Stocul de spații industriale și logistice din România a depășit borna de patru milioane de metri pătrați în prima jumătate a anului, iar investițiile vor rămâne în continuare pe un trend ascendent. Consultanții estimează că cererea puternică din piață pentru spații de depozitare va conduce la creșterea de livrări noi de proiecte, care vor însuma aproximativ un milion de metri pătrați până la finalul anului viitor.

În primul semestru din 2019, au fost livrate spații industriale cu o suprafață totală de 240.000 de metri pătrați, potrivit unui raport al firmei de consultanță imobiliară CBRE România. Din stocul total existent la nivel național, 55% se află în orașele regionale, iar restul în București. Experții CBRE România sugerează că nordul Bucureștiului ar urma să devină următorul hub industrial. În prezent, zona de vest a Capitalei este un pol pentru jucătorii din segmentul industrial și logistic, fiind operaționale aici aproape trei sferturi din întregul portofoliu de spații din București.

„Proiectele în dezvoltare sunt deja în mare parte preînchiriate, ceea ce arată încă o dată înclinația dezvoltatorilor către proiecte built-to-suit, cu o ușoară tentă speculativă, pe o piață aflată în expansiune”, a declarat Andrei Jerca, account director, Industrial Advisory & Transaction Services, CBRE România, conform unui comunicat de presă. În cea de-a doua jumătate a anului ar urma să fie livrați încă 380.000 de metri pătrați de spații industriale, potrivit lui Jerca.

Proiectele industriale și logistice din România conduc detașat în regiune, în ceea ce privește randamentele investiționale

Cea mai importantă tranzacție încheiată în sectorul industrial în primele șase luni ale anului a fost achiziționarea proiectului A1 Bucharest Park de la kilometrul 13 al autostrăzii A1 de către CTP, cel mai mare proprietar de spații industriale, pentru aproximativ 40 de milioane de euro.

DCIM100MEDIADJI_0124.JPG

„Privim cu ochi buni anul 2019 pentru sectorul industrial; acesta își va păstra trendul pozitiv, vom avea mai multe suprafețe de spații livrate decât în prima jumătate a anului, asta deoarece marii dezvoltatori industriali vor duce la bun sfârșit proiectele anunțate fie în cursul anului trecut, fie demarate în prima parte a acestui an”, a precizat Daniel Cautiș, managing partner la Dunwell, compania de consultanță imobiliară specializată în sectorul industrial, pentru Real Estate Magazine.

Randamente prime industrial în Europa Centrală și de Est*

Țară                 Randament

Cehia               5,50%

Polonia            6,25%

Ungaria           7,25%

Slovacia           6,50%

România          8,00%

*T2 2019

Sursă: JLL

Factori precum creșterea economiei și a consumului privat vor continua să genereze cerere pentru spații logistice care se adresează unor sectoare variate, de la cel alimentar la producătorii de electrocasnice.

În privința costurilor pentru închirierea de spații, acestea au rămas relativ neschimbate, la nivelul de 4 euro/metru pătrat/lună. În privința randamentelor investiționale, proiectele industriale și logistice din România conduc detașat în regiune.

Astfel, în timp ce randamentele prime pentru spațiile industriale din România se situau la 8% în al doilea trimestru din 2019, în piețe regionale din Ungaria, Polonia și Cehia, acestea erau de 7,25%, 6,25%, respectiv 5,50%, potrivit unui raport al firmei de consultanță imobiliară JLL. Randamentele investiționale din acest segment pot indica faptul că activele imobiliare au încă prețuri mici, conform analiștilor. În sectorul imobiliar comercial, presiunea de scădere a randamentelor începe să se simtă deja în cazul proiectelor de birouri și al centrelor comerciale.

În România, vorbim încă de o piață de închirieri foarte puternică pentru proiectele industriale, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Silviu Pop, head of research în cadrul companiei de consultanță imobiliară Colliers International România. Acesta estimează că până la finalul următorului deceniu am putea ajunge la opt milioane de metri pătrați de spații moderne de depozitare în țara noastră.

Rata de neocupare pentru stocul existent de spații industriale și logistice a crescut ușor la 5,9% la sfârșitul celui de-al doilea trimestru, potrivit datelor CBRE România. O explicație ar fi că dezvoltatorii s-au concentrat pe noi proiecte, iar investitorii și-au îndreptat atenția către dezvoltarea de proiecte semi-speculative de dimensiuni reduse.

Proiectele de tip built-to-suit vor rămâne abordarea preferată de investitori în faza de planificare a extinderilor, în condițiile în care au achiziționat suprafețe mari de teren. Investitorii demarează lucrările de construcție pentru proiect după semnarea primului contract de preînchiriere, arată experții CBRE România.

Jucătorii din industrial, activi pe piața terenurilor

Una dintre cele mai mari tranzacții cu terenuri din sectorul imobiliar comercial a reprezentat-o achiziția unei suprafețe de 12 hectare în Craiova. Dezvoltatorul local Element Industrial va construi aici un proiect industrial și de logistică cu o suprafață închiriabilă totală de 60.000 de metri pătrați. Construcția primei faze a proiectului va demara în cel de-al patrulea trimestru al anului. Dezvoltatorul lucrează în paralel la un alt proiect logistic în zona Chitila, în asociere cu Dedeman.

Închirierea de spații industriale în București

Zonă                Cotă

Nord-vest        40%

Vest                 37%

Nord                15%

Sud                  8%

Sursă: CBRE România

Tot în Craiova, dezvoltatorul P3 a achiziționat un teren de zece hectare în apropiere de viitorul proiect al Element Industrial. De fapt, Craiova a devenit una dintre piețele care au început să atragă tot mai mult interesul investitorilor din industrial, care și-au construit până în prezent proiectele în zona de centru-vest a României, dar și în vecinătatea Capitalei. Consultanții sunt de părere că zona de sud și de est a României va atrage mai multe investiții în spații de depozitare pe măsură ce se dezvoltă infrastructura de transport rutier și sunt îmbunătățite conexiunile de transport cu granițele.

Datele CBRE România relevă faptul că terenurile cu potențial de dezvoltare industrială din Craiova și Deva au înregistrat o apreciere a prețurilor în prima jumătate a anului. Un raport al firmei de consultanță arată că până la finalul anului ar urma să fie încheiat procesul de achiziție pentru mai multe terenuri cu o suprafață ce depășește zece hectare. Pe aceste suprafețe ar urma să apară noi proiecte industriale și logistice. 

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.29, Septembrie 2019