Sectorul imobiliar comercial va înregistra un mediu stabil al randamentelor prime pe parcursul anului 2021, pe fondul așteptărilor privind repornirea unor segmente din piață afectate mai mult de efectele crizei sanitare.
Anul viitor va fi marcat de campaniile de vaccinare împotriva coronavirusului, ceea ce va permite și jucătorilor din sectorul imobiliar să-și adapteze strategiile. Jucătorii din segmentul de birouri și centre comerciale așteaptă mai multă claritate în privința eforturilor de combatere a pandemiei, în condițiile în care trebuie să se adapteze la noile abordări ale românilor privind condițiile de lucru și timpul alocat pentru cumpărături și divertisment.
„Randamentele vor rămâne la nivelul la care se află și în prezent, nu vedem modificări ale acestora, cu atât mai mult cu cât în 2021 lucrurile vor începe să reintre în normal, ca urmare a <rezoluției> crizei sanitare. Estimăm ca acest lucru să devină posibil în al doilea sau al treilea trimestru din 2021”, a declarat Ilinca Timofte, research analyst la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.
În sectorul de birouri din București, randamentele prime ajung la 7% pe an, în timp ce pentru proiectele industriale și de logistică, randamentul atinge 8%, potrivit datelor agenției BNP Paribas Real Estate. Sectorul de retail a fost printre cele mai afectate de efectele pandemiei, însă randamentele prime au rămas relativ stabile, la 7%, acesta fiind cel mai ridicat nivel din ultimii trei ani și jumătate, arată un raport al agenției imobiliare CBRE România. Consultanții agenției spun că pe termen scurt este greu de făcut o prognoză privind evoluția randamentelor.
Nivel superior al randamentelor imobiliare în România față de regiune
În continuare, piața imobiliară din București înregistrează randamente superioare altor orașe din regiune. Pe de o parte, indicatorul poate atrage noi investiții în piață, iar pe de altă parte, randamentele mari indică și un grad mai redus de lichiditate al pieței locale față de alte piețe din Europa Centrală și de Est.
„Ne așteptăm la o stratificare a proiectelor din piață. Proiectele ce oferă un grad sporit de siguranță investitorilor, fie prin prisma locației, specificațiilor tehnice sau chiriașilor, vor fi tot mai căutate și, implicit, există premizele pentru randamente ambițioase”, a precizat Mihai Pătrulescu, senior associate investment services în cadrul Colliers International România, pentru Real Estate Magazine.
Pătrulescu susține că există o presiune asupra clădirilor care necesită un management activ din partea investitorilor, cum ar fi un ciclu de închiriere sau modificări tehnice. „Pe acest segment ne așteptăm la o creștere a randamentelor în 2021”, spune reprezentantul Colliers România, adăugând că tendințele de la nivel local sunt observate și în alte piețe din regiune.
În continuare, Polonia și Cehia par să fie cele mai rapide țări în ceea ce privește revenirea la normal, însă Ungaria, Slovacia și România dau semne puternice de activitate, sugerează Pătrulescu.
Evoluția randamentelor prime pe piața locală va ține cont de evoluția economiei și condițiile de finanțare.
Economia României ar urma să avanseze cu 4,8% în 2021, după o scădere estimată să atingă 5% din PIB în 2020, arată analiștii BNP Paribas Real Estate. Costurile de finanțare bancară au rămas scăzute, în condițiile în care marile bănci centrale au decis scăderea dobânzii cheie pentru a atenua efectele recesiunii declanșate de criza medicală. Într-un mediu cu dobânzi scăzute, presiunile inflaționiste au potențialul să crească, iar activele imobiliare pot ține la adăpost investitorii de efectele economice adverse, potrivit consultanților.
În România, asistăm în prezent la o presiune de creștere a randamentelor în segmentul de retail și de ușoară scădere în piața logistică, susține Andrei Văcaru, head of capital markets la agenția imobiliară JLL România. Trendurile sunt aceleași în toată regiunea și țara noastră păstrează o diferență importantă față de Polonia sau Cehia, cu randamente mai mari cu 185-275 de puncte de bază, a spus Văcaru pentru Real Estate Magazine.
Într-o perioadă marcată de numeroase incertitudini, sectorul imobiliar din România a înregistrat un record al ultimilor ani la capitolul tranzacții/investiții. Astfel, doar în primele trei trimestre s-au încheiat tranzacții de peste 800 de milioane de euro, față de nivelul de 650 de milioane de euro cu care s-a încheiat anul 2019. După primele nouă luni, piața imobiliară autohtonă era egală cu cea din Cehia la capitolul investiții.
Performanța s-a datorat unor tranzacții-cheie din sectorul de birouri, cea mai mare fiind cea prin care NEPI Rockcastle a vândut portofoliul de birouri către AFI Europe România pentru mai bine de 300 de milioane de euro. Negocierile inițiale pentru încheierea tranzacției au fost deraiate de debutul pandemiei, însă un acord a fost anunțat după câteva luni.
Efectele pandemiei s-au resimțit și în ceea ce privește nivelul de investiții în sectorul imobiliar comercial european. În primele nouă luni, investițiile au scăzut cu 15%, din cauza reducerii prezenței investitorilor străini în Europa în urma restricțiilor de călătorie. În acest context, performanța investițională a pieței imobiliare românești este chiar mai vizibilă.
Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.35, Winter Edition 2021.
