Numeroasele provocări la nivel global din ultimii ani, care au pus presiune și pe piața imobiliară din România, au condus la un optimism temperat în ceea ce privește activele imobiliare, abordarea generală a investitorilor fiind marcată de o atitudine prudentă și achiziții extrem de bine gândite. În cei din urmă doi ani, pe piața de investiții imobiliare din România s-a remarcat interesul crescut și prezența foarte activă a investitorilor locali.

Anul 2022 a reprezentat un record pentru piaţa investiţiilor imobiliare din România, volumul total al investiţiilor ridicându-se la 1,26 miliarde de euro, cu o creștere de 39% faţă de anul precedent.

„În ultimii doi ani (2021-2022) au fost tranzacționate active imobiliare în valoare de circa 2,2 miliarde de euro”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox.

„Prezența investitorilor români în piața imobiliară reflectă acumulările de capital din ultimul deceniu de creștere economică susținută și conferă un element de stabilitate în special în perioadele incerte. Ca profil, investitorii locali au o înțelegere mai bună a tendințelor de consum și de ocupare a spațiilor, precum și o încredere mai ridicată în evoluția pozitivă a economiei pe termen mediu și lung, înțelegând ciclicitatea pieței.”

Influență tot mai mare a investitorilor români

În trimestrul patru al lui 2022, tranzacția prin care Pavăl Holding a preluat portofoliul CA Immo, pentru 377 de milioane de euro, a impulsionat piața de investiții, evidențiind faptul că investitorii locali devin tot mai puternici.

„Referindu-ne la investițiile imobiliare cu active generatoare de venit – clădiri de birouri, centre comerciale, parcuri logistice și industriale cu valori de peste 5 milioane de euro, în ultimii doi ani, pe lângă investitorii internaționali cu o prezență veche precum NEPI Rockcastle, CPI Property Group (comasarea activelor Immofinanz și S IMMO), Globalworth sau AFI Europe, observăm o prezență din ce în ce mai activă a capitalului românesc pe piața locală imobiliară.

Pavăl Holding, holdingul de investiții deținut de proprietarii grupului Dedeman, a făcut achiziții importante în ultimii doi ani, cea mai mare fiind preluarea portofoliului CA Immo, șapte clădiri cu o suprafață de 165.000 de metri pătrați, pentru o valoare de aproximativ 377 de milioane de euro, tranzacție realizată în 2022.

Totodată, grupul One United Properties s-a remarcat printr-o activitate investițională intensă în ultimii doi ani. Pe lângă dezvoltarea de proiecte mixte, aceștia au investit în achiziții de clădiri de birouri, precum și clădiri istorice din zona centrală a Bucureștiului, ce vor fi renovate și reconvertite în clădiri moderne. Investitorul intră și pe un segment nou, cel hotelier”, a subliniat, pentru Real Estate Magazine, Despina Ponomarenco, președinte BREC.

Specialiștii apreciază că investitorii locali vor continua să-și crească prezența în piață și să rămână cei mai activi, având în vedere că au o mai bună înțelegere a pieței autohtone. „Cu toate acestea, vedem și jucători regionali care continuă să exploreze piața, atrași de randamentele mai mari în comparație cu piețele mai mature din Europa Centrală și de Est”, a completat Cristi Moga.

Tranzacțiile imobiliare din ultimii ani au dus la schimbarea ierarhiei în topul celor mai mari jucători din piață

În ciuda rezultatelor excepționale din 2022, instabilitatea economică și politică de la nivel global, războiul din Ucraina, prăbușirile și problemele din sistemele bancare americane și europene au generat unde de șoc și pe piața imobiliară din România, care a fost nevoită să se adapteze schimbărilor.

„Anul 2023 a debutat într-o notă pozitivă, în condițiile în care volumul investițiilor în România a crescut, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut (132 de milioane de euro versus 86 de milioane de euro), sectorul logistic și cel de birouri fiind cele mai active. Cu toate acestea, există semne că piața încetinește ușor, în timp ce prețurile suferă ușoare corecții.

Având în vedere achizițiile realizate până acum de către investitorii români, vedem o preferință a acestora pentru clădiri de birouri, în special în București, însă și sectorul de retail și cel hotelier au atras atenția cumpărătorilor locali. De asemenea, clădirile de birouri mici și medii, dar și imobilele istorice din centrul Bucureștiului au făcut obiectul unor tranzacții în ultimii ani, cele din urmă cu scopul renovării și reconversiei în spații hoteliere, rezidențiale sau de birouri”, a punctat Cristi Moga pentru Real Estate Magazine.

