Activitatea imobiliară din Europa s-a desfășurat cu viteze diferite și în prima jumătate a acestui an, însă investițiile au rămas pe o pantă descendentă, o tendință care s-a manifestat încă de la mijlocul anului trecut.

La nivel european, investițiile imobiliare noi au totalizat 62,4 miliarde de euro în S1 2023, în scădere cu 57% față de perioada similară a anului trecut, relevă un studiu al BNP Paribas Real Estate. Mai mult, dacă luăm în calcul ultimele 12 luni finalizate în T2 2023, nivelul investițiilor se compară cu cel din 2014.

Situația nu este cu mult mai diferită în Europa Centrală și de Est (ECE), regiunea în care regăsim și România. În primele șase luni din 2023, tranzacțiile de investiții au scăzut cu 59% față de prima jumătate a anului trecut, până la 2,2 miliarde de euro. În țara noastră, investițiile s-au diminuat cu 44%, până la 180 de milioane de euro, însă Polonia a înregistrat o cădere de 72%, până la 801 milioane de euro, potrivit datelor Avison Young.

Piața se aștepta la o încetinire în 2023, după rezultatul de 11 miliarde de euro ca volum de investiții marcat în 2022. Trebuie menționat că dezvoltarea din 2022 a depășit doi ani anteriori ca volum și rezultatul a fost semnificativ dacă includem criza din Ucraina, inflația crescută, dobânzile care începuseră deja să crească și cadrul economic incert.

„Unul dintre factorii care contribuie la scăderea numărului și volumului tranzacțiilor în prima jumătate a anului 2023 este procesul continuu de aliniere a așteptărilor de preț între vânzători și cumpărători. Cu toate acestea, există indicii timpurii că această situație se poate îmbunătăți până la sfârșitul anului. În prezent, numeroși cumpărători caută să capitalizeze condițiile pieței prin depunerea de oferte semnificativ sub evaluările istorice ale proprietăților, sperând să obțină deal-uri favorabile”, notează specialiștii Avison Young.

Aceștia ne reamintesc și că în actualul context de piață sunt oportunități mai multe pentru investitorii care dispun de resurse financiare. De exemplu, sunt investitori care profită de restrângerea lichidității din piață pentru a cumpăra active la prețuri foarte atractive în contextul internațional.

Situația complicată din industria imobiliară europeană reiese și din statisticile privind „mega-tranzacțiile” cu valori de peste 100 de milioane de euro. Acestea au ajuns la un minim al ultimului deceniu.

Vârful „mega-tranzacțiilor” a fost în T1 2020, cu o cifră-record de 154 de miliarde de euro. Aceasta reprezintă 49% din totalul investițiilor, o cotă neobișnuit de mare pentru un T1. Punctul scăzut indus de pandemie, de 89 de miliarde de euro, s-a înregistrat în T1 2021.

Înainte de ciclul de creștere al dobânzilor, segmentul tranzacțiilor mari atinsese 142 de miliarde de euro în T3 2022. „Răspunsul întârziat la ratele dobânzii poate fi o problemă de sincronizare, deoarece acest tip de tranzacții durează mult timp pentru a fi finalizate. Acum, cota «mega-tranzacțiilor» a scăzut la 42%”, punctează experții BNP Paribas Real Estate.

Investițiile străine sunt afectate de dobânzile mari

O altă problemă pentru piață o reprezintă apetitul diminuat al investitorilor străini. Scăderea a fost de 43% în rată anualizată până la finalul S1 2023. Situația este aceeași atât pentru investitorii din afara continentului, cât și pentru investitorii locali care se gândesc să facă achiziții în alte state europene.

Investitorii americani au arătat mai puțin interes pentru piețele europene (-48%), dar sunt încă foarte prezenți, cu 33% din investițiile străine. Activitatea de investiții din Asia-Pacific a fost, de asemenea, foarte importantă în ultimele 12 luni. Cu peste 11 miliarde de euro investiți (-31%), cota investitorilor asiatici a crescut ușor (13%). Investitorii din Orientul Mijlociu sunt mai puțin interesați de piețele europene în comparație cu americanii și asiaticii. Aceștia au reprezentat doar 5% din investițiile străine din ultimele 12 luni, cu 4,4 miliarde de euro investiți (-27%), arată datele BNP Paribas Real Estate.

Sectorul logistic european se confruntă cu o diminuare masivă a noilor investiții

Dacă ne uităm la activitatea de investiții din ultimele 12 luni cu final în T2 2023, rezultatul ne arată o scădere generalizată, deși, pe anumite segmente, ritmul de reducere este mult atenuat.

Sectorul de logistică a fost de departe cel mai lovit, cu o scădere de 65% la nivel de tranzacții, din cauza prețurilor foarte mari ale proiectelor. Birourile au înregistrat un volum de investiții redus cu 60%, însă aici o explicație poate veni și din procesul de regândire a spațiilor de lucru după pandemie și adoptarea muncii hibride care reduce nevoia companiilor de a închiria suprafețe mari de birouri. Pe piața hotelieră, lovită masiv în criza medicală, scăderea a fost cea mai mică, de doar 17%. În schimb, investițiile în zona de retail europeană au scăzut cu 47%.

O posibilă explicație pentru acalmia din piața europeană vine tot din zona economiei. Mai exact, mulți jucători se așteptau ca majorările dobânzilor-cheie să fie stopate încă de la începutul verii, ceea ce nu s-a întâmplat.

„Inflația persistentă înseamnă că ciclul are încă etape de parcurs și, prin urmare, mulți investitori sunt precauți în a se angaja în achiziții la prețurile existente prin îndatorare, până când nu văd stabilitate la nivelul costurilor de finanțare”, au conchis analiștii BNP Paribas Real Estate.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.52.