Căderea Silicon Valley Bank (SVB) în mai puțin de o lună pe piața americană și vânzarea rapidă a Credit Suisse către UBS în Elveția au repornit discuția unor riscuri crescute pentru industria bancară globală, care ar putea să ne conducă spre o criză precum cea din 2008, în care sectorul imobiliar a avut de suferit într-o mare măsură, cu efecte întinse pe mai mulți ani. 

În România, guvernatorul băncii centrale, Mugur Isărescu, sublinia în luna martie că poziţia prudenţială şi financiară a sectorului bancar românesc este adecvată, însă riscurile sunt în creştere atât la nivel local, cât şi internaţional. 

„Calitatea activelor a continuat să se îmbunătăţească, rata creditelor neperformante scăzând la niveluri europene şi acoperirea creditelor neperformante de către provizioane menţinându-se la niveluri semnificativ mai mari decât media europeană; profitabilitatea a crescut. Cu toate acestea, sectorul bancar din România se confruntă cu o serie de vulnerabilităţi: aşteptările cu privire la un risc mai mare de nerambursare a împrumuturilor din sectorul privat pe fondul înrăutăţirii condiţiilor macroeconomice, incertitudinea cu privire la evoluţiile viitoare şi creşterea serviciului datoriei din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor, legătura strânsă între sectorul bancar şi sectorul guvernamental şi polarizarea instituţiilor de credit în funcţie de dimensiune”, a declarat Mugur Isărescu. 

Criza din această primăvară nu are o legătură directă cu sectorul imobiliar, însă riscurile pot crește dacă apar probleme în piața europeană, având în vedere că majoritatea finanțărilor pentru dezvoltări sunt asigurate în moneda euro. 

„Deocamdată, efectul crizei de pe piața bancară americană nu a avut un efect direct asupra Europei, deși au existat temeri legate de faptul că unda de șoc creată de colapsul băncilor americane ar putea afecta Europa. Riscul este însă mult mai ridicat în cazul problemelor întâmpinate de băncile europene în ultima perioadă”, a precizat Ilinca Timofte, head of research la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine. 

„Deși acestea sunt mai protejate comparativ cu cele din America de Nord, deoarece majoritatea se supun regulilor Basel III (un set de reforme care întăresc supravegherea și managementul eficient al riscului în sistemul bancar), colapsul Credit Suisse a cauzat un val de panică printre investitori. Credit Suisse a fost unul dintre cei mai mari creditori ai pieței imobiliare din Europa și mulți investitori au început să își vândă activele pentru a se proteja de eventuale pierderi”, a adăugat aceasta.

Good to know

Credit Suisse, unul dintre marii creditori ai pieței imobiliare europene, s-a vândut rapid către UBS

O posibilă cauză a crizei băncilor a reprezentat-o creșterea dobânzilor-cheie în marile economii. Băncile centrale au trecut la majorarea dobânzilor pentru a genera o scădere a inflației, însă efectele asupra sectorului bancar sunt încă greu de prevăzut.

„Nu știm cât de expuse sunt băncile la aceste riscuri, care este reziliența acestora și care vor fi măsurile de limitare a contagiunii în sistemul bancar și, deci, nu putem anticipa evoluția situației sistemului bancar”, a explicat Bogdan Sergentu, head of valuation & consulting la firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine. Pe de altă parte, el punctează faptul că starea sistemului bancar este legată organic de industria imobiliară, nicio dezvoltare și nicio achiziție neputându-se face fără finanțare bancară.

Băncile sunt mai precaute în finanțarea proiectelor imobiliare

„În acest moment, sistemul bancar reacționează printr-o precauție crescută la domeniul imobiliar și o scădere semnificativă a apetitului de finanțare. Considerăm că această perioadă va continua atâta timp cât dobânzile vor continua să crească”, a spus Bogdan Sergentu pentru Real Estate Magazine.

Economia locală se confruntă deja cu o încetinire a creditării din al doilea semestru al anului trecut, pe fondul înăspririi politicii monetare. Un efect s-a înregistrat deja pe segmentul rezidențial, unde vânzările pe baza creditării bancare au fost cele mai afectate.

Problemele băncilor și cele imobiliare au o cauză comună: creșterea puternică a randamentelor titlurilor de stat, ceea ce a cauzat băncilor pierderi masive, în timp ce pentru imobiliare a însemnat o reevaluare a raportului dintre riscuri și beneficii, potrivit lui Silviu Pop, director | CEE & Romania Research în cadrul firmei de consultanță imobiliară Colliers.

„Cu alte cuvinte, ce rost are să (mai) cumperi o clădire la un randament de N%, nivel neschimbat sau mai mic decât acum câțiva ani, când randamentul obligațiunilor americane la zece ani, spre exemplu, este de 3,6%, aproape dublu față de unde era înaintea izbucnirii pandemiei. Am intrat într-o perioadă de redescoperire a prețurilor, în care așteptările investitorilor pentru termenul lung se reașază”, a declarat Silviu Pop pentru Real Estate Magazine.

Altfel, deteriorarea situației băncilor poate genera o problemă specifică sistemului bancar, prin scumpirea creditelor și reducerea disponibilității de a acorda credite/refinanțări. Acest lucru poate avea un efect profund negativ asupra activității imobiliare, indiferent dacă discutăm despre construcții noi sau achiziții de active.

„Pentru moment, nu remarcăm așa ceva în România, dar băncile par în mod clar să își dorească îmbunătățirea calității portofoliului, aplecându-se mai mult asupra proprietăților foarte calitative, preferabil care sunt deja finalizate și aduc venituri”, a mai spus Silviu Pop.

În plan local, reprezentanții Speedwell, unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari, au comentat, pentru Real Estate Magazine, că nu suntem nici pe departe într-o situație similară cu cea din 2008-2009, mai ales că sistemul bancar local s-a dovedit a fi rezilient în fața provocărilor din ultimii ani.

„În domeniul imobiliar, băncile au continuat să fie precaute în ceea ce privește creditarea și nu au suprapus niciodată un efect de levier, ceea ce ne oferă o siguranță și în acest moment”, a precizat Didier Balcaen, CEO și cofondator Speedwell.

Unul dintre cei mai mari bancheri din Statele Unite ale Americii a avertizat că, deși actuala criză a SVB nu are nicio legătură cu marea recesiune din 2008, efectele din economie se vor resimți pe termen lung.

Astfel, Jamie Dimon, CEO-ul JPMorgan, le-a transmis acționarilor în scrisoarea anuală că actuala criză „implică mult mai puțini actori financiari și mai puține probleme care trebuie rezolvate” decât în 2008, când credite ipotecare controversate în valoare de 1.000 de miliarde de dolari ar fi putut să conducă la prăbușirea întregului sistem financiar.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.49.