Piața industrială și de logistică s-a dezvoltat accelerat în economia pandemică, iar stocul total de spații ar urma să depășească borna de șase milioane de metri pătrați în cursul anului 2022, în special datorită creșterii cererii din segmentul comerțului electronic și a potențialului deschiderii de noi unități de producție în România.

La finalul lunii septembrie, la nivel național existau aproximativ 5,42 milioane de metri pătrați de spații industriale, după livrarea unor proiecte noi în suprafață de circa 280.000 de metri pătrați în primele nouă luni, arată un raport al firmei de consultanță imobiliară CBRE România.

Good to know

Proiecte industriale noi de 700.000 de metri pătrați, așteptate până la finalul anului 2022

Bucureștiul este cea mai importantă piață de logistică, fiind și printre primele puncte de prezență pentru companii care vor să investească, să dezvolte sau să închirieze spații industriale. Capitala și regiunea extinsă a orașului găzduiesc aproximativ jumătate din întreg portofoliul de spații industriale operaționale în țară.

Și la capitolul livrări planificate, Bucureștiul este în continuare cea mai mare piață. Astfel, din cei 700.000 de metri pătrați așteptați până la finalul anului viitor, aproximativ jumătate vor fi proiecte în locații din zona extinsă a Capitalei.

„Piața de spații industriale și logistice a avut o evoluție foarte bună în ultimii doi ani, în pofida pandemiei. Ne așteptăm la o evoluție similară și în 2022”, a precizat Alexandru David, head of research în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

În afara Capitalei, un stoc nou semnificativ va fi livrat în Timișoara și Craiova, cu suprafețe de 160.000, respectiv 60.000 de metri pătrați.

Structura cererii ar urma să rămână în linii mari similară cu cea din anul acesta, așa încât sectoarele de distribuție, auto, logistică și retail vor avea o dinamică importantă în piață, conform lui David.

Stocul de spații moderne este încă sub potențial, iar zona de comerț electronic își păstrează ritmul de creștere, astfel încât există premisele unui an foarte bun, sugerează și Emilian Podaru, head of industrial & logistics în cadrul firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

„În plus, interesul pentru relocare de capacități de producție în România este în creștere și vom asista în cursul anului viitor la investiții relevante și pe acest segment, în special în zonele care beneficiază de infrastructura și forța de muncă disponibilă”, a explicat Podaru pentru Real Estate Magazine.

Pe partea de închirieri, în primele nouă luni din 2021 s-au contabilizat tranzacții pentru circa 562.000 de metri pătrați, în scădere cu aproximativ 3% față de perioada similară a anului trecut, relevă datele agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. 

Piață dinamică a închirierilor de proiecte

În T3 2021, cea mai mare tranzacție a fost realizată de retailerul ceh de produse alimentare Rohlik Group, care a închiriat 12.000 de metri pătrați în complexul CTPark Bucharest North. De asemenea, în primele nouă luni, cea mai mare tranzacție de pre-închiriere a fost cea prin care Corteva Agriscience va ocupa 23.000 de metri pătrați într-un depozit dezvoltat de Lazăr Real Estate în partea de est a Bucureștiului.

Totodată, extinderea cu 22.000 de metri pătrați a centrului de distribuție al retailerului de fashion LPP în WDP Ștefănești și a doua fază a CTPark Bucharest North, de 20.000 de metri pătrați, au fost cele mai notabile livrări în al treilea trimestru.

„Dacă ar fi să analizăm piața și să facem o estimare a evoluției acesteia pe anul 2022 din perspectiva stocului, vom asista la o ușoară scădere a spațiilor disponibile imediat pentru închiriat. Acest lucru este determinat de faptul că, în general, în România nu se construiește pur speculativ”, a comentat Andrei Brînzea, partner – land & industrial agency la Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

Tendința care se va accentua anul viitor la nivelul României este dezvoltarea nișei de proiecte logistice in-city. Pe măsură ce românii vor dori tot mai multe produse online, provocarea va fi livrarea comenzilor cât mai rapid în oraș. Astfel, clădiri neutilizate ar putea fi transformate în spații pentru operațiuni logistice, în așa fel încât tot mai multe livrări ar putea fi efectuate în mai puțin de două ore de la achiziția online.

Good to know

Comerțul electronic a ajuns la 5,6 miliarde de euro în 2020

Expertul Cushman & Wakefield Echinox este de părere că proximitatea față de primele cinci orașe din țară ca mărime va fi esențială pentru comerțul online, în special pentru retailul de mâncare și pharma. Pe viitor, companiile din retail vor dori să fie tot mai aproape de clienți pentru a diminua riscul unor noi probleme pe lanțurile de furnizare. Prin urmare, Bucureștiul și orașele regionale vor atrage în continuare cel mai mare volum de investiții în noi spații de depozitare.

Iar cererea pentru spații logistice în interiorul orașelor va fi susținută în continuare de apetitul tot mai mare al consumatorilor români pentru cumpărături online. Aproximativ 38% din populația României a făcut cumpărături online în 2020, în comparație cu 23% în anul precedent. Comerțul electronic a atins anul trecut pragul de 5,6 miliarde de euro, în creștere cu 30% față de 2019, arată un raport al Consiliului Concurenței.

Stabilitate la chirii și randamente

Sectorul are perspective stabile la capitolul chiriilor și randamentelor investiționale la intrarea în 2022, după un an fără modificări semnificative.

La nivelul trimestrului trei, chiria medie într-un parc logistic era de 3,9 euro pe metru pătrat pe lună, în scădere cu 0,10 euro față de perioada similară a anului trecut, relevă raportul CBRE. Pentru un spațiu de 5.000 de metri pătrați, chiria solicitată a rămas în jurul valorii de 3,5 euro pe metru pătrat pe lună.

Randamentele pentru proiectele industriale din România s-au menținut la un nivel mult peste media din Europa Centrală și de Est. Astfel, spațiile industriale prime ofereau un randament de 7,5%, în scădere cu 0,25% față de T3 2020.

Totodată, rata de neocupare a proiectelor a ajuns la 4,75%, pe măsură ce companiile investesc în soluții de depozitare și logistică pentru a vinde mai ușor către clienții finali.

Pe cea mai mare piață, din București, rata de neocupare a scăzut în ritm anualizat de la 8% la 5,5% la finalul celui de-al treilea trimestru din 2021.

Cu toate livrările previzionate în cursul anului 2022, România va rămâne cea de-a treia piață ca mărime pentru proiecte industriale, după Polonia și Cehia.

Stoc industrial în dezvoltare până în T4 2022 

Sursă: CBRE

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr. 41.