Investițiile imobiliare, creștere semnificativă în Europa Centrală și de Est

Războiul din Ucraina și inflația ridicată se numără printre marile provocări care generează incertitudine pentru piețele imobiliare din Europa Centrală și de Est (CEE). În ciuda contextului complicat, riscurile pandemice au trecut în plan secund, iar investițiile imobiliare din această regiune au ajuns la 5,4 miliarde de euro în prima jumătate a anului, în creștere cu 30% față de perioada similară a anului trecut, după cum relevă un raport al firmei de consultanță imobiliară Avison Young.

Un nou risc pentru piața investițiilor din regiunea noastră provine din zona energiei, mai exact a costurilor care vor fi plătite de gospodării și companii.

„Acest lucru reprezintă o provocare pentru investitori și ocupanți și întărește raționamentul care stă la baza necesității de a avea o strategie de mediu, societate și guvernanță (ESG) pentru sectorul imobiliar. ESG și eficiența energetică sunt aspecte distincte, dar interconectate în mod clar. Eficiența energetică este o necesitate în prezent; este măsurabilă și, prin urmare, este primul port de apel în aplicarea unei strategii ESG”, potrivit raportului.

shutterstock 548817040 copy 1024x590 - Investițiile imobiliare, creștere semnificativă în Europa Centrală și de Est

Evoluția foarte bună a investițiilor se bazează și pe tranzacții care au fost începute anul trecut și s-au finalizat cu succes în primul semestru al acestui an. Volumul tranzacțiilor este încă sub cel din primul semestru al anului 2020, când s-au atins 6,1 miliarde de euro datorită primelor luni în care criza sanitară nu s-a manifestat.

Good to know

Tranzacții de 5,4 miliarde de euro, încheiate pe piața din CEE în S1

La nivel regional, Polonia rămâne cea mai importantă piață imobiliară, cu investiții de 2,9 miliarde de euro împărțite în 55 de tranzacții. Cehia a atras investiții de 1,2 miliarde de euro, în timp ce Slovacia a înregistrat tranzacții totale de 620 de milioane de euro. Ungaria și România au închis topul, cu investiții de 619 milioane de euro, respectiv 320 de milioane de euro.

În privința celor mai valoroase tranzacții, achiziția de către Google a birourilor The Warsaw Hub pentru 585 de milioane de euro conduce în clasament. Urmează cumpărarea portofoliului de birouri Penta Real Estate SK pentru 300 de milioane de euro în Slovacia, în vreme ce pe piața din Ungaria cea mai importantă tranzacție a fost achiziția portofoliului Tesco pentru 219 milioane de euro.

În Cehia, achiziția proiectului de retail Igy České Budějovice & City Park Jihlava & OC Gecko cu o valoare de 215 milioane de euro a fost cea mai mare tranzacție. Pe piața din România, topul tranzacțiilor este deschis de achiziția Expo Business Park pentru 110-120 de milioane de euro.

Din perspectiva activității investitorilor în funcție de origini, 12% din volum a venit din Austria, urmată de Statele Unite ale Americii cu o cotă de 11%. Doar 2% din investițiile totale au fost realizate cu capital românesc.

În ceea ce privește randamentele prime din sectorul comercial, România continuă să fie lider în regiune pe toate clasele de active. Sectorul local de birouri are randamente de 6,75%, în timp ce proiectele industriale au randamente prime de 7,50%. Parcurile de retail și centrele comerciale au randamente de 7,00-7,25%, respectiv 6,75%.

„Privind în perspectivă, în a doua jumătate a anului ne așteptăm la finalizarea unor tranzacții care vor ridica volumul la un nivel apropiat de 1 miliard de euro, constând fie în vânzarea diferitelor active existente, cum ar fi clădiri de birouri, parcuri comerciale și industriale, fie acțiuni în diverse portofolii deținute de fonduri de investiții importante din CEE”, notează consultanții agenției în capitolul dedicat României.

Ce sectoare imobiliare sunt populare în rândul investitorilor regionali?

Sectorul industrial și de logistică a fost foarte căutat de investitorii instituționali anul trecut, iar potențialul segmentului rămâne ridicat, însă cererea foarte mare nu poate fi acoperită de stocul de proiecte disponibile pentru vânzare. Chiriile pentru spațiile de depozitare se află pe o tendință de creștere în toate piețele din CEE, iar Ungaria și România sunt printre cele mai căutate piețe datorită randamentelor foarte bune.

Good to know

România are cele mai bune randamente prime la nivelul CEE

Birourile continuă să genereze un flux important de tranzacții, cu toate că acele clădiri care nu respectă principiile ESG au prețuri mai reduse. Creșterea costurilor de construcție în perioada ultimilor ani înseamnă că multe clădiri existente se tranzacționează la sau sub costul de înlocuire și se preconizează o creștere a chiriilor în următoarele 12 luni pe majoritatea piețelor de birouri din CEE, se arată în raport.

În sectorul de retail, investitorii au încredere în formatele cu dimensiuni mai mici, unde comercianții pot avea prețuri mai scăzute. Cererea pentru spații provine din partea operatorilor de supermarketuri, a platformelor de e-commerce și a firmelor care sunt furnizori ai marilor retaileri.

Pe fondul creșterilor de dobânzi efectuate pentru scăderea inflației, sectorul rezidențial atrage interesul investitorilor instituționali.

„Creșterea ratelor la creditele ipotecare obligă o parte din populație să închirieze, stimulând cererea de proprietăți de închiriat și, la rândul lor, prețurile de închiriere. Mulți dezvoltatori rezidențiali au creat un al doilea pilon al afacerii lor prin menținerea unor proiecte în proprietate, creând fonduri rezidențiale speciale sau vânzând la termen către investitori instituționali”, mai arată consultanții în raport.

Prețurile locuințelor noi continuă să crească pe fondul majorărilor dobânzilor-cheie și al inflației cu două cifre, la care se adaugă costuri mai mari cu materialele de construcție și mâna de lucru. Chiriile din sectorul comercial înregistrează, de asemenea, o presiune ascendentă, însă tranzacțiile sunt încă așteptate până la finalul anului datorită lichidității semnificative din piață.

Sectoarele care au atras investiții în S1 la nivelul CEE

Segment

Cotă

Birouri

36%

Retail  

32%

Industrial

20%

Rezidențial

1%

Hotelier

1%

Altele  

9%

Sursă: Avison Young

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.45.

AXXIS 1458 × 180 px 2 slidere - AXXIS Nova Resort & SPA