Implicațiile situației fără precedent în piața construcțiilor asupra pieței imobiliare

Având în vedere evoluția pieței de materiale de construcții și întreg contextul actual geopolitic și economic fără precedent, este necesar să vedem care sunt implicațiile asupra pieței de real estate în lume și, în mod special, în România. În acest sens am solicitat opiniile câtorva jucători din industrie, legate de modul în care se adaptează la aceste schimbări și efectul acestora asupra imobiliarelor.

Începând cu primăvara anului trecut, prețurile materialelor de construcție au cunoscut creșteri importante, din cauza întreruperilor aprovizionării globale cauzate de pandemia de COVID-19. Apoi, creșterile prețurilor la energie au adus cu ele o nouă majorare de preț pe piața construcțiilor, iar în urma declanșării războiului din Ucraina și a întreruperii lanțului de aprovizionare pentru unele dintre cele mai importante materiale din construcții, situația din piață se agravează cu fiecare zi care trece. Drept urmare, finalizarea lucrărilor în șantierele existente este pusă la grea încercare și demararea lucrărilor, pentru multe dintre proiectele noi, stă sub semnul întrebării. În actualul context economic și sociopolitic, constructorii din România avertizează că piața este aproape de colaps. În mod evident, toate aceste schimbări produc efecte importante și în piața imobiliară, iar mulți dezvoltatori au luat în calcul majorări de preț de până la 30% pentru a compensa costurile din construcții, în vreme ce tranzacțiile și-au încetinit ritmul.

Constructorii se tem de colaps

Prețurile materiilor prime esențiale în construcții, cum ar fi cimentul, oțelul, aluminiul, cărămida și lemnul, au înregistrat o creștere de peste 30% în ultimele luni. O estimare realizată de vicepreşedintele Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii (FPSC), Irinel Gheorghe, relevă faptul că prețurile materialelor de construcţii au crescut și cu 60-80% în februarie 2022, comparativ cu luna septembrie a anului trecut, o situație fără precedent.

202332767 4501583006547283 2939336247470067792 n copy 1024x678 - Implicațiile situației fără precedent în piața construcțiilor asupra pieței imobiliare

Totodată, constructorii din România se plâng de faptul că peste 15.000 de muncitori din construcții au plecat din domeniu în partea a doua a anului 2021, crescând astfel deficitul de forţă de muncă din acest sector. Pe de altă parte, pe fondul situației din Ucraina, interesul clienţilor pentru achiziţii de apartamente a scăzut, potrivit vicepreşedintelui FPSC, Sorin Greu.

Good to know

Creșteri de preț de peste 30% la materiile prime esențiale

Iar pentru ca industria să nu intre în colaps, în contextul majorărilor de prețuri și al problemelor cu forța de muncă, constructorii au cerut statului să intervină cu măsuri importante asupra preţului combustibilului, să blocheze exporturile de materiale de construcţii şi să demareze proiectele de reabilitare termică a blocurilor.

Situaţia din Ucraina va avea ca efect pe termen lung majorarea preţurilor la apartamente, este de părere Cristian Erbaşu, director general Construcții Erbașu, dezvoltator imobiliar și preşedinte FPSC. Acesta crede că pentru o perioadă nu vor mai fi tranzacţii, motiv pentru care se va construi mai puțin, astfel încât, atunci când se vor relua tranzacțiile, preţurile vor fi majorate. În opinia lui Erbașu, prețurile vor crește cu 50% sau chiar se vor dubla. În prezent însă, constructorii se confruntă cu probleme majore în ceea ce priveşte predictibilitatea, iar numărul de insolvenţe şi falimente din rândul firmelor de construcţii este mai mare decât în 2010, când au fost cele mai multe falimente în sector, potrivit datelor oferite de FPSC.

Furnizorii de materiale, sisteme și componente pentru construcții întâmpină de asemenea probleme serioase.

E599BD61 A393 49EA 8256 7AE1867F5886 copy 866x1024 - Implicațiile situației fără precedent în piața construcțiilor asupra pieței imobiliare

Toate aceste creșteri brutale de preț la materia primă vor produce efecte pe termen lung. „În timp ce prețurile pentru polimeri au crescut cu peste 80%, sunt materiale, precum bitumul, care au crescut cu până la 15% în decursul a trei luni, cimentul a crescut cu 10% într-o singură lună, iar prețul la lemn cu peste 30% în decursul ultimelor șase luni. Cât despre polistiren, am avut creșteri de peste 100% față de anul 2019, iar acest trend continuă și în 2022”, a precizat, pentru Real Estate Magazine, Dan Cașcaval, brand manager Austrotherm România, producător de sisteme pentru termoizolații, dar și profile pentru fațadă.

„Proiectele mari, proiectele de infrastructură care au ca material de bază oțelul, halele metalice fără alte produse alternative au simțit majorarea de cost într-un timp rapid, aceasta trecând rapid prin lanțul de aprovizionare. În schimb, sectorul construcțiilor de locuințe, cu produse substituibile, lemn, PVC, a simțit într-un ritm mai lent creșterea de cost la materialele de construcții”, explică Cașcaval.

Creșterea costurilor generale ale materialelor de construcții, coroborată cu o inflație mare și o creștere a costului de creditare au dus la scăderea puterii de cumpărare a populației, lucru care afectează considerabil sectorul construcțiilor din România, susține reprezentantul Austrotherm.

„Costul de împrumutare pentru a achiziționa o locuință prin credit este considerabil mai mare față de cel de acum unu-doi ani, când ROBOR-ul era la valoare de aproape trei ori mai mică decât este în prezent, iar toate prognozele de evoluție a sa sunt pesimiste, de creștere. Toate aceste majorări au un impact sonor în sectorul real estate și asupra celor interesaţi să achiziţioneze case şi alte proprietăţi imobiliare. Prin urmare, trecem printr-un moment de descurajare pentru cei care își propuseseră să-și construiască case. Dar noi estimăm că aceste creșteri de preț vor continua pentru cel puțin următoarele trei-șase luni.”

