Piața proiectelor de apartamente dezvoltate strict pentru închiriere se află într-un stadiu incipient în România, însă un volum tot mai mare de investiții ar urma să fie concentrat în această direcție, dacă ne uităm la tendințele din Europa Centrală și de Est (CEE). Totuși, rămâne de văzut cum se va schimba cultura proprietății în țara noastră, ținând cont că aici aproximativ 96% dintre români trăiesc în locuințele pe care le dețin.

Dezvoltatori precum AFI Europe pot da anumite tendințe într-o piață, iar compania deja a anunțat că se concentrează pe acest segment în detrimentul apartamentelor construite pentru vânzare, a precizat Bogdan Gubandru, head of investment la Crosspoint Real Estate, în cadrul interviurilor video Real Estate Talks, cel mai nou proiect al Real Estate Magazine.

„România are mult spațiu de dezvoltare în această zonă pentru că suntem una dintre țările cu cele mai mari rate de proprietari din lume, însă rămâne de văzut în ce măsură unii dintre cumpărători își vor mai permite să obțină acest statut. Trebuie văzut și în ce măsură generațiile care vin și sunt clientelă pentru astfel de produse mai doresc să cumpere, în detrimentul închirierii, pentru că își doresc mai multă flexibilitate, sunt mai puțin atrași de partea materială și caută experiențe spirituale”, a explicat reprezentantul Crosspoint Real Estate.

Good to know

AFI Europe România are în plan dezvoltarea a 450 de apartamente pentru închiriere

AFI Europe România a cumpărat la finalul anului trecut două terenuri în zona de nord a Capitalei, unde a anunțat că va dezvolta 450 de apartamente strict pentru închiriere. În paralel, compania continuă dezvoltarea primului său complex rezidențial, tot în zona de nord a Bucureștiului.

Acest segment de piață a devenit, în piețele mature din Europa de Vest, dar și din CEE, o alternativă la produsele investiționale tradiționale, potrivit consultanților din sectorul imobiliar.

„Noi credem că și piața românească va urma această tendință, existând mai mulți factori care vor determina o creștere a cererii pentru închiriere de locuințe, într-o piață dominată până acum de cereri de achiziție”, a declarat Mihaela Pană, partner residential agency în cadrul agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

„În plus, scumpirea finanțărilor bancare, dar și instabilitatea economică sunt elemente care vor limita achizițiile de locuințe, astfel că vor favoriza închirierile rezidențiale”, a adăugat aceasta.

Lipsa unei legislații clare privind închirierea locuințelor nu ar reprezenta un impediment pentru atragerea de investitori în această nișă, conform consultanților.

În piață vedem deja tot mai multe companii care investesc în pachete de apartamente, inițial cu capital propriu și ulterior cu diverse runde de majorări de capital obțin bani pentru investiții în noi active, potrivit lui Daniel Tudor, CEO & founder, The Concept Group.

Invitat la interviurile Real Estate Talks, acesta a explicat că un raport recent al Global Property Guide nu plasează România nici pe departe într-o zonă de risc pentru proprietar, ci într-o zonă neutră ușor înclinată către proprietari.

„De exemplu, în Germania, piața este în majoritate angrenată în acest sistem și sunt fonduri instituționale care dețin astfel de proiecte. Proiectele sunt închiriate cu un grad de ocupare destul de înalt și sunt tranzacționate între diferite fonduri. Probabil vom vedea astfel de fonduri intrând pe piață (din România – n.red.), cu capital străin, dar și local, în următorii ani”, consideră Tudor.

