Principalele segmente imobiliare din România oferă randamente superioare celor din alte piețe europene, pe fondul avansului economic consistent. Real Estate Magazine a trecut în revistă principalele tendințe din piață care ajută investitorii în decizia de cumpărare sau închiriere a unui proiect imobiliar.
În afară de randament (yield, în limba engleză), există o serie de variabile precum costul de finanțare, procentul pe care îl reprezintă finanțarea din valoarea investiției și strategia privind perioada de deținere a proprietății, potrivit lui Andrei Văcaru, head of capital markets la firma de consultanță imobiliară JLL România. Acești factori trebuie luați în considerare de un investitor care vrea să aibă o imagine clară a potențialului pieței.
„În general, rentabilitatea este invers proporțională cu riscul perceput al unei investiții. Proprietățile cu grad de neocupare mare, cele cu contracte de închiriere care se apropie de maturitate în timp scurt sau construcțiile vechi pot genera return-uri mai mari indiferent de segmentul de piață în condițiile în care proprietarul reușește să rezolve aceste probleme”, a spus Văcaru pentru Real Estate Magazine.
Între timp, piața locală pentru investiții va rămâne și anul acesta în jurul valorii de un miliard de euro, nivel asemănător cu rezultatele din 2017. La nivelul Europei, piața investițiilor a depășit 97 de miliarde de euro în primele șase luni din 2018, potrivit calculelor companiei de consultanță imobiliară Savills.
Focus pe birouri
Segmentul de birouri continuă să genereze cel mai ridicat flux de tranzacții. Printre tranzacțiile notabile din această zonă putem menționa vânzarea Oregon Park, proiectul dezvoltat de Portland Trust, către Lion’s Head Investments pentru 170 de milioane de euro și vânzarea complexului de birouri The Bridge, al celor de la Forte Partners, către proprietarii Dedeman, frații Pavăl, pentru mai mult de 200 de milioane de euro, conform estimărilor din piață.
Tranzacțiile cu birouri au reprezentat 65% din volumul total al tranzacțiilor, de 428 de milioane de euro, înregistrate în primul semestru al anului, potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Randamentul pentru birouri era de 7,25% în această perioadă.
Cel mai mare proprietar de birouri din România, fondul de investiții Globalworth, notează într-un raport financiar privind rezultatele din trimestrul trei că piețele din România și Polonia vor rămâne pe o tendință crescătoare.
„Orașele regionale din Polonia vor continua dezvoltarea constantă și, în plus, anumite orașe regionale din România se dezvoltă cu cerere sănătoasă de investitori și chiriași pentru proiecte de calitate bună. Rămânem încrezători că piața va continua să crească și am fost încurajați de apetitul în creștere al investitorilor. Adăugând și creșterea economică susținută, credem că randamentele proprietăților, care rămân mai mari în comparație cu cele din piețe imobiliare mult mai mature, vor continua procesul de contracție”, spune Ioannis Papalekas, CEO-ul Globalworth. Compania are un portofoliu evaluat la peste un miliard de euro pe piața locală, dominat de sectorul de birouri, dar și cu investiții mai mici în zona de spații industriale.
În piața de birouri din Capitală, cea mai mare din țară, rata de neocupare a ajuns la 8%, fiind cel mai scăzut nivel din ultimii nouă ani. Suprafața totală de spații de birouri moderne ajunsese la aproape 2,8 milioane de metri pătrați în prima jumătate a anului, arată un raport al companiei de consultanță imobiliară CBRE.
Și la nivel european, interesul investitorilor pentru proiecte de birouri rămâne ridicat datorită ratei de neocupare reduse și activității de dezvoltare a noilor proiecte care nu ține ritmul cu cererea mare.
Investiții în centre comerciale
Randamentul investițional pentru centre comerciale ajunge la 7%, în contextul în care pe piața din București asistăm la extinderi de proiecte deja deschise, în timp ce investitorii au început să dezvolte puternic în orașele secundare și terțiare.
Statisticile CBRE relevă faptul că 367.000 de metri pătrați de spații de retail sunt în construcție în acest moment, cu date de livrare în 2018 și 2019. Întreg stocul modern de spații de retail totalizează peste 3,5 milioane de metri pătrați, dintre care aproape 60% este cuprins în centre comerciale și restul în parcurile de retail.