Brand managerul Austrotherm România mai subliniază că, pe lângă toate aceste provocări, lumea noastră trece actualmente și prin alte schimbări importante, care vor mai dura câteva decenii. Aceste schimbări ne creează mari provocări, pe care trebuie să le stăpânim împreună pentru a avea un viitor de succes.

„Dacă nu reușim în următoarele decenii să stăpânim schimbările climatice, ale mediului, cu condiții meteo și de temperaturi din ce în ce mai extreme, nu o să urmeze o perioadă favorabilă consumului de energie; inclusiv efecte masive asupra siguranței noastre și a calității de trai.”

Un subiect foarte important în această perioadă îl reprezintă clădirile cu consum de energie aproape zero (nZEB), al căror atu este faptul că, la trecerea de la anotimpul cald la cel rece, temperatura din interior nu suferă modificări semnificative, ceea ce contribuie la reducerea cu până la 85% a costurilor aferente încălzirii.

Good to know

Toate construcțiile mai noi de 2021 trebuie să respecte principiile nZEB

„Toate construcțiile mai noi de 2021 (autorizație obținută după 01.01.2021 și certificat de urbanism emis după 01 septembrie 2020), conform modificărilor la Legea 372/2005, trebuie să fie în acest sistem, trebuie termoizolate foarte bine, grosimi de termoizolație peste zona încălzită mai mari de 25 de centimetri, între infrastructură și zona încălzită de minim 15 centimetri, să folosească sisteme de generare din surse regenerabile a minim 30% din energia totală a clădirii la fața locului, precum și sisteme de recuperare a căldurii și iluminat eficient sau orice sistem care aduce un aport de saving la energie”, a completat Cașcaval.

Investițiile în sectorul rezidențial continuă

În ceea ce privește proiectele viitoare din sectorul rezidențial, o parte dintre dezvoltatori aleg să își intensifice investițiile pe piața rezidențială în 2022. Eden Capital Development, de exemplu, a anunțat că va aloca un buget de peste 100 de milioane de euro pentru livrarea a aproape 900 de locuințe în proiecte a căror construcție a fost începută deja și va lansa un nou proiect cu un concept inedit pe piață, în zona de nord a Bucureștiului.

„Toate șantierele pe care le avem acum deschise funcționează la turație maximă, dorința noastră fiind ca până la sfârșitul anului să finalizăm cele aproape 900 de locuințe programate pentru darea în folosință în 2022. Investițiile pe care le vom aloca în acest an se ridică la circa 100 de milioane de euro. Pe lângă proiectele începute, am mai achiziționat un teren, în zona de nord a Bucureștiului, unde vom construi un ansamblu nou, cu un concept inedit și facilități de super-lux”, a declarat Elena Dumitrache, director vânzări Eden Capital Development. Dezvoltatorul consideră că piața rezidențială trece în prezent printr-un moment favorabil, oferind oportunități de achiziții atât pentru cei care vor să cumpere o locuință pentru a trăi în ea, cât și pentru cei care cumpără pentru investiție.

În același timp, dezvoltatorii remarcă o schimbare importantă în ceea ce privește comportamentul clienților care doresc să achiziționeze o casă.

În contextul pandemiei, al incertitudinii economice, al inflației și, mai nou, al războiului, românii sunt mult mai precauți în achiziții. „Vom asista, în viitor, la o schimbare pe piața rezidențială – concurența în acest sector este tot mai mare, iar cerințele clienților cresc. Astfel, dezvoltatorii vor investi mai mult în calitate și vor fi mai deschiși la verificări suplimentare”, este de părere Vlas Veaceslav, CEO Ecovillas Company.

„Într-adevăr, observăm că oamenii au nevoie de mai mult timp pentru a contracta un credit ipotecar, băncile fac verificări suplimentare, iar pe de altă parte, au nevoie de mai mult timp pentru a lua decizia de achiziție pentru că se tem de contextul actual. Putem spune, din ceea ce observăm, că întreg acest proces de vânzare s-a prelungit și poate dura până la trei-șase luni.”

Good to know

Procesul de achiziție a locuinței s-a extins la șase luni

În ceea ce privește achiziția de terenuri pentru proiecte viitoare, anul 2022 a început cu o serie de tranzacții solide în țară. Astfel, fondul de investiții NEPI Rockcastle, unul dintre cei mai mari investitori din piaţa imobiliară din Europa Centrală şi de Est, a achiziționat 17 hectare de teren pe strada Portului din Galați, pentru un proiect imobiliar mixt, într-o tranzacție intermediată de compania de consultanță imobiliară Colliers.

Recent, și Dedeman, cel mai mare retailer de bricolaj de pe piața locală, a anunțat că a achiziționat de la Ţiriac Imobiliare un teren în suprafață de 14,5 hectare în nordul Timișoarei, lângă viitorul magazin Ikea, într-o tranzacție intermediată tot de Colliers. „Dedeman a cumpărat unul dintre cele mai bune terenuri din Timișoara, din punctul de vedere al potențialului imobiliar. Zona Dumbrăvița crește constant de câțiva ani, iar această tendință va continua odată cu deschiderea magazinului Ikea și a direcției de expansiune a dezvoltărilor rezidențiale. În aceste condiții, viitorul proiect – indiferent de configurația ce va fi decisă de noul proprietar – are toate șansele să devină un magnet pentru întreaga regiune de nord-vest a țării”, explică Sînziana Oprea, director Land Agency în cadrul Colliers România.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.43.

MACHETA - austrotherme