Flexibilitatea pe axa dezvoltatori – chiriași, crucială pentru revenirea angajaților în clădirile de birouri

Odată cu eliminarea restricțiilor impuse în perioada pandemică, piața birourilor se pregătește pentru revenirea angajaților într-un număr mai mare anul acesta, cu toate că va exista o schimbare majoră față de perioada de acum doi ani de zile. Sistemul hibrid, în care angajații nu își vor mai petrece mare parte din timp la birou, pare să fie tendința pe care tot mai mulți dezvoltatori de birouri au internalizat-o deja.

Certificările privind siguranța sănătății angajaților, recompartimentările și echipamentele pentru diminuarea riscurilor sanitare s-au aflat pe agenda proprietarilor de birouri care au vrut să consolideze relațiile cu marile companii chiriașe. Măsurile luate de proprietari au sprijinit și eforturile companiilor care au început treptat să-și readucă angajații la birou.

Majoritatea companiilor au inițiat demersuri de cercetare la nivel intern pentru a reuși să adapteze strategia privind modalitatea de lucru la specificul activității pe care o desfășoară, al industriei, profilului angajaților și culturii organizaționale, punctează Maria Florea, key client director în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România.

u2bi3gmnsse 2048x1366 copy 1024x683 - Flexibilitatea pe axa dezvoltatori - chiriași, crucială pentru revenirea angajaților în clădirile de birouri

„Ca tendință generală, nu ne așteptăm să se mai apeleze la varianta de a lucra cinci din cinci zile de la birou, însă, cu siguranță, revenirea în clădirile de birouri va fi într-o proporție mai mare decât în aceeași perioadă a anului trecut”, a spus Florea pentru Real Estate Magazine.

Reluarea activității într-un mod mai consistent în clădirile de birouri depinde și de evoluția situației sanitare și a gradului de vaccinare a populației. Autoritățile au început deja să vorbească despre o eliminare graduală a restricțiilor începând din primăvară. Astfel, dacă situația este favorabilă, mai multe companii vor avea siguranța de a-și rechema angajații în birouri. Marea întrebare pentru angajatori și proprietarii de clădiri de birouri este în ce grad vor mai dori angajații să renunțe la sistemul muncii de la distanță, în special dacă modelul i-a ajutat pe oameni să fie mai productivi.

„Din studiile noastre a reieșit că o parte a angajaților este reticentă în a se întoarce fizic la locul de muncă din teama că s-ar putea îmbolnăvi. Tocmai de aceea, companiile trebuie să implementeze seturi complexe de măsuri, care să-i ajute pe oameni să recapete încredere în biroul lor”, a explicat Ștefan Tudos, vicepreședinte Genesis Property, pentru Real Estate Magazine.

Anul acesta ar putea aduce o maturizare a strategiilor care oferă un echilibru între siguranța angajaților și opțiunile de muncă hibride. Nevoia interacțiunilor între echipe rămâne un obiectiv al companiilor, care este mai greu de implementat exclusiv la distanță. De asemenea, atragerea de noi talente și pregătirea angajaților aflați la începutul carierei sunt elemente pentru care este nevoie de un birou echipat complet și de manageri pregătiți să le răspundă la diverse întrebări în persoană.

„Dacă situația pandemică se îmbunătățește, cu siguranță vom vedea tot mai multe companii care își vor deschide birourile, fie 100%, fie pentru un anumit număr maxim de persoane în același timp. Încă există multe companii care au lăsat la latitudinea angajaților dacă doresc să folosească biroul sau dacă doresc să lucreze de acasă și ne așteptăm să existe mai multe companii care vor impune întoarcerea la birou cel puțin pentru un anumit procent dintre angajați”, a precizat Andrei Ianculescu, head of project management în cadrul agenției imobiliare Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

DSC 0047 copy 1024x683 - Flexibilitatea pe axa dezvoltatori - chiriași, crucială pentru revenirea angajaților în clădirile de birouri

Potrivit lui Ianculescu, locul de muncă în sine va trebui să fie atractiv pentru a rămâne relevant și pentru a stimula angajații să se întoarcă în birouri.

Birouri certificate, în așteptarea angajaților

Pentru Globalworth, cel mai mare proprietar de birouri din România, perioada pandemiei a generat nevoia obținerii unei certificări care confirmă mediul de lucru sigur în toate proiectele sale.

Compania cu un portofoliu de birouri în Capitală evaluat la peste 1 miliard de euro a obținut la finalul anului trecut certificarea WELL Health-Safety pentru cele 15 clădiri.

„Noi am asigurat în întreaga perioadă de pandemie un mediu sigur de lucru, însă această certificare vine acum ca o confirmare oficială că întoarcerea la birou este una sigură pentru comunitatea Globalworth”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Ema Iftimie, head of leasing & customer care la Globalworth România. Dezvoltatorul avea un grad de ocupare a birourilor de peste 90% la mijlocul anului trecut, cu o rată de colectare a chiriilor de 99%.

„Pandemia COVID-19 a evidențiat rolul clădirilor de birouri în protejarea sănătății, siguranței și bunăstării oamenilor”, a explicat Iftimie.