Pe piața de retail locală, cea mai importantă tranzacție din prima parte a anului a fost achiziția Militari Shopping Center de către fondul MAS REI.
Pe piața europeană, experții Savills notează că „randamentele pentru segmentul retail par să reflecte schimbarea preferințelor către halele de retail”. Totodată, randamentele pentru centrele comerciale s-au stabilizat la 4,5%, în timp ce spațiile comerciale din centrele orașelor au înregistrat randamente medii de 3,4%.
Evoluția consumului intern este unul dintre indicatorii-cheie pentru dezvoltarea spațiilor comerciale, iar estimările arată că așteptările populației, precum și indicele de consum s-au apropiat de nivelurile perioadei pre-criză. Consumul a fost ajutat și de creșterea salariilor. Cel puțin în sectorul privat, creșterea salariilor a fost în medie de 6,4% în 2018, potrivit unui studiu realizat de compania de servicii profesionale PwC România. În sectorul public, creșterile salariale au fost chiar mai mari, pe fondul implementării unei noi legi a salarizării pentru bugetari.
Sectorul industrial, vedeta pieței
Randamentul pe care un investitor îl poate obține dintr-un spațiu industrial ajunge la 8,5%, fiind cel mai mare dintre toate segmentele imobiliare. Sectorul de spații logistice și industriale a continuat procesul de extindere, ajutat de creșterea consumului privat. Producătorii de bunuri de larg consum, retailerii de electrocasnice și marii jucători din comerțul electronic au generat cerere suplimentară pentru spații.
De exemplu, CTP, care are peste 800.000 de metri pătrați de spații logistice și industriale în România, are o rată de neocupare a depozitelor de sub 5%, nivel ce reflectă cererea masivă de spații.
„În prezent, se construiește masiv atât în jurul Bucureștiului, care rămâne cel mai important pol de dezvoltare, cât și în alte orașe din țară, cum sunt Timișoara, Cluj-Napoca și Sibiu. În Capitală se caută acum zonele unde s-au efectuat lucrări de îmbunătățire a infrastructurii și unde există potențial semnificativ de dezvoltare, cum ar fi Șoseaua de Centură Vest și Șoseaua de Centură Nord, Autostrada A1”, susține Iuliana Bușcă, commercial & business development manager al CTP România.
Producători și retaileri interni își dezvoltă facilitățile logistice, fiind un semn că acest segment al pieței continuă să rămână pe un trend ascendent, adaugă Marian Orzu, managing partner al firmei de consultanță imobiliară Dunwell.
În prima jumătate a anului, din cauza deficitului de produse noi, pe piața industrială s-a înregistrat o singură tranzacție importantă, în Brașov, unde WDP a achiziționat un proiect industrial de 20.000 de metri pătrați pentru 11 milioane de euro, potrivit specialiștilor de la Crosspoint.
Achiziția de locuințe ca investiție
Capitala a înregistrat cea mai mare creștere a prețurilor cerute pentru apartamente în luna septembrie, în contextul interesului sporit pentru tranzacții.
Potrivit datelor Imobiliare.ro, prețurile din București au înregistrat un avans de 1,9%, de la nivelul de 1.197 de euro pe metru pătrat util valabil la finele lunii precedente, până la 1.220 de euro pe metru pătrat util. Tendința ascendentă a prețurilor a fost înregistrată în special în segmentul imobilelor noi.
Apartamentele vechi s-au ieftinit în această perioadă cu 0,7% (de la 1.231 la 1.222 de euro pe metru pătrat), iar cele noi s-au apreciat cu nu mai puțin de 3% (de la 1.346 la 1.386 de euro pe metru pătrat util).
În cazul celor care cumpără pentru a închiria, randamentul pentru un apartament în centrul Capitalei se ridică la aproximativ 5%, conform datelor furnizate de Numbeo.com, un portal de date statistice. Dezvoltatorii din segmentul rezidențial au început deja să vină cu oferte adresate nișei investitorilor care achiziționează apartamente pentru închiriere ulterioară.
Randamentele investiționale în București*
Segment Randament
Birouri 7,25%
Spații industriale 8,5%
Centre comerciale 7%
*primul semestru din 2018
Sursă: Crosspoint Real Estate Research
