Suspendarea PUZ-urilor din București, noua incertitudine din piața rezidențială

Incertitudinile generate de criza sanitară sunt pe agenda dezvoltatorilor imobiliari încă din primăvara trecută, însă piața rezidențială se confruntă cu un nou set de provocări generat de amânarea scăderii TVA la 5% pentru proprietăți de până în 140.000 de euro și amânarea planurilor urbanistice zonale (PUZ) pentru cinci sectoare ale Capitalei.

După votul consilierilor municipali care au aprobat solicitarea primarului Nicușor Dan, acesta a explicat că „se poate construi în continuare”, dar pe baza Planului Urbanistic General (PUG). Problema este că PUG-ul aplicabil în prezent este cel elaborat în anul 2000, deși edilul a precizat că documentul va fi îmbunătățit. Măsura se aplică de la începutul primăverii în sectoarele 2, 3, 4, 5 și 6.

De exemplu, în propunerea de suspendare a PUZ-ului pentru sectorul 2, municipalitatea punctează, printre altele, că „schimbarea destinației spațiilor verzi prevăzute ca atare în PUG și, în final, diminuarea spațiilor verzi din sectorul 2 reprezintă o vătămare adusă dreptului locuitorilor municipiului București la un mediu sănătos, astfel că PUZ coordonator sector 2 nesocotește un interes public major”.

Impact asupra dezvoltatorilor și cumpărătorilor de locuințe

Decizia suspendării a venit la aproximativ trei luni după ce Guvernul a amânat cu un an măsura extinderii cotei reduse de TVA de 5% pentru proprietăți cu valoarea de până la 140.000 de euro. Dezvoltatorii spuneau că această măsură ar fi ajutat vânzările de apartamente cu trei sau patru camere. În continuare, cota redusă de TVA se aplică pentru locuințe cu prețuri de până la 91.000 de euro.

„Suspendarea PUZ-urilor poate aduce o diminuare a posibilității de achiziție a unui apartament într-un proiect nou pe viitor, deoarece pe durata suspendării vor fi mai puține inițieri de proiecte, în lipsa unor reglementări clare. În unele zone, unde dezvoltatorii au proiecte în derulare, cu termen de livrare a apartamentelor în perioada 2022-2023, din lipsa concurenței pe zona respectivă, aceștia vor putea, cu siguranță, să dicteze prețul în acea zonă – astfel va exista o creștere a prețului unei unități finale”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Bogdan Iliescu, associate director Residential la agenția de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate. Iliescu sugerează că suspendarea PUZ-urilor va limita abuzurile unor companii care, de exemplu, dezvoltă un proiect P+4 într-o zonă numai cu case P+1.

male hand holding project plan statistics screen close up copy 1024x683 - Suspendarea PUZ-urilor din București, noua incertitudine din piața rezidențială

Suspendarea PUZ-urilor nu înseamnă stoparea investițiilor, ci doar schimbă contextul tehnic pentru noii investitori. Astfel, în proiectele mari cu antreprenori sofisticați, cu resurse atât umane, cât și financiare, problema se va trata dintr-o perspectivă pur tehnică, nu de oportunitate, este de părere Daniela Gramaticescu, partener al firmei de avocatură NNDKP.

„Cu alte cuvinte, acești dezvoltatori probabil vor dezvolta un PUZ propriu, pe care, oricum, trebuiau să îl elaboreze și să-l supună aprobării Consiliului General al Municipiului București, și vor face investiția, dacă își doresc proiectul”, a precizat Gramaticescu pentru Real Estate Magazine.

Probleme pot apărea în cazul dezvoltatorilor care au investit în considerarea unor anumiți indicatori urbanistici și nu au obținut un certificat de urbanism pentru proiectul dorit la data suspendării PUZ-ului. „Soluții sunt, dar trebuie particularizate. Între acestea merită menționate: dezvoltarea unui PUZ propriu de modificare a indicatorilor urbanistici stabiliți prin PUG, însă în limitele stabilite de Legea nr. 350/2001 (probabil cu compromisuri față de planurile anterioare), reconfigurarea proiectului (inclusiv prin relocalizare), litigiu întemeiat pe drepturi recunoscute printr-un certificat de urbanism de informare emis la achiziție, litigiu de anulare/suspendare hotărâri de suspendare (unele deja în curs cu soluții)”, a explicat Gramaticescu. Găsirea unei soluții legale corecte depinde de particularitatea proiectului și disponibilitatea dezvoltatorului.

Good to know

18.000 de locuințe noi sunt așteptate anul acesta în Capitală

Măsura suspendării vine pe fondul unor volume importante de livrări rezidențiale în București și împrejurimi. Anul acesta sunt așteptate 18.000 de locuințe noi în Capitală și zonele apropiate, după un record de 20.733 de unități în 2020, conform unui raport al agenției SVN România.

