Până la apariția crizei sanitare, dezvoltatorii de birouri căutau să obțină cele mai ridicate scoruri în materie de eficiență energetică, certificând că proiectele lor au un impact redus asupra mediului înconjurător. Asemenea certificări atrăgeau chiriași de top, de obicei companii multinaționale, care închiriau spații pentru sute de angajați.
În condițiile prevalenței muncii la distanță, un nou set de certificări care evaluează rezistența spațiilor de lucru la pandemia de COVID-19 ar putea deveni cheia pentru repornirea cererii și revenirea angajaților în birourile care vor deveni mai tehnologizate.
În București, cea mai mare piață de birouri la nivel național, consultanții mizează pe o revenire a activității de închiriere în 2021. Cererea pentru birouri va avansa cu cel puțin 20-30%, recuperând aproape integral scăderea din anul precedent, potrivit reprezentanților agenției imobiliare Cushman & Wakefield Echinox.
Volumul de birouri închiriate în 2020 a totalizat 237.000 de metri pătrați, în scădere cu 40% față de 2019. Revenirea cererii este crucială pentru proprietarii de birouri, în condițiile în care peste 350.000 de metri pătrați de spații noi vor ajunge în piață în următoarele 24 de luni.
O clădire certificată ca sigură împotriva riscurilor pandemiei poate avea un avantaj competitiv în ochii unei companii care caută noi spații de birouri, în special dacă vorbim despre mari firme internaționale.
Până acum, dezvoltatorii voiau să obțină scoruri maxime în standardele LEED sau BREEAM pentru clădiri verzi. Astfel, clădirea este certificată ca fiind eficientă energetic și având emisii de carbon cât mai mici sau chiar 0.
Mai multă tehnologie pentru clădiri
Dimitris Pergamalis, head of construction and development la Globalworth, sugerează că certificările privind protecția față de COVID-19 vor deveni obligatorii dacă includ inovații precum soluții touchless și sisteme eficiente de dezinfecție a aerului.
„Pentru noi, certificările LEED sau BREEAM nu sunt doar o cerință comercială, ci reprezintă o parte integrală a procedurii de proiectare și o asigurare că produsul final este bine făcut. O clădire de clasa A corect proiectată nu are cum să nu fie verde, cu un scoring plecând de la 70-75% (în funcție de locație și mediul respectiv). Certificările devin un as în mânecă pentru că sunt dovada gradului de responsabilitate pe care dezvoltatorul o are față de parteneri, mediu, chiriași, comunități. Deși am trecut cu toții printr-o perioadă dificilă, cu starea de urgență și toate consecințele generate de COVID-19, o conduită sustenabil construită în ani conduce la o reacție coerentă chiar și în plină criză. Așa se explică de ce reîntoarcerea angajaților la birou depinde de acest tip de încredere pe care proprietarul a clădit-o în timp”, a declarat Pergamalis pentru Real Estate Magazine.
Birourile viitorului vor fi tehnologizate, iar utilizarea de sisteme bazate pe Bluetooth sau NFC devine noul normal.
„Biroul post pandemie setează noi standarde în materie de responsabilitate, wellbeing, sustenabilitate și costuri reduse pentru ocupanți. Oferă o protecție suplimentară, gândește spațiile diferit și exploatează la maximum tehnologia”, spune Pergamalis, care reprezintă cel mai mare proprietar de spații de birouri din România.
Pentru Ovidiu Șandor, CEO al Mulberry Development, sunt mai importante măsurile concrete pentru combaterea pandemiei, sugerând că certificările „ajută în special la capitolul imagine”. Șandor, care dezvoltă birouri și locuințe într-un proiect mixt din Timișoara, susține că profilul biroului se va schimba după pandemie.
„O parte din angajați vor rămâne să lucreze preponderent remote, iar alții vor fi în scenariul hibrid. Rolul social al biroului va fi mai evident, de asemenea rolul de potențare a creativității și muncii în echipă”, spune Șandor. Acesta este de părere că pe măsură ce campania de vaccinare avansează, iar proprietarii birourilor implementează măsuri pentru diminuarea riscurilor de infectare, tipul acesta de certificări ar putea să nu mai aibă sens.
„Deocamdată vedem o inflație de sisteme de certificare COVID, unele mai serioase, altele mai superficiale. Când lucrurile se vor așeza și când va fi clar care certificări sunt relevante cu adevărat, vom lua în considerare și o astfel de certificare”, a explicat CEO-ul pentru Real Estate Magazine.
