Investițiile continue ale marilor jucători de pe piața spațiilor de birouri și retail sunt alimentate de cererea în continuă creștere, randamentele atractive și ratele de neocupare scăzute înregistrate în țara noastră.
Totuși, unii dintre marii proprietari de spații care găzduiesc sediile unor importante companii autohtone sunt îngrijorați că sporirea suprafeței de spații de birouri se realizează într-un ritm mult mai rapid comparativ cu creșterea cererii noi.
„Mutarea chiriașilor dintr-un birou în altul nu este sănătoasă pentru piață, mai ales în contextul depășirii pragului de trei milioane de metri pătrați de birouri moderne până în 2020”, declara nu de mult Liviu Tudor, unul dintre cei mai mari proprietari români de spații office.
Dezvoltatorii imobiliari vor finaliza lucrările de construcție pentru peste 400.000 de metri pătrați de spații de birouri în anul curent, o suprafață mai mult decât dublă față de cea livrată în anul anterior. În același timp, un aspect important în închirierea de spații office îl reprezintă necesitatea menținerii acestora la standarde înalte. Împreună cu noii chiriași de pe piața office din țara noastră, multe companii aleg să se extindă, iar cei care se gândesc la relocare se îndreaptă spre spații de birouri mai noi și moderne, care includ și numeroase facilități pentru angajați sau soluții de transport mai ușoare.
De asemenea, unele companii se îndreaptă și către clădiri mai mici, de tip boutique, amplasate în zone centrale, pentru a asigura un confort sporit angajaților, în contextul accentuării concurenței pe piața forței de muncă bucureștene. E adevărat, nu trebuie omis nici faptul că dezvoltarea zonelor de birouri, care s-a făcut fără o infrastructură adaptată, a început să pună probleme companiilor, tot prin prisma confortului angajaților.
„Cererea este în continuare împărțită – sunt atractive atât parcurile mari de business, care se construiesc în etape și care asigură numeroase facilități angajaților, cât și clădirile boutique, cu finisaje premium, din zonele ultracentrale, cu acces ușor. Confortul angajaților contează din ce în ce mai mult în luarea deciziei de mutare a sediului și managementul companiilor ține cont de sugestiile venite de la membrii echipei în privința locației, a dotărilor și a facilităților oferite de clădiri”, susține Alexandru Petrescu, managing partner la ESOP Consulting l CORFAC International.
La începutul anului, rata de neocupare pentru spațiile de birouri din Capitală a scăzut la aproape 6,5%, față de peste 9%, cât înregistra la finalul anului 2017. Cei mai mari trei proprietari de spații de birouri din România sunt Globalworth, cu peste 350.000 de metri pătrați închiriabili, Immofinanz, cu peste 190.000 de metri pătrați închiriabili, și CA Immo, cu aproximativ 165.000 de metri pătrați închiriabili.
Chiar dacă vorbim, anul acesta, despre livrări-record pentru piața de birouri, peste 50% din spațiile ce urmează să fie finalizate sunt, deja, preînchiriate, din prima jumătate a anului. În 2018, din totalul de aproximativ 330.000 de metri pătrați de spații de birouri tranzacționați în Capitală, circa 150.000 de metri pătrați au reprezentat cerere nouă. „Dacă luăm în considerare şi tranzacţiile directe între chiriaşi şi proprietari, suprafaţa închiriată depăşeşte cu mult mai mult oferta nouă pusă pe piaţă de către dezvoltatori. În plus, parte din spaţiile livrate în 2018 erau deja contractate din anii anteriori”, au precizat, la începutul anului, reprezentanții companiei de consultanță imobiliară JLL.
În privința spațiilor de retail, anul trecut, veniturile marilor centre comerciale, conform declarațiilor companiilor, au crescut de la aproximativ 545 de milioane de euro la aproximativ 570 de milioane de euro, marcând o majorare cu 4,5%. În ciuda procentului modest, anul acesta, veniturile marilor centre comerciale sunt așteptate să crească într-o proporție mai mare, o parte a nivelului chiriilor fiind în directă proporție cu nivelul încasărilor. Totodată, datoriile totale ale companiilor de dezvoltare imobiliară din sectorul office și retail au scăzut anul trecut.
Cea mai mare creștere, pentru 2018, a fost înregistrată de NEPI Rockcastle, cu peste 11%. NEPI Rockcastle deţine 736.000 de metri pătrați de spaţii de retail în 24 de mall-uri, cu o valoare de 1,7 miliarde de euro. Cei mai mari chiriaşi ai mall-urilor controlate de NEPI Rockcastle sunt Auchan, care ocupă 3,6% din suprafaţă, retailerul polonez LLP, care ocupă 3,5%, Inditex cu 3,2% şi Carrefour cu 2,9%.
Unul dintre cele mai ridicate niveluri în ceea ce privește densitatea spațiilor de retail la mia de locuitori este înregistrat în Capitală, unde există, în acest moment, un stoc de retail modern de peste un milion de metri pătrați. Totuși, orașele cu cea mai mare densitate a spațiilor comerciale, la mia de locuitori, rămân Suceava și Oradea.
În cursul acestui an, urmează să fie finalizate câteva proiecte importante de centre comerciale. În Sibiu, de pildă, se va finaliza proiectul Festival Centrum, în timp ce Shopping City Sibiu urmează să își încheie etapa de extindere. În Capitală, este așteptată finalizarea extinderii centrelor comerciale Colosseum Retail Park, din zona Bucureștii Noi, și Veranda Mall, din zona Obor.
Gradul de neocupare al centrelor comerciale din Capitală a scăzut, pe parcursul anului 2018, de la aproximativ 3% la aproximativ 2%. La nivel de regiune, acesta se situează în jurul valorii de 4% în zonele de sud și est. Partea de centru-vest are un grad de neocupare a centrelor comerciale de circa 6%. Rata de neocupare redusă din cadrul centrelor comerciale dominante ar putea pune presiune pe nivelul chiriilor.
În orașul Brașov, AFI Europe plănuiește, pentru începutul anului 2020, livrarea unui nou mall, AFI Brașov, livrare programată inițial pentru toamna acestui an. Același dezvoltator are în plan construirea unui centru comercial și în Arad. Componenta de birouri din cadrul proiectului din Brașov al israelienilor se apropie, deja, de un grad de ocupare de 100%. În acest an sunt așteptate să se livreze cu 40% mai multe spații de retail decât anul trecut, iar pentru anul 2020, există un potențial de creștere și mai mare, chiar și cu jumătate față de nivelul ce se va atinge anul acesta.