Cum s-a dezvoltat segmentul apartamentelor pentru închiriere în alte piețe

Locuințele dezvoltate strict pentru închiriere aduc o serie de beneficii pentru toate părțile implicate. Astfel, investitorii vor aloca fonduri mai mari pentru proprietăți de calitate care să aibă costuri mai reduse de întreținere pe termen lung. Acest model funcționează cel mai bine în cazul în care clădirea atinge rate ridicate de ocupare și o rotație limitată a chiriașilor. În acest caz, investitorii au tendința de a oferi facilități bune pentru a concura pe piață. De asemenea, investitorii sunt dornici să ofere un management profesionist și eficient al clădirii, precum și contracte de închiriere pe termen lung, pentru a asigura un grad ridicat de ocupare și creșteri ale chiriei, potrivit unui raport al BNP Paribas Real Estate.

Pe partea de dezvoltare, operațiunile sunt simplificate deoarece toate apartamentele au același design. Mai mult, dezvoltatorii economisesc bani pe partea de marketing și investitorii se vor ocupa de securizarea contractelor de închiriere. Astfel, compania dezvoltatoare poate porni mai repede noi proiecte rezidențiale.

Segmentul acesta poate fi o oportunitate și pentru autoritățile locale, care se pot implica în proiecte de exemplu prin donarea terenului pe care se vor construi locuințele. Când investiția este livrată, statul poate avea un stoc de apartamente pe care să-l închirieze în funcție de nevoi.

Structura unui asemenea proiect diferă la nivel de state datorită specificității cererii și reglementărilor în vigoare. Astfel, în Marea Britanie, proiectele finalizate au aproape 300 de locuințe pentru închiriat și facilități precum sală de sport, spații de depozitare pentru biciclete și grădini pe terasă.

În Spania, investiția medie în asemenea proiecte ajunge la 55 de milioane de euro, în funcție de mărimea complexului și locație. Facilitățile din proiect sunt importante pentru atragerea și păstrarea chiriașilor, iar în acest mod, investitorii pot vinde complexul mai ușor dacă li se oferă oportunitatea.

În schimb, pe piața franceză sunt căutate proiectele cu 70 de unități și o valoare medie de 20 de milioane de euro. Pe de altă parte, Germania are locuințele pentru închiriat cele mai simple, cu un număr limitat de facilități. În medie, proiectele tranzacționate în această țară au 155 de locuințe, cu un preț de 45 de milioane de euro.

Good to know

Proiectele pentru închiriere din Germania, tranzacționate cu o medie de 45 de milioane de euro

În comparație cu proiectele rezidențiale clasice în care apartamentele sunt vândute încă din faza de concept, astfel încât sunt generate fonduri pentru dezvoltare, pentru apartamentele dedicate strict închirierii, investitorii trebuie să aibă prevăzut un interval mai mare pentru recuperarea investiției. Prin urmare, proiectele sunt finanțate mai greu de către bănci.

Totodată, când ansamblul este finalizat, contează foarte mult componenta de management al proprietății pentru maximizarea gradului de ocupare și colectarea chiriilor.

„Într-un context de dinamică financiară, economică și imobiliară pozitivă pentru activele rezidențiale, sectorul build-to-rent răspunde preocupărilor de diversificare, nevoilor de lichiditate ale investitorilor și cererii pentru închiriere”, se mai arată în raportul BNP Paribas Real Estate.

Perspectivele de creștere ale pieței sunt semnificative pe plan local, deși, în acest moment, jucătorii din industria rezidențială susțin că gradul de accesibilitate la achiziția unei locuințe este superior anului 2008, când a fost atins ultima dată un maxim al prețurilor. Ajustări ale prețurilor pe anumite segmente vor urma, în special la nivelul locuințelor cu prețuri mai mici, în cazul cărora cumpărătorii se bazează pe un credit ipotecar. Creșterea accelerată a dobânzii-cheie va scumpi creditele acordate populației pentru achiziții imobiliare, ceea ce ar putea conduce la o scădere a cererii pentru anumite proiecte. La toate acestea se adaugă inflația cu două cifre din România, cauzată de costurile mai ridicate cu produsele energetice, care va pune presiune suplimentară pe costurile de construcție pentru noile locuințe.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr. 45.