Standard pentru clădiri în pandemie, dezvoltat la nivel local
Un dezvoltator imobiliar local se află printre inițiatorii unui sistem de certificare ce evaluează pregătirea proprietarilor de birouri pentru a limita riscurile pandemice.
Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de spații de birouri, a dezvoltat certificatul IMMUNE în cadrul Genesis Property. Standardul propune peste 120 de măsuri care vizează aproape toate aspectele ce țin de sănătatea spațiilor, de la calitatea aerului și a apei, până la asigurarea optimă a distanțării fizice. Mai exact, măsuri operaționale care pot fi aplicate perpetuu, dar și măsuri ce pot fi activate rapid, după nevoie, în cazul unei urgențe, cum ar fi camera de izolare sau de carantină, explică Darren Allen, director de dezvoltare în cadrul Genesis Property, responsabil de implementarea proiectului IMMUNE.
„Rolul principal al acestor certificări este, în mod cert, cel de a ajuta companiile și proprietarii de clădiri să ia măsurile necesare pentru a asigura sănătatea spațiilor pentru ocupanți, dar și de a ajuta economia să funcționeze eficient în condițiile restrictive aduse de pandemie”, a declarat Allen pentru Real Estate Magazine.
Existența unor standarde privind implementarea măsurilor de prevenire a răspândirii COVID-19 ar putea ajuta la revenirea încrederii oamenilor în spații precum centrele comerciale, sălile de cinema sau birourile. În sectorul de retail, unii dintre cei mai mari jucători au obținut certificate care arată că operațiunile lor au fost adaptate pentru a limita riscul de infectare.
Certificarea birourilor, importantă pentru chiriașii companii multinaționale
Obținerea unei certificări sanitare, care atestă că în clădire se respectă distanțarea socială și alte măsuri pentru a evita răspândirea SARS-CoV-2, ar putea deveni o cerință din partea companiilor multinaționale cu mulți angajați. Un prim motiv ar fi că firmele de acest tip ar putea urma un set de reguli unitar stabilit la nivel de grup. Certificatul ar putea proteja compania din punct de vedere legal, dacă se dovedește că un angajat a contractat virusul la birou, explică Andrei Nechita, property consultant la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.
„Acest tip de certificat poate deveni relevant dacă autoritățile vor introduce anumite norme sanitare pentru autorizarea spațiilor de birouri: un număr minim de metri pătrați per angajat, aport de aer proaspăt minim, lifturi destul de mari pentru a asigura distanțarea socială etc.
Un alt lucru de reținut este că, până acum, proprietarii au obținut certificări pentru clădire și spații comune (lobby, holuri, lifturi), nu și pentru partițiile și amenajările din interior. Este posibil ca unii chiriași să ceară certificări – mai ales certificări sanitare – și pentru fit-out”, a precizat Nechita pentru Real Estate Magazine.
Atingerea imunizării a 70% din populație, momentul repornirii sectorului de birouri?
Bucureștiul are cea mai mare piață de birouri la nivel național, atingând un stoc total de 2,95 milioane de metri pătrați la finalul anului 2020.
Un procent de peste 50% din cererea netă de pe piața de birouri a venit din partea sectorului IT&C, urmat de industria bunurilor de consum și leisure, potrivit unui raport al agenției imobiliare CBRE. Dezvoltatorii care au reușit să atragă peste 50% din cererea netă au fost: One United Properties, cu aproape 30% din cerere, urmat de Globalworth, Vastint și Speedwell.
În cursul acestui an, alți aproximativ 250.000 de metri pătrați de birouri vor fi livrați, jumătate dintre aceste spații fiind deja pre-închiriate, conform CBRE.
Decizia marilor companii cu privire la revenirea angajaților la birouri va avea în vedere și evaluarea productivității acestora în perioada în care au lucrat de acasă. De asemenea, managerii trebuie să se asigure că riscul angajaților de a se îmbolnăvi este redus dacă folosesc mijloacele de transport în comun pentru a ajunge la birou și înapoi acasă.
Atingerea unei imunizări care să cuprindă circa 60-70% din populație ar putea reprezenta momentul din care să putem vorbi despre o repornire semnificativă a activității în clădirile de birouri. Autoritățile estimează că aproximativ trei sferturi din populația țării ar putea fi vaccinată în șapte luni, adică până la debutul toamnei ar trebui ca procesul să fie finalizat, dacă acesta se va derula fără impedimente și nu vor apărea alte probleme ce țin de mutațiile virusului.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.36.
