Începând cu luna mai, indicele ROBOR în funcție de care se stabilea dobânda la creditele în lei a fost înlocuit cu Indicele de Referință pentru Creditele Acordate Consumatorilor (IRCC), în urma unei decizii guvernamentale.
Deși reprezentanți ai Guvernului au afirmat că această modificare va conduce la scăderea ratelor bancare plătite de persoane fizice, analiștii și reprezentanții pieței imobiliare au păreri împărțite privind efectele noului indice asupra creditării pentru achiziția de locuințe. IRCC va fi aplicabil pentru creditele nou contractate sau pentru refinanțarea unor împrumuturi existente.
„Să nu vă așteptați că acest IRCC vine ca un miracol și face dreptate pentru toată lumea. Este un indice care se adaugă la o marjă de dobândă pe care o au băncile și care este stabilită de fiecare bancă în parte”, a spus guvernatorul Băncii Naționale a României, Mugur Isărescu, la mijlocul lunii mai. Președintele Asociației Române a Băncilor (ARB), Florin Dănescu, a avut un comentariu mai dur, comparând IRCC cu o „marmeladă dintr-un amestec necunoscut de fructe”.
În data de 2 mai, BNR a publicat un nivel al IRCC de 2,36% pe an. Indicele a fost calculat ca medie aritmetică a ratelor de dobândă zilnice ale tranzacţiilor interbancare din ultimul trimestru al anului trecut. În schimb, indicele ROBOR era plasat la peste 3% în continuare, în luna mai. Și acest indicator este încă în vigoare și se aplică la creditele Prima Casă cu garanție de la stat, deși au fost anunțate planuri pentru tranziția către IRCC și pentru acest program.
Ratele românilor vor scădea cu 5-10% în lunile mai și iunie, și cu 2-3% în luna iulie, ca urmare a introducerii indicelui IRCC, estimează Iancu Guda, președintele Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România (AAFBR). Pe termen mediu, analistul sugerează că noul indice IRCC va depăși ROBOR ca procent.
„În niciun caz nu vorbim despre scăderi la nivelul guvernanţilor, ‚la jumătate’, scăderi care sunt imposibile din punct de vedere tehnic sau economic şi, dimpotrivă, vom avea trimestre când IRCC va fi peste ROBOR. De aceea eu cred că pe un orizont de unu-doi ani, pe medie, IRCC va fi comparabil cu ROBOR-ul”, a spus Guda, citat de Agerpres.
Good to know
70% din creditul total acordat populației (86 de miliarde de lei), expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială
Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială se menține ridicată, reprezentând aproximativ 70% din creditul total acordat populației (86 de miliarde de lei), potrivit raportului BNR asupra stabilității financiare, din decembrie 2018. Din volumul total, creditele Prima Casă reprezentau 33,7 miliarde de lei la finalul lunii septembrie 2018.
Ce aduce IRCC pentru cumpărătorii de locuințe
Activitatea de creditare bancară ar putea fi afectată pe termen scurt de aplicarea noului indice, însă sunt șanse destul de slabe ca prețurile din sectorul rezidențial să fie influențate semnificativ de această modificare, potrivit jucătorilor din industria imobiliară consultați de către Real Estate Magazine.
Daniel Crainic, chief marketing officer la portalul Imobiliare.ro, sugerează că nu va fi nicio diferență pentru consumatorul final. „Creditul este un produs care respectă niște reguli de piață, prin urmare are o valoare menită să acopere niște costuri, un potențial de risc și să genereze un profit, care, la fel ca orice alt produs, trebuie să satisfacă niște nevoi și să răspundă unei cereri ținând cont de competiție, realitățile economice etc. E puțin probabil ca un cumpărător final să creadă că dintr-odată apartamentele vor fi mai accesibile prin ieftinirea considerabilă a finanțării”, a precizat Crainic pentru Real Estate Magazine. Acesta adaugă faptul că apartamentele din România „sunt în continuare accesibile”, independent de modificările la nivelul indicelui ROBOR.
În schimb, Răzvan Ionescu, director de marketing al Impact Developer & Contractor, spune că este „prematur” să estimăm efectele pe care le va avea asupra pieței modificarea indicelui. Băncile au început deja să ajusteze politicile de creditare, inclusiv nivelul marjei, pentru a ține cont de decalajul dintre ROBOR și IRCC, iar la nivel legislativ există în continuare discuții, susține Ionescu. „Pe termen scurt este posibil să avem distorsiuni în activitatea de creditare, însă avem încredere că ele vor fi treptat eliminate prin ajustarea normală a pieței, ca efect al cererii și ofertei de creditare. Cred că sectorul de real estate a atins și în România un nivel de maturitate care îi permite să absoarbă ceva mai ușor astfel de distorsiuni (bineînțeles, există și limite) fără să îi afecteze substanțial evoluția pe termen mediu și lung”, a punctat Ionescu pentru Real Estate Magazine. În prezent, Impact dezvoltă două proiecte rezidențiale în partea de nord a orașului.
Dezvoltatorii de locuințe ar putea fi impulsionați să își continue investițiile pe baza noii cereri existente în piață, este de părere Vlad Săftoiu, research analyst în cadrul firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Analistul pleacă de la premisa că IRCC va avea un efect favorabil asupra creditării bancare.
„Considerăm că noul indice de referință IRCC va avea un impact pozitiv asupra creditării, întrucât acesta are, cel puțin momentan, o valoare mai mică decât cea a indicelui ROBOR– lucru care va permite clienților să acceseze cu același venit credite mai mari și va facilita, de asemenea, accesul la creditare unui număr important de noi clienți cu venituri mai mici, dar care, odată cu un nivel mai redus al ratelor lunare, se vor putea încadra în limitele gradelor de îndatorare impuse de BNR”, a declarat Săftoiu pentru Real Estate Magazine.
De exemplu, în noua formulă de calcul a costului creditului, o persoană care ar fi putut să împrumute maximum 52.000 de euro ar putea ajunge să fie eligibilă să împrumute 60.000 de euro cu același venit, în condițiile scăderii dobânzii prin aplicarea indicelui IRCC. Totuși, acest scenariu are în vedere o decizie a băncii de a menține reducerea de dobândă și de a nu o transfera în marja fixă, care acoperă și profitul băncii.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, nr.27, Spring Edition 2019