Pe segmentul spațiilor office, după vânzarea portofoliului de birouri de către fondul sud-african NEPI Rockcastle către AFI Europe și după ieșirea de pe piața locală a grupului austriac CA Immo, Globalworth și-a păstrat poziția de lider al pieței, fiind urmat de Pavăl Holding, CPI Property și AFI Europe. Pe segmentul de retail, preluarea de către CPI Property a S IMMO și Immofinanz a propulsat grupul ceh pe podiumul proprietarilor de malluri și parcuri comerciale din România, alături de NEPI Rockcastle și Iulius Group, în asociere cu Atterbury. Piața spațiilor industriale și logistice nu a cunoscut modificări semnificative în topul celor mai importanți jucători.

Sectorul de birouri şi-a menţinut poziţia de prim beneficiar al investiţiilor, tranzacţiile cu active de birouri atingând o valoare de 812,7 milioane de euro în 2022. În ciuda provocărilor reprezentate de hibridizarea muncii de birou tradiţionale, investitorii din România au continuat să favorizeze clădirile de birouri înaintea altor clase de active, sunt de părere consultanții companiei Crosspoint Real Estate. Pentru primul trimestru din 2023, activitatea investitorilor şi-a menţinut ritmul, cu un volum total de investiţii de 149,6 milioane de euro, un avans de 73% faţă de primul trimestru din 2022.

Într-o manieră oarecum necaracteristică, segmentul industrial a devansat clădirile de birouri în ceea ce priveşte ponderea în totalul activităţii investiţionale, cu 43,4% (65 de milioane de euro) faţă de 30,6% (45,8 milioane de euro), urmat de hoteluri (18,3 milioane de euro), achiziţii ale sectorului public (12 milioane de euro) şi retail (8,5 milioane de euro), potrivit datelor Crosspoint Real Estate.

Capitala a înregistrat mai mult de jumătate din valoarea investițiilor din piaţa imobiliară autohtonă

Atât în 2022, cât şi în T1 2023, Bucureştiul a înregistrat peste jumătate din investiţii (888 de milioane de euro, respectiv 74,8 milioane de euro).

„Pe lângă stabilitatea pieţei şi varietatea produselor, un alt motiv pentru care interesul investitorilor s-a îndepărtat de oraşele regionale în ultimii ani este faptul că blocajele în dezvoltare cauzate de pandemie au dus la un număr limitat de proprietăţi de calitate disponibile pentru vânzare. O serie de noi dezvoltări anunţate pe pieţele regionale urmează să fie inițiate în 2023 şi să creeze oportunităţi suplimentare de investiţii în anii următori”, a notat Ilinca Timofte, head of research la Crosspoint Real Estate.

Good to know

Bucureștiul atrage aproximativ jumătate din investițiile imobiliare comerciale

Deși, la nivel naţional, piaţa terenurilor a înregistrat o scădere a cererii în 2022, piaţa terenurilor din Bucureşti a asistat la o reluare a apetitului din partea majorităţii jucătorilor de pe piaţă, în pofida incertitudinii legate de anularea/suspendarea planurilor urbanistice zonale. Per total, numărul tranzacţiilor cu terenuri a crescut cu 27,5% în Capitală, dar a scăzut cu peste 15% în restul ţării, comparativ cu 2021. Cele mai mari tranzacţii cu terenuri din Bucureşti și Ilfov în 2022 au totalizat peste 200 de milioane de euro, potrivit datelor Crosspoint.

Numărul locuințelor livrate în București și zona metropolitană a fost de 21.328 de unități în 2022, cu 3% sub nivelul din 2021, în vreme ce, la nivel național, piața rezidențială a înregistrat un record de livrări, de 73.332 de noi locuințe, potrivit consultanților Colliers. Aceștia observă și o accelerare a migrației către zone mai liniștite din suburbii sau localități din jurul marilor orașe, iar această tendință este estimată să se mențină pe termen mediu, conturând noi perspective pentru dezvoltatorii de spații rezidențiale.