DSC 0006 copy 1024x683 - Flexibilitatea pe axa dezvoltatori - chiriași, crucială pentru revenirea angajaților în clădirile de birouri

Un alt factor foarte important constă în implementarea tehnologiei. Pandemia a accelerat trendul soluțiilor PropTech, ceea ce a făcut ca „biroul viitorului” să fie deja construit în piața de real estate. Pe acest fond, dezvoltatorul a integrat în proiectul de birouri Globalworth Square un sistem geotermal pentru răcire și încălzire, dar și un acoperiș fotovoltaic, astfel încât clădirea devine un producător de energie.

„Pentru a crește siguranța, atingerea suprafețelor în Globalworth Square este limitată prin implementarea unor soluții touchless cu senzor IR în toate facilitățile sanitare, iar accesul în clădire și în spațiile de birouri se va face prin tehnologii Bluetooth și NFC. În plus, se obține o calitate maximă a aerului, deoarece unitățile de tratare a aerului sunt echipate atât cu umidificare încorporată, cât și cu dezinfecție inovatoare a aerului, asigurând introducerea aerului proaspăt fără germeni la umiditate optimă”, a mai spus Ema Iftimie.

Fiind activ pe piața de birouri din București de 20 de ani, dezvoltatorul local Genesis Property și-a consolidat relațiile cu companiile chiriașe. Astfel, atunci când companiile vor să-și reconfigureze spațiile pentru a fi mai bine adaptate la modelul hibrid de lucru, dezvoltatorul oferă suport pentru asemenea operațiune.

„Pregătirea spațiilor de lucru este esențială și trebuie realizată cât mai repede, având în vedere că cele mai multe companii își doresc o reîntoarcere a angajaților la birou, cel puțin parțială, în al doilea trimestru al acestui an, în funcție, desigur, de evoluția pandemiei”, a punctat Ștefan Tudos.

Compania a lansat propriul standard IMMUNE, de certificare a rezilienței clădirilor la riscuri pentru sănătate, în primele luni din 2020.

Încă de la începutul pandemiei, dezvoltatorul a implementat o serie de măsuri standard care vizează creșterea sănătății spațiilor interioare, cum ar fi fluxuri separate pentru intrare și ieșire, scanare termică, dezinfectare periodică a zonelor comune și semnalizare pentru distanțare socială.

Pe de altă parte, dezvoltatorul a realizat o serie de sondaje în rândul angajaților din clădirile de birouri, iar majoritatea au optat pentru un sistem de lucru hibrid.

„Totodată, și companiile ar dori să vadă la birouri mai mulți angajați pentru că asta ar avea efecte benefice asupra coeziunii echipelor de lucru și a păstrării valorilor organizațiilor. Însă totul depinde de evoluția pandemiei și de ridicarea restricțiilor. Cât timp avem înregistrat zilnic un număr semnificativ de cazuri, unele dintre ele grave, nu putem vorbi de o reîntoarcere masivă a oamenilor în spațiile de lucru”, opinează Tudos.

Provocările dezvoltatorilor din industria birourilor nu se rezumă doar la România și întrebări similare apar și în cadrul Europei Centrale și de Est (CEE). Astfel, spre finalul ultimului an, peste jumătate (52%) dintre respondenții chestionați din CEE afirmau că lucrează doar de la birou. Procentele înregistrau o creștere comparativ cu rezultatele din luna mai, care arătau că doar 48% dintre angajați făceau acest lucru. La nivel local, 45% dintre angajații români chestionați susțineau că lucrează doar de la birou.

Anne Marie Diaconu, leasing & asset director la Skanska România, este de părere că birourile din perioada post-pandemie vor facilita socializarea, împărtășirea de experiențe și găsirea echilibrului între viața profesională și cea personală.

„Ne așteptăm ca angajații să-și reia tot mai mult activitatea de la birou în acest an, tocmai din nevoia de a restabili echilibrul între viața de birou și viața de acasă. Odată cu schimbarea condițiilor și fluxurilor de muncă, vedem, în mod evident, o redefinire a spațiilor de birouri și în acest an preconizăm o creștere a cererii privind inclusiv relocările. Pe baza experiențelor de până acum, atât investitorii, cât și angajații sunt din ce în ce mai conștienți de importanța unor medii de lucru cât mai flexibile, care să ofere experiențe cât mai complete și la standarde înalte, care să promoveze inovația și care să fie mereu pregătite să facă față schimbării și provocărilor”, a precizat Diaconu pentru Real Estate Magazine.

De la începutul pandemiei, dezvoltatorul a investit și în digitalizarea operațiunilor, iar spațiile de birouri pot fi configurate rapid printr-o platformă 3D realizată de start-up-ul local Bright Spaces.

La rândul său, Diaconu consideră că biroul va rămâne o parte importantă din viața profesională, chiar dacă unii angajați vor prefera variante cu flexibilitate mai mare.

