Mihai Păduroiu, CEO Office Division, One United Properties, este de părere că vom vedea în următorii ani o redesenare a întregului peisaj al pieței de birouri, în favoarea portofoliilor flexibile, certificate, tehnologizate și cu accesibilitate complexă și eficientă.

Proiectele care integrează funcțiunile comerciale, de birouri și rezidențiale într-un concept unitar ce are un impact pozitiv asupra comunității și orașului vor fi la mare căutare, potrivit lui Mihai Păduroiu. „Proiectele One propun un echilibru sănătos între orele petrecute lucrând în aer liber, de pe terasa biroului, și timpul de acasă, unde designul deosebit și confortul contribuie la starea de bine a familiei”, spune acesta într-un interviu exclusiv pentru Real Estate Magazine.

Care au fost principalele provocări cărora a trebuit să le facă față piața de birouri în ultimul an?
Fiecare schimbare majoră de statu-quo a unei piețe generează în primă etapă o înghețare a tuturor proceselor decizionale și o concentrare pe activitățile critice ale unei companii, înaintea oricăror altora. În etapa ulterioară apar transformările generate de adaptarea la noul context, transformări ce nu pot avea claritate într-un cadru incert așa cum a fost pandemia. E un aspect cu care piața de birouri s-a confruntat anul trecut, piață care cred că ar trebui să facă adaptări și mai rapide decât alte sectoare, având în vedere blocajele din timpul stării de urgență. În prima parte a anului am asistat la o compresie a cererii, pe fondul impactului pandemiei, venind după un nivel record de cerere în 2019. Această corecție era absolut naturală în contextul general, fiind vorba mai degrabă de o amânare a adresării nevoilor pentru un birou nou decât de o scădere per se. Așa cum a raportat și comunitatea de consultanți la finele anului trecut, cererea a revenit pe creștere odată cu integrarea noului context în strategiile companiilor și cu acomodarea cu această nouă realitate.

Cum a schimbat pandemia piața imobiliară la nivel mondial, în general, și în România în special?
La nivel global, piețele au reacționat similar, existând segmente de piață care au crescut, cum sunt cel rezidențial și cel industrial, segmente care au stagnat, ca birourile, și segmente afectate sever, precum hotelurile. România nu a suferit un impact negativ însă, fiind una dintre cele mai atractive piețe din Uniunea Europeană atât pentru companii, cât și pentru investitori, iar lucrul acesta nu s-a schimbat nici pe timpul pandemiei.

„Contractele semnate în ultimele șase luni ne îndreptățesc să spunem că avem nevoie să construim spațiu suplimentar”

Cum vedeți transformarea pieței de birouri la noi și cum s-au adaptat dezvoltatorii în acest context?
Transformarea vine din schimbarea conversației din una comercială în una ce prioritizează calitatea mediului de lucru, certificările care atestă tehnologia și bunăstarea asigurate pentru angajați de clădirile noi, așezate în zone optime și cu facilități integrate. Nevoia pentru spații de birouri noi, certificate, care pun accent pe bunăstarea angajaților – pe wellness, așadar, integrate alături de funcțiuni comerciale și rezidențiale, nu a scăzut. Dimpotrivă, pandemia a accentuat aceste tendințe și vom vedea în următorii ani o redesenare a întregului peisaj al pieței în favoarea portofoliilor flexibile, certificate, tehnologizate și cu accesibilitate complexă și eficientă.

În contextul adaptării la mixul work from home – work from the office și în vederea reîntoarcerii la birou, cum s-a schimbat comportamentul clienților One United Properties la nivel de birouri?
Având în portofoliu numai clădiri de clasă A și certificate LEED și WELL, companiile partenere nu și-au schimbat semnificativ comportamentul, angajații lor fiind dornici să revină la energia și designul pe care le regăseau în birourile One. În plus, solicitările și contractele semnate de One United Properties în ultimele șase luni pentru proiecte precum One Tower, One Cotroceni Park sau One Herăstrău Office ne îndreptățesc să spunem că avem nevoie să construim spațiu suplimentar. Trebuie să avem în vedere că Bucureștiul, deși este cea mai mare capitală din CEE, are cel mai mic număr de metri pătrați de birouri clasă A per capita, fiind mult în urma celorlalte țări din regiune, ele neavând un cluster atât de puternic IT cum avem noi în România. Iar acesta este un vector definitoriu în creșterea și formarea stocului total de birouri clasă A.

Care sunt solicitările actuale ale companiilor în vederea contractării spațiilor office?
Marile companii au înțeles importanța unui birou care integrează tehnologii moderne și certificări de sustenabilitate și siguranță pentru angajați. Prioritare sunt certificările LEED și WELL, care pun accent pe starea de bine a angajaților la birou și accesul la diverse facilități precum mâncare sănătoasă, spații verzi, servicii medicale. La fel de importante sunt eficiența clădirii, flexibilitatea, designul deosebit integrat într-un proiect livrat la cheie. Clădirile noi de birouri sub brandul One fac parte din ansambluri mixte, cu numeroase funcțiuni și facilități în cadrul unei singure comunități: apartamente la standardul deja impus de One United pe piață, birouri de clasă A, certificate LEED și WELL, spații comerciale, spații verzi și zone de relaxare în aer liber.

