Facilități fiscale pentru constructori: Cum va fi influențat fluxul investițiilor imobiliare?

Piața investițiilor în imobiliare se cifrează anual în marja valorii de un miliard de euro, iar desemnarea sectorului construcțiilor ca fiind de „importanță națională” și acordarea de facilități fiscale și salariale pentru următorul deceniu vor stimula atragerea de noi investiții în economie, potrivit jucătorilor din industrie consultați de Real Estate Magazine.

În noul cadru legislativ se aplică o scutire de la impozitul pe venit pentru angajații companiilor care realizează cel puțin 80% din cifra de afaceri totală în sectorul construcțiilor. Facilitatea se aplică pentru salariile minime brute din intervalul 3.000 de lei – 30.000 de lei, fiind eligibile companii cu activități diverse în sector, cum ar fi producția de materiale de construcții și serviciile de arhitectură.

Good to know

59,1 miliarde de lei, valoarea brută adăugată de segmentul construcțiilor în 2019

 

Modificările la Codul Fiscal mai prevăd pentru angajații din construcții scutirea de la plata contribuției de 3,75% din salariul brut la Pilonul II de pensii. Această măsură se aplică de la începutul acestui an și va fi în vigoare până la finalul anului 2028. „(Modificările) ar putea permite scoaterea la lumină a unor salarii și vor da o mai mare flexibilitate de negociere forței de muncă din domeniu”, au declarat Lucian Vițelaru, head of real estate practice și Dan Fleșariu, head of real estate transactions la EY România, pentru Real Estate Magazine.

Cum se traduc modificările fiscale în costurile de construcție

Impactul modificărilor asupra structurii de costuri a dezvoltatorilor imobiliari este încă în analiza companiilor, însă jucători din piață sugerează că aceste costuri ar urma să crească, independent de acordarea facilităților fiscale.

Experții EY România consideră că, în continuare, costurile de construcție vor fi „determinate, mai degrabă, de capacitatea de absorbție a pieței consumatorilor finali (chiriași sau viitori proprietari, persoane fizice sau juridice), respectiv prețurile/chiriile la care dezvoltatorii vor putea vinde/închiria viitoarele construcții”.

În opinia lui Cristi Pascu, proprietarul PSC Contractor & Developer, dezvoltatorul proiectului rezidențial de lux WIN Herăstrău, adoptarea noilor măsuri fiscale și salariale pentru sectorul construcțiilor ar urma să sprijine industria și ar putea genera noi investiții. „Calitatea «produsului» va fi un factor favorizant, dar pentru un efect durabil este necesar ca și puterea de cumpărare a cetățenilor să crească, și asta implică o revigorare, în sens amplu, a economiei. Consider că nominalizarea sectorului construcțiilor în cele «prioritare» este firească – mai ales dacă ne referim la clădiri cu uz rezidențial sau infrastructură. Este greu de anticipat dacă vom vedea cea mai mare creștere în aceste două direcții, pentru că motivațiile și interesele investitorilor pot fi diferite de cele ale guvernanților”, a declarat Pascu pentru Real Estate Magazine.

Întrebat dacă schimbările legislative au influențat în vreun fel etapele de dezvoltare ale proiectului său rezidențial, antreprenorul a precizat că, în sens general, „planurile rămân intacte”, dar că au existat excepții și au fost operate modificări în urma noilor măsuri.

Atragerea de investiții în sectorul imobiliar are în vedere o serie de alte variabile, precum costul finanțării și crearea de noi locuri de muncă în sectorul privat, însă facilitățile din sectorul construcțiilor ar putea avea un efect vizibil în cazul atragerii forței de muncă.

88 1024x683 - Facilități fiscale pentru constructori:  Cum va fi influențat fluxul investițiilor imobiliare?

Numărul de salariați din construcții a crescut în ultimii ani, depășind borna de 400.000 de angajați în 2017, față de aproximativ 376.000 la nivelul anului 2014. Autoritățile speră că acordarea unui salariu minim net de 500 de euro în construcții va genera noi locuri de muncă. „Facilitățile fiscale acordate angajaților din domeniul construcțiilor pot fi de natură să sprijine și să ajute la rezolvarea unei probleme cu care piața se confruntă de ani buni în acest sector: lipsa forței de muncă, cauzată de plecarea oamenilor, în special calificați, în afara țării, urmărind salarii mai mari”, este de părere Răzvan Iorgu, managing director al firmei de consultanță imobiliară CBRE România.

Problema lipsei forței de muncă în construcții ar urma să fie rezolvată gradual de noile măsuri fiscale, adaugă Daniel Tudor, CEO al agenției imobiliare The Concept Real Estate Advisers. „Prin urmare, trendul de creștere a costului construcției în totalul dezvoltării va continua, urmând a atinge un echilibru când piața forței de muncă va fi echilibrată cu cererea existentă”, a declarat Tudor pentru Real Estate Magazine.