„Dezvoltatorii din segmentul rezidențial sunt interesați cu precădere de zonele metropolitane ale marilor orașe, în detrimentul dezvoltării în interiorul orașelor. Astfel, trendul observat în trecut mai ales în preajma Bucureștiului se extinde și în jurul marilor orașe, explicația fiind că oferta de terenuri este mai consistentă, prețurile sunt mai mici și autorizațiile se obțin în general cu mai puține dificultăți. E clar că oferta se ajustează ca răspuns la scăderea cererii, iar piața se îndreaptă spre un nou echilibru, după ultimii doi ani de recorduri. În continuare, scăderea cererii, creșterea dobânzilor, inflația care diminuează puterea de cumpărare, dar și creșterea costurilor de construcție se adaugă la incertitudinile care afectează perspectivele pieței rezidențiale pe termen scurt”, potrivit lui Gabriel Blăniță, associate director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Tendințe pe termen scurt și mediu

În ceea ce privește interesul investitorilor pentru active generatoare de venituri în București, tendința este către clădiri de birouri și portofolii rezidențiale de închiriat, afirmă Despina Ponomarenco.

„În ceea ce privește orașele regionale, pe lângă centrele mari (Timișoara, Cluj-Napoca, Iași, Brașov, Craiova și Constanța), vedem interes și pentru orașele mai mici (populație între 15.000-30.000 de locuitori), unde s-au dezvoltat portofolii atractive de parcuri de retail ce atrag atenția investitorilor”, potrivit acesteia.

Imobiliarele comerciale generatoare de venituri (clădiri de birouri, de retail și industriale) trec printr-o perioadă de recalibrare a prețurilor, iar scăderea lichidității este un rezultat natural al acestor perioade de incertitudine a pieței, apreciază consultanții Cushman & Wakefield Echinox.

„În perioada 2020-2021, băncile centrale au injectat în economie sume-record de bani, în paralel cu menținerea dobânzilor la niveluri foarte scăzute. Aceste măsuri fuseseră precedate de o perioadă foarte lungă de «quantitative easing» (o formă de injecție monetară în economie) și dobânzi foarte scăzute. 2022 a reprezentat o schimbare radicală a paradigmei, aducând o inflație semnificativă, creșterea dobânzilor și reducerea apetitului pentru investițiile mai puțin sigure. Sistemul bancar a fost afectat, câteva bănci din Statele Unite ale Americii intrând în faliment, și a reacționat printr-o precauție crescută la domeniul imobiliar și o scădere a apetitului de finanțare. Cu toate acestea, piața imobiliară românească a rămas stabilă pe segmentul proprietăților comerciale, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare care, datorită unor creșteri mai pronunțate înregistrate în alte țări, au început să se apropie de randamentele din Europa Centrală și de Est”, a explicat Bogdan Sergentu, head of valuation & consultancy în cadrul Cushman & Wakefield Echinox.

„Privind în perspectivă, prima jumătate a anului 2023 nu va fi diferită. Consumatorii se vor confrunta cu reducerea veniturilor reale, cu rate ale dobânzii mai mari și cu niveluri încă ridicate ale inflației. Pe măsură ce inflația va scădea în a doua jumătate a anului 2023 (permițând reluarea creșterii salariilor reale), se așteaptă ca încrederea consumatorilor și, ulterior, cheltuielile consumatorilor să se îmbunătățească”, a adăugat acesta.

„Pe segmentul logistic ne așteptăm ca cererea să se modereze pe termen scurt, însă pe măsură ce perspectivele legate de consum vor fi mai clare, am putea vedea o accelerare a activității în a doua jumătate a anului 2023. Astfel, chiar și cu moderație, cererea ocupanților va rămâne robustă și ar trebui să continue să depășească nivelurile anterioare pandemiei. Vedem, de asemenea, o creștere a cererii pentru proiectele logistice amplasate strategic, în apropierea huburilor de transport și bine conectate la rețeaua rutieră, pe măsură ce chiriașii au ca strategie eficiența operațională și din punct de vedere al costurilor într-un mediu economic dificil”, a conchis Bogdan Sergentu.

Atât consultanții imobiliari, cât și experții economici consideră că economia românească este relativ expusă în cazul unui șoc extern negativ, cum ar fi o recesiune substanțială în zona euro, o criză financiară în economiile avansate sau o deteriorare semnificativă a relațiilor dintre economiile avansate și China.

„Un astfel de scenariu ar atrage după sine o recesiune profundă a economiei românești și ar avea un impact negativ asupra pieței de birouri, fiind nevoie de câțiva ani pentru a reveni la un grad de ocupare normal. Perspectivele pentru piața de birouri din București rămân afectate de incertitudini semnificative. Ne așteptăm în continuare, în cadrul scenariului nostru de bază, ca economia românească să facă față contextului general instabil datorită fondurilor europene semnificative alocate țării și să vedem continuarea revenirii cererii de închiriere a spațiilor de birouri raportat la perioada pandemiei”, a precizat Victor Coșconel, head of office & industrial agencies la Colliers.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.51.