Preocuparea pentru siguranța sanitară a crescut foarte mult, iar certificările de tip „healthy building” reprezintă un plus important. Cum s-a adaptat One United Properties acestei tendințe și ce fel de certificări oferiți pentru spațiile de birouri?
Întreg portofoliul de birouri One este în curs de certificare WELL Health and Safety, care reprezintă cea mai riguroasă certificare concentrată pe angajat și pe beneficiile la locul de muncă.

Care sunt cele mai căutate proiecte din portofoliul One?
Toate sunt căutate, pentru că fiecare în parte are beneficiile lui și argumente foarte puternice în favoarea alegerii sale, în funcție de industrie, profil al angajaților și al clienților, nevoi în activitatea de zi cu zi a companiei.

Din ce domenii de activitate se numără principalii chiriași?
În acest moment avem chiriași din domenii precum pharma, financiar, consultanță, tehnologie, legal/law.

„Pe termen mediu, rata de neocupare va scădea la 8-9%”  

În contextul necesității de adaptare și al incertitudinilor legate de evoluția pieței de birouri, noi concepte de spații își fac apariția și în România. Cum vedeți dumneavoastră această tendință? Ce aduce nou proiectul One Cotroceni Park?
Pe termen lung, vor fi favorizate dezvoltările mixte, cu multiple facilități pentru angajați, iar clădirile de birouri se vor concentra pe asigurarea unui mediu de lucru sănătos și productiv. Așa este și One Cotroceni Park, primul proiect din București care îmbină funcțiunile rezidențial, office și comercial în țesutul urban într-un mod extrem de eficient, cu o amprentă pozitivă și aducând valoare cartierului Cotroceni, dar și noii linii de metrou M5. Asta pentru că One Cotroceni Park va fi direct conectat la stația de metrou Academia Militară, o premieră pentru un proiect office din Capitală. Conceput într-o abordare holistică de tipul Live-Work-Play, oferind atât angajaților, cât și viitorilor rezidenți facilități integrate, de la spații comerciale, de retail sau dedicate sportului și mișcării în aer liber, proiectul va fi dezvoltat pe o suprafață de 5,8 hectare.

One United Properties a obținut o finanțare de 50 de milioane de euro de la Black Sea Trade and Development Bank, credit de investiţii pentru costurile de dezvoltare a clădirii „verzi” de birouri One Tower. Cât de important este pentru companie, dar și pentru Capitală proiectul de regenerare urbană One Floreasca City, dezvoltat de One United Properties în inima cartierului Floreasca?
One Floreasca City este cu siguranță un proiect inovator pe piața din România, conceput încă de la început ca un proiect arhitectural de referință, o expresie a viziunii contemporane, durabilității și integrării în comunitate. El face parte din strategia companiei de a dezvolta proiecte multifuncționale durabile de ultimă generație, cu accent pe regenerarea urbană. Este un proiect orientat către comunitate, care integrează în mod organic apartamente de design, birouri contemporane și spații comune dedicate atât rezidenților, cât și întregii comunități. Clădirea de birouri One Tower, parte a acestui ansamblu mixt alături de componenta rezidențială, One Mircea Eliade, se conturează ca un nou reper în inima cartierului Floreasca. Această clădire modernă de birouri deține cea mai performantă pre-certificare LEED de pe piața românească, LEED v4 Core & Shell la nivel Platinum, și este pregătită să fie certificată WELL Health and Safety, fiind una dintre primele clădiri sănătoase din România.

La ce nivel estimați că se va ridica suprafața de spații office livrate în România în 2021?
Estimez că cererea va atinge anul viitor pragul de 300.000 de metri pătrați GLA.

Credeți că se vor contura zone noi de interes în București pe segmentul office? Unde?
Da. Cotroceni este un nou pol care se conturează pe harta Bucureștiului datorită dezvoltării One Cotroceni Park, proiect ce a generat o gravitație proprie și care continuă să atragă din ce în ce mai multe companii cu argumentele sale incontestabile.

Rata de neocupare la nivelul Capitalei a cunoscut o creștere record în 2020. Ce estimați că se va întâmpla pe termen scurt și mediu la nivelul Bucureștiului și al principalelor orașe regionale?
Piața de birouri are capacitatea de a se autoregla imediat. Istoric, rata de neocupare nu a depășit niciodată 15%, nu va fi cazul nici acum. Comunitatea de dezvoltatori reglează ritmul livrărilor în funcție de evoluția cererii, așa că fenomenul ce apare pe termen scurt va fi lipsa de birouri noi de calitate, pentru că cele ce sunt în construcție se vor umple rapid, iar cele planificate au fost amânate cu aproximativ 12 luni. Pe termen mediu, rata de neocupare va scădea la 8-9%, iar cea mai sănătoasă abordare este – mai precaut ca înainte de pandemie – ca o companie să înceapă procesul de identificare a unui viitor birou cu cel puțin doi ani înainte.

Ce semnale ați primit până acum din piață și cum estimați că va fi anul 2021 pentru spațiile office?
Primul trimestru a fost foarte bun, așa că semnalele sunt optimiste pentru un 2021 mult mai bun decât 2020 și un 2022 aproape de maximul istoric 2019.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.37.