scumpe, așteptând o eventuală ieftinire. Acum s-au întors clienții, și-au dat seama că nu au cum să scadă prețurile. De altfel, m-am întors recent de la Constanța, unde colegii de la vânzări mi-au spus că au reînceput să sune telefoanele, iar interesul este pe o pantă ascendentă.

Pe piața din Constanța, în orașul propriu-zis nu s-au dezvoltat proiecte integrate, ci doar mici proiecte punctuale. Astfel, proiectul nostru cu 1.100 de apartamente are deja piscina în folosință, locurile de joacă finalizate și vom face terenuri de sport. Primăria construiește o grădiniță în spatele proiectului nostru, iar vizavi se ridică Sala Polivalentă a Municipiului Constanța, cu 5.000 de locuri. În concluzie, rezidenții din proiect vor avea toate facilitățile la îndemână.

Pe partea de sisteme de încălzire, în fazele începute mai devreme am optat pentru centrale individuale de apartament, iar pentru fazele următoare vom adopta varianta centralelor de bloc, similar cu ce avem în noul ansamblu dezvoltat în București. Sistemul va include încălzire în pardoseală, ceea ce reduce costurile ulterioare ale rezidenților cu utilitățile, făcând, în același timp, proiectul mai sustenabil.

Cum finanțează clienții achiziția unei locuințe în noile ansambluri Gran Via?
La Constanța, cea mai populară sursă o reprezintă fondurile proprii și ratele direct la dezvoltator. Noi avem în derulare un sistem de rate pe trei ani, pentru că foarte mulți dintre clienții noștri sunt navigatori. Ei având un nivel salarial suficient de mare, își pot permite să plătească o rată de 3.500-4.000 de lei pe lună, după achitarea unui avans minim de 40%.

În București, la proiectul din Fabrica de Gheață, majoritatea clienților se bazează pe fonduri proprii.

Câte locuințe ați finalizat în România, în cei 15 ani de activitate?
În acest interval am finalizat și am vândut aproximativ 2.800 de locuințe și, pentru mine, proiectul Gran Via Park din zona Lujerului este un proiect de succes. Am avut o surpriză foarte plăcută deoarece la momentul construcției ultimei faze cu 200 de apartamente aveam o listă de 1.000 de persoane care să-și dorească să locuiască acolo. Totodată, există interes pentru locuințele din complex și unitățile scoase la vânzare de proprietari se vând imediat, la un preț superior celui de achiziție.

Privind în retrospectivă, v-ați fi dorit să investiți mai din timp în orașele regionale?

Provocarea principală ar fi fost că trebuia să mă împart, împreună cu echipa, dar și cu furnizorii, în prea multe proiecte. Pentru mine a însemnat foarte mult faptul că am avut o relație îndelungată cu cei care m-au ajutat în realizarea proiectelor. De exemplu, compania BTDConstruct a construit foarte mult pentru noi, am crescut împreună ca afaceri. Ulterior, pentru a ține prețurile sub control, am ales să lucrăm cu Hidro Top Construct, cu care avem o relație din anul 2013. În anul 2017 am reînceput colaborarea cu ei și sunt furnizorul nostru principal în realizarea proiectelor.

Există o mare lipsă de oameni calificați și sunt multe companii care au personal din Turcia, Sri Lanka. Noi nu am apelat la această variantă deoarece firma Hidro Top are angajații ei suficienți și relații cu subcontractori.

Ca dezvoltator, nu avem probleme de cash flow și am reușit să plătim furnizorii suficient de rapid. Noi facem plăți de două ori pe lună și, astfel, furnizorii au un cash flow bun. În momentul în care te duci într-un oraș nou, trebuie să te cunoască autoritățile și clienții foarte bine.

Aveți o strategie privind selecția furnizorilor?
Am încercat să apelăm la furnizori locali. Din păcate, la momentul respectiv nu puteau să producă cât aveam noi nevoie. Ca furnizori locali, astăzi nu avem foarte mulți, cu excepția Porta Doors, care au fabrică în România.

În general, raportul preț-calitate a fost mai bun la furnizorii din afară. Mai mult, tot ce cumpărăm din Comunitatea Europeană este cu taxare inversă, ceea ce înseamnă că nu trebuie să plătesc TVA-ul de 19%, pe care statul, din păcate, nu mi-l rambursează nici măcar după șase-șapte luni. 

Ce apreciază clienții Gran Via la locuințe?
Facilitățile sunt printre primele elemente pe care le au în vedere. De exemplu, la Gran Via Park avem o zonă verde, loc de joacă pentru copii, suprafețe vitrate mari. Apartamentele sunt luminoase, toate au terase generoase. Avem și apartamente diferite, precum duplexuri sau triplexuri, și aceasta a fost ideea constructorului. Tot în ultima fază de la acest proiect avem lifturi speciale, cu cheie, care urcă direct la triplex.