Aproximativ 10.000 de locuințe se află în fazele de planificare, iar dezvoltarea lor este influențată de suspendarea PUZ-urilor, arată datele SVN România. Nu este clar în acest moment ce procent din locuințe nu se vor mai construi deloc din cauza schimbării legislative.

În piață se înregistrează deja o reacție la suspendare, iar anumiți dezvoltatori se orientează spre proiecte în județul Ilfov, adiacent Bucureștiului. Proprietarii din aceste zone profită de ocazie pentru a crește prețurile solicitate pentru terenuri, potrivit lui Alexandru Mitrache, head of transactions – land & investment la agenția Cushman & Wakefield Echinox.

file6x9l0o8wg9w4f94be1y 1540556369 1024x540 - Suspendarea PUZ-urilor din București, noua incertitudine din piața rezidențială

„Cel mai probabil, tranzacțiile de terenuri se vor face tot la prețurile de acum șase-opt luni. Oferta fiind mai restrânsă, vom asista în perioada imediat următoare la scăderea numărului de proiecte ce urmează a fi autorizate, astfel că cele aflate în curs de dezvoltare sau deja finalizate vor avea acces la clienții din piață”, a specificat Mitrache pentru Real Estate Magazine.

Pe acest fond, prețurile vor putea crește ușor, însă nu este exclus ca viitorii cumpărători să aștepte mai mult timp înainte să facă achiziția, sperând că prețurile vor suferi o corecție.

Prețurile locuințelor, prognoze de creștere anul acesta

Pe de altă parte, analistul imobiliar Daniel Crainic este de părere că Bucureștiul are nevoie de măsuri care să crească nivelul de calitate al vieții.

„Orașe precum Timișoara și Cluj au făcut pași mai repede în acest sens. Aceste măsuri sunt oricând nepopulare și greu de asumat. Bineînțeles că au efecte neplăcute pe termen scurt, dar se vor dovedi benefice pe termen mediu și lung. Anularea PUZ-urilor e limitată în timp și va duce la amânarea unor investiții, însă Capitala va rămâne atractivă pentru investitori”, a punctat Crainic pentru Real Estate Magazine.

Analistul consideră că pe termen scurt am putea asista la o reducere a stocului de proprietăți noi, care poate avantaja locuințele vechi. Însă piața se va regla în mod natural odată ce limitările de dezvoltare sunt stabilite, iar investițiile sunt reluate.

În schimb, consultanții SVN România notează că, prin suspendarea PUZ-urilor, piața din București ar putea înregistra o retragere a investițiilor și probleme pe partea de finanțare a proiectelor. Vor fi afectați și clienții finali dacă au încheiat contracte de rezervare în cazul locuințelor pentru care nu a fost depusă documentația de urbanism la data intrării în vigoare a hotărârilor de suspendare.

Prețurile cerute pentru apartamentele din București s-au menținut la peste 1.400 de euro pe metru pătrat în ultimele luni, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. În prima lună în care PUZ-urile erau suspendate, prețul unui apartament din Capitală se ridica la 1.418 euro pe metru pătrat, în creștere cu 1,6% față de luna precedentă și de martie 2020.

Prețurile locuințelor au o creștere estimată de aproximativ 7%, în medie, anul acesta, însă majorarea va fi generată de costurile de construcție în creștere, conform consultanților SVN România.

Pe parcursul acestui an, peste jumătate din noile locuințe vor fi din segmentul mass market, cu prețuri între 900 și 1.300 de euro pe metru pătrat, pretabile pentru programul Noua Casă. Puțin peste 41% din noile apartamente vor fi din categoria middle market, cu prețuri în intervalul 1.300-2.000 de euro pe metru pătrat. Nișa locuințelor de lux, cu prețuri de peste 2.000 de euro pe metru pătrat, va reprezenta 3,5% din livrările prognozate pentru 2021.

Premisele pentru dezvoltatorii imobiliari sunt favorabile în acest an, în ciuda suspendării PUZ-urilor, iar interesul cumpărătorilor pentru locuințe rămâne ridicat. În continuare există o nișă a cumpărătorilor care văd achiziția de imobile ca o investiție cu randamente anuale de peste 7% din închirieri. Rezultatul este superior investițiilor în alte instrumente financiare, potrivit specialiștilor. 

Numărul de locuințe livrate în București și împrejurimi

An

Număr de locuințe

2021* 

18.000

2020

20.733

2019

14.832

*estimare

Sursă: SVN România

MACHETA - austrotherme