„Indiferent de domeniul de activitate al oricărui business, un spațiu de lucru configurat și echipat în mod corespunzător devine un instrument valoros care participă la crearea culturii organizaționale și menținerea ei, păstrând angajații conectați unul cu celălalt și cu activitatea companiei”, a declarat Diaconu. Compania a implementat, la nivelul portofoliului de birouri, protocoale și soluții de siguranță menite să prevină transmiterea virusului COVID-19, dar și a oricăror alte boli potențial infecțioase în viitor. Acestea se referă la calitatea aerului, implementarea soluțiilor de tip touch-free, măsuri de distanțare socială și managementul clădirilor din punct de vedere al siguranței. De asemenea, clădirile au obținut certificarea WELL Health-Safety, care oferă garanții suplimentare angajaților privind siguranța mediului de lucru.

Good to know

Stocul de birouri din Capitală a crescut cu 245.800 de metri pătrați în 2021

Potrivit reprezentantului Skanska, funcționalitatea spațiilor office se va baza din ce în ce mai mult pe tehnologie și tehnologizare inteligentă.

„În același timp, noile spații de birouri trebuie să redea un mediu de lucru mai natural, luminat, aerisit, păstrând un design efervescent care să stimuleze creativitatea și să inspire un atașament mai puternic. Confortul și starea de bine fizică și mentală rămân elemente centrale în reconfigurarea noilor spații, astfel încât viața la birou să fie una cât mai echilibrată și armonioasă”, a mai spus Anne Marie Diaconu.

Mai puține birouri noi așteptate anul acesta

Dezvoltatorii de birouri au ajustat proiectele aflate în fază de concepere sau construcție de la apariția pandemiei, având în vedere adoptarea rapidă a muncii la distanță. Au existat cazuri în care proiectele aflate în dezvoltare au fost transformate în apartamente, sau spații deja existente de birouri au fost reconvertite. Fenomenul nu a devenit dominant în piață și o tendință mai evidentă a fost subînchirierea unor spații de birouri de către marile companii către firme mai mici.

Însă o provocare pentru piață ar putea fi reprezentată de lipsa unui stoc suficient de birouri moderne pe fondul unei cereri crescute, în contextul unei activități limitate de dezvoltare a proiectelor noi.

Anul trecut, stocul de birouri din Capitală a crescut cu 245.800 de metri pătrați, până la 3,2 milioane de metri pătrați, iar anul acesta ar urma să fie finalizate spații noi întinse pe 135.700 de metri pătrați, potrivit unui raport al agenției de consultanță imobiliară CBRE. În schimb, activitatea de închiriere a crescut cu 16% în volum, până la 280.500 de metri pătrați, față de 2020.

Cota cea mai mare a birourilor așteptate anul acesta este localizată în partea de centru-vest a orașului. În această zonă vor fi livrate: AFI Tech Park 2, cu o suprafață de 22.000 de metri pătrați, a doua fază a One Cotroceni Park, cu 34.500 de metri pătrați, și două noi clădiri în Sema Parc, cu o suprafață închiriabilă de 31.600 de metri pătrați, dezvoltate de River Development.

În zona centrală, Forte Partners va livra clădirea Tandem, cu o suprafață de 19.700 de metri pătrați, în timp ce proiectul Tudor Arghezi, dezvoltat de Hagag, va avea 7.000 de metri pătrați. Spre nordul orașului, Atenor va livra prima fază a complexului de birouri @Expo, cu o suprafață închiriabilă de 21.000 de metri pătrați.

Good to know

Rata de neocupare a birourilor clasa A din Capitală se ridică la 10%

Pe fondul noilor livrări, rata de neocupare a birourilor existente a crescut cu mai puțin de 1%, până la 13,1%, la finalul anului trecut, față de 2020. Pentru birourile moderne de clasă A, rata de neocupare s-a situat la 10%. Nivelul chiriilor a rămas relativ intact, la 18,75 euro lunar, iar proprietarii de birouri au negociat pachete personalizabile pentru a scădea chiria netă plătită de companii.

Incertitudinea a fost termenul invocat de mulți proprietari de birouri în primul an după apariția pandemiei. Însă au urmat investiții semnificative în reamenajări de spații și echipamente care scad riscurile sanitare, iar angajații vor concluziona că aceeași clădire de birouri pe care au părăsit-o acum aproximativ doi ani s-ar putea să le ofere o experiență superioară de muncă și colaborare la revenirea așteptată în următoarele luni.

Piața birourilor din București la final de 2021

Zonă

Rată de neocupare

Chirie/metru pătrat/lună

CBD

10,9%

18,75 euro

Centru

8,2%

17 euro

Centru-vest

11,8%

15 euro

Floreasca/Barbu Văcărescu

7,7%

16,5 euro

Dimitrie Pompeiu

14,7%

13 euro

Pipera nord

40,6%

11 euro

Nord-vest

14,5%

15 euro

Băneasa – Otopeni

13,4%

13 euro

Est

9,9%

11 euro

Vest    

11,5%

14 euro

Sud

15,6%

11 euro

Sursă: CBRE Research

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine Nr. 42.

MACHETA - austrotherme