Am avut cerere pentru apartamente mai mari, însă problema este că TVA-ul devine neatractiv. Aceasta este o problemă care afectează la nivel de societate și natalitatea, deoarece România oricum este pe primul loc la nivel european privind supraaglomerarea locuințelor, cu 45% versus media europeană de 18%.

Cum vă așteptați să evolueze piața tranzacțiilor de locuințe în a doua parte a anului?
Nu cred într-o revenire miraculoasă a pieței în acest an și mă aștept mai degrabă ca din primăvara anului 2024 să se întâmple acest lucru. Ca evoluție, trebuie să vă gândiți că ceea ce se finalizează anul acesta sunt locuințe antecontractate de anul trecut. Trebuie menționat faptul că un proiect bun vinde aproximativ 70% din locuințe în faza de construcție. Dacă un dezvoltator atinge acest nivel, reușește să-și acopere cheltuielile cu creditele de investiții. Prin urmare, nu este obligat să facă un discount pentru a vinde apartamentele.

Good to know

Un proiect rezidențial bun vinde aproximativ 70% din locuințe în faza de construcție

Din punctul meu de vedere, proiectele care vor avea de suferit vor fi cele middle spre low deoarece, acolo, profilul de client este familia care nu are venituri foarte mari, iar anul acesta avem în continuare dobânzi destul de mari.

Pe de altă parte, am văzut în piața bancară BRD cu o ofertă de dobândă la credit ipotecar de 5,90%, iar la un ROBOR de 6,7%, avem practic o marjă negativă a băncii, însă, de fapt, băncile arată prin aceste dobânzi fixe pe o perioadă de trei-cinci ani faptul că ele cred că dobânda de referință ROBOR sau indicele IRCC vor ajunge la o valoare mai mică, undeva la 2-2,5%. Vom vedea corecții pe anumite proiecte doar acolo unde dezvoltatorul are o finanțare de la bancă și este obligat să ramburseze acest credit.

Vedem în piață diverse fonduri de investiții apărute, precum Meta Estate Trust, și acestea vor fi cele care vor achiziționa.

Este foarte dificil pentru un dezvoltator să scadă prețurile. Trebuie să vă gândiți că acele apartamente care se finalizează anul acesta au fost construite începând cu anul 2022, cu prețuri ridicate ale materialelor. Totodată, nu au fost începute foarte multe proiecte, și atunci, dacă dezvoltatorul reușește foarte mult să supraviețuiască până la sfârșitul anului, nevoia de locuire va exista în continuare. Odată cu scăderea dobânzilor, apetitul pentru achiziții va reveni.

Vedeți mai mulți dezvoltatori care se îndreaptă spre orașele regionale, având în vedere contextul complicat al autorizărilor din București?
Bucureștiul pierde investiții și bani, în primul rând. În oraș erau anunțate investiții la nivelul de 3 miliarde de euro în zona de nord și din această sumă se poate calcula o taxă de 0,5% pe rezidențial și 0,6% la ISC. În plus, acele apartamente ar fi generat ulterior impozit pe locuințe. Practic, primăriile pierd acei bani care ar fi putut să fie investiți în infrastructură. Mai avem o problemă pentru că dezvoltatorii nu doar că se duc spre orașele regionale, ci și către zona metropolitană a Bucureștiului. Vedem proiecte anunțate în Corbeanca, Pipera, Tunari, Otopeni, iar acest lucru va însemna o presiune foarte mare pe trafic. În aceste zone nu sunt suficiente școli bune pentru copii, sunt spitale insuficiente, la fel și infrastructura de divertisment.

Părerea mea este că primarul Capitalei, Nicușor Dan, și edilul sectorului 1, Clotilde Armand, pentru că aici sunt problemele mai mari, au dreptate 50%. Da, s-au făcut multe lucruri care nu respectă legislația, sunt proiecte la avizat care nu respectă legislația, dar sunt și dezvoltatori corecți și serioși. Vina autorităților este că fac proiecte pentru care recepția nu este în regulă și că dau edificări pentru proiecte în neregulă.

De exemplu, în Asociația Investitorilor Imobiliari din România (AREI) avem AFI Europe, care la Laminorului au un proiect cu un procent de ocupare a terenului de 27%, cu multe zone verzi, inclusiv grădiniță, și care nu are un PUZ aprobat de Primăria Generală. Totodată, cei de la Speedwell vor să realizeze proiectul din zona Griviței și încă așteaptă aprobări pentru a îmbunătăți zona. Acestea sunt proiecte sustenabile care aduc valoare zonei.