Contribuția sectorului construcțiilor în economie ar urma să crească până în 2022, arată un raport al Comisiei Naționale de Strategie și Prognoză. Sectorul construcțiilor ar urma să aducă o valoare adăugată brută la PIB de peste 7% până în anul 2022. În 2019, valoarea brută adăugată de segmentul construcțiilor va fi de 59,1 miliarde de lei, urmând să ajungă la 76,8 miliarde de lei în 2022, la prețuri curente.

Comisia mai arată că lucrările de construcții noi vor crește cu peste 7% până în 2022, în timp ce avansul în cazul lucrărilor de reparații capitale va pendula în jurul valorii de 4%. În materie de costuri în construcții, media anuală de creștere va fi de 6,5% în 2019 și va scădea gradual până la 3% în 2022. Creșterea costurilor a fost de 14,9% în 2018.

Stabilitatea fiscală, principiu-cheie pentru investițiile imobiliare

Randamentele superioare ale proiectelor imobiliare în comparație cu cele din regiune au reprezentat unul dintre factorii de atracție pentru noii investitori, permițând României să înregistreze investiții anuale de aproape un miliard de euro, de-a lungul ultimilor ani. „Nivelul investițiilor se anunță ridicat, un semnal important în această direcție fiind compresia randamentului prime care s-a înregistrat în 2018 atât pe segmentul spațiilor de birouri, cât și al spațiilor comerciale (retail) și al spațiilor industriale. Această scădere indică o piață dinamică din punct de vedere al investițiilor și al tranzacțiilor încheiate”, arată Iorgu de la CBRE România.

În condițiile unui climat legislativ, fiscal și politic relativ stabil, segmentele de birouri, retail și industrial vor continua să înregistreze o creștere a investițiilor în următorii doi ani, potrivit unei prognoze CBRE.

Este limpede că stabilitatea fiscală reprezintă un aspect crucial pentru investitorii imobiliari, iar la acest capitol România mai are de progresat, având în vedere că în continuare apar măsuri fiscale „peste noapte”. „Orice schimbări ale mecanismului fiscal trebuie să fie introduse într-o anumită manieră și după o perioadă de timp care să le ofere investitorilor posibilitatea de a planifica în avans. Acest lucru se aplică în mod particular dezvoltatorilor care au bugete de costuri stabilite pentru un an diferit față de anul livrării proiectului. Din perspectiva întregii piețe de investiții, aceleași preocupări cu privire la stabilitatea fiscală vor avea un impact asupra apetiturilor fondurilor străine de a investi în proprietăți generatoare de venituri în România. Acest lucru afectează în mod direct lichiditatea pe care un dezvoltator o are după momentul vânzării unei proprietăți proaspăt finalizate. Prin urmare, cadrul fiscal trebuie să ofere încredere investitorilor că nu vor exista schimbări majore sau bruște de la un an la altul”, a explicat Tim Wilkinson, partener capital markets la Cushman & Wakefield Echinox, pentru Real Estate Magazine.

Un alt factor-cheie pentru piața investițiilor din imobiliare este reprezentat de apetitul băncilor de finanțare a proiectelor. În economia locală, circa 90% din întreaga activitate de finanțare este asigurată de bănci. În condițiile aplicării unei noi taxe pe activele bancare în România, analiștii nu exclud restricționarea accesului la creditare pentru companii și persoane fizice. „Dacă sistemul bancar încetineşte creditarea și finanțările devin mai puţin disponibile, acest lucru va încetini potenţialul total de creștere al pieței”, a conchis Wilkinson.

Numărul de salariați din construcții

An       Număr persoane

2013    368.416

2014    376.142

2015    388.213

2016    397.782

2017    401.786

Sursă: Institutul Național de Statistică

 

Volumul lucrărilor de construcții

Pe elemente de structură*

  • modificări procentuale față de anul anterior, % –

                                                                           2018    2019    2020    2021    2022

Construcții total, din care                              

                        pe elemente de structură:      -4,2      7,0       7,4       7,2       6,8

Lucrări de construcții noi                                -8,6      7,1       7,8       8,0       7,5

Lucrări de reparații capitale                           2,3      3,8       4,1       4,2       3,7

Lucrări de întreținere și reparații curente      7,4      8,1       7,9       8,1       6,8

Sursă: Comisia Naţională de Strategie şi Prognoză

 

Volumul lucrărilor de construcții

Pe tipuri de construcții*                                                       

  • modificări procentuale față de anul anterior, % –

                                                   2018    2019    2020    2021    2022

Construcții total, din care                              

pe tipuri de construcții:          -4,2      7,0       7,4       7,2       6,8

  1. a) Clădiri                          -15,8    6,7       7,0       7,1       6,5

    Clădiri rezidențiale              -29,2    7,0       7,8       7,9       7,3

    Clădiri nerezidențiale           -3,1      6,5       6,3       6,4       5,8      

  1. b) Construcții inginerești 9,6     7,4       7,8       8,2       8,4

*serie brută – an de bază 2015

Sursă: Comisia Naţională de Strategie şi Prognoză

Articol publicat în Real Estate Magazine, Nr. 25, Martie 2019

Leave a Reply