Trebuie să înțelegem că, astăzi, un profit la un proiect rezidențial este de 30-40 de procente, care se împart pe perioada de execuție a proiectului. Dacă am investit 2,5 milioane de euro într-un teren și aștept patru ani pentru a obține o autorizație de construire, practic pierd pentru că valoarea sumei investite este diferită. Totodată, există și un risc de piață care trebuie luat în calcul.

Vina autorităților este că fac proiecte pentru care recepția nu este în regulă și că dau edificări pentru proiecte în neregulă. Însă nici clienții nu ar trebui să cumpere în acele proiecte cu probleme.

De exemplu, Gran Via a vândut toate apartamentele, dar încă avem 250 de locuri de parcare în proprietate pentru că am respectat legislația și am construit numărul corect de locuri de parcare. Alte proiecte din zonă nu au locuri de parcare, iar acum, oamenii cer Primăriei Sector 6 să facă parcări pe bani publici. În mod normal, când ne cumpărăm o mașină trebuie să avem și un loc de parcare.

Cât de pregătită este România pentru o instituționalizare sporită a investițiilor în rezidențial?
Piața este pregătită, dar din păcate nu avem legislația necesară. Atât Bursa de Valori București, cât și noi, ca AREI, am discutat cu autoritățile și am fost foarte plăcut surprinși să vedem că există o deschidere foarte mare din partea lor în a reglementa aceste fonduri de tip REIT. Acest lucru ar aduce o plusvaloare în piața rezidențială. De exemplu, o persoană cu un buget de 20.000 de euro nu-și poate achiziționa un apartament care să îi aducă un randament de 5-7%; atunci, ar putea cumpăra acțiuni într-un fond care la rândul său cumpără imobile pe care le închiriază sau revinde la un anumit moment.

În momentul în care această piață se va dezvolta, vom vedea și mai multe fonduri specializate în această zonă. Piața locală este atractivă din punct de vedere al randamentului pe care îl oferă partea de rezidențial.

Pentru realizarea legislației fondurilor tip REIT vorbim cu reprezentanți ai ministerelor și Guvernului și există deschidere și din partea lor.

Cum vedeți dezvoltarea nișei apartamentelor pentru închiriere?
Noi avem o mentalitate de a fi proprietar, însă vedem generațiile tinere care nu mai vor neapărat să fie legate de o anumită zonă. De pildă, în proiectul Gran Via din Aviației sunt destul de multe apartamente închiriate tinerilor care lucrează de acasă și vor să fie într-o zonă mai bună sau care lucrează în hubul de birouri.

Salariile în orașele mari sunt la un nivel mai ridicat, iar tinerii își pot permite să plătească o chirie fără a fi neapărat legați de un apartament. Eu cred în piața dezvoltării de locuințe pentru închiriere, dar văd un orizont de cinci ani pentru creștere. Mai devreme de această perioadă nu văd un fond de investiții care să cumpere asemenea proiecte. Dacă băncile vor fi deschise la finanțarea acestor proiecte, numărul lor va crește.

Cât de deschise sunt băncile la finanțarea dezvoltărilor rezidențiale?
Sunt condiții mai dure ale băncilor din perspectiva profilului dezvoltatorului. Pentru cineva fără experiență care vrea să demareze acum un proiect nou, probabil nu va primi foarte ușor o finanțare sau va fi finanțat destul de puțin, cu un loan-to-value undeva la 40%.

În schimb, Gran Via are oferte de finanțare de la trei bănci pentru proiectul din Fabrica de Gheață. În condițiile în care există un dezvoltator cu experiență, iar proiectul este într-o zonă bună, se obține finanțare.

O condiție mai dură a băncilor se referă la pre-sale, care înainte, prin negociere, putea fi de 20%; astăzi, acestea nu acceptă un nivel sub 30%. Acest lucru înseamnă că, în momentul în care dezvoltatorul începe să utilizeze creditul, trebuie să aibă antecontracte de vânzare-cumpărare semnate pentru 30% din apartamente.

La nivel individual, ce proiecte de viitor aveți în industria de real estate?
Acum fac parte din comitetul de investiții al Meta Estate Trust și sper să continui colaborarea cu Bucharest Real Estate Club, în sensul în care predau partea de rezidențial în masterul de Real Estate pe care îl realizează ei. Totodată, am discuții cu diverși dezvoltatori care nu au avut proiecte rezidențiale sau au avut o expunere limitată în această zonă și care au nevoie de consultanță.

Totodată, un obiectiv de suflet este să dezvolt propriul proiect în segmentul rezidențial de dimensiuni mai mici. Până în prezent, toate investițiile mele individuale au fost doar în proiectele Gran Via, iar locuințele le-am cumpărat la prețul de listă.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.50.