Analiză Real Estate Magazine: Ce urmează pentru sectorul rezidențial în 2019

Analiștii și dezvoltatorii se așteaptă ca 2019 să aducă noi investiții în sectorul rezidențial și creșteri ușoare de prețuri în piață, în condițiile în care sectorul se poate confrunta cu provocări noi în privința condițiilor de finanțare bancară și a recrutării de personal calificat pe partea de construcție.

Piața din România a înregistrat un stoc de 40.378 de locuințe terminate în primele 11 luni din 2018, în creștere cu 1.006 unități față de aceeași perioadă a anului trecut, în timp ce prețurile au înregistrat avansuri de o singură cifră.

În privința lucrărilor de construcție, volumul de activitate la clădirile rezidențiale a scăzut cu 26,8% în primele zece luni din 2018 față de aceeași perioadă a anului trecut, arată datele Institutului Național de Statistică (INS). În schimb, un volum pozitiv de lucrări a fost înregistrat la construcțiile inginerești, care au crescut cu 10,3%, în vreme ce segmentul clădirilor nerezidențiale a crescut cu 1,8%.

Mai mult, în contextul reducerii numărului de tranzacții imobiliare, prețurile locuințelor și-au atenuat ritmul de creștere, ajungând la un nivel de 5,6% în trimestrul trei din 2018 față de perioada similară a anului trecut, potrivit unui raport de piață realizat de portalul imobiliare.ro.

Bogdan Iliescu Associate Director Residential 300x300 - Analiză Real Estate Magazine: Ce urmează pentru sectorul rezidențial în 2019„Nivelul extrem de redus al dobânzilor a dus la creşterea preţurilor la imobiliare la începutul acestui an. Acum spre sfârșit, luna septembrie a fost a doua lună consecutiv când vânzările de locuinţe au scăzut considerabil. Dacă în august scăderea putea fi pusă pe seama concediilor, în septembrie, când dezvoltatorii se aşteptau la o reluare a vânzărilor, piaţa a continuat să scadă. Scăderi semnificative s-au înregistrat și în alte orașe, un exemplu fiind Clujul, unde de la aproape 1.300 de imobile tranzacţionate anul trecut în septembrie, anul acesta s-a ajuns la sub 600 – factorii principali pentru această scădere fiind ROBOR-ul și anunțul BNR privind scăderea gradului de îndatorare”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Bogdan Iliescu, associate director residential la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

Privind spre 2019, Iliescu sugerează că cererea de locuințe este încă puternică, însă există premisele unei „așezări” a pieței, având în vedere modificările la legislația privind gradul de îndatorare al populației și deficitul de angajați din industrie.

Sectorul rezidențial ar urma să atragă un volum mai mare de investiții în cursul anului 2019, este de părere Gabriel Voicu, consultant imobiliar și project manager Cosmopolis.

„În primul rând, există numeroase proiecte de dimensiuni mari a căror dezvoltare va continua și anul viitor și din discuțiile cu numeroși investitori a reieșit că și în 2019 vom asista la lansarea unor noi proiecte de mari dimensiuni – de aproximativ 1.000 sau peste 1.000 de locuințe. În mod obișnuit, numai piața rezidențială din București și împrejurimi poate atrage anual investiții de peste 300 de milioane de euro, fără a lua în calcul terenurile”, a spus Voicu pentru Real Estate Magazine.

Referitor la prețuri, consultantul estimează că 2019 va fi „probabil primul din ultimii ani” în care nivelul acestora va rămâne constant. Stabilitatea prețurilor pleacă de la premisa că nu vor exista evenimente macroeconomice cu influență puternic negativă.

Voicu sugerează că orașele cu mare potențial de creștere pentru sectorul rezidențial rămân marile centre universitare (Cluj-Napoca, Iași, Timișoara), alături de Constanța, Brașov, Sibiu și Oradea.

Evoluția din 2019 a sectorului rezidențial va fi influențată și de decizia privind viitorul programului guvernamental Prima Casă. Fondul de garanții pentru acest program ar putea fi redus cu un sfert în anul care vine, potrivit unui studiu de piață realizat de RE/MAX România și imobiliare.ro. În document sunt citate recomandările Fondului Monetar Internațional (FMI) în această direcție.

Circa 80% din creditele ipotecare acordate în perioada 2009 – 2017 au fost sprijinite de Prima Casă, program care „cel puțin la nivel psihologic, este cel mai atractiv sistem de finanțare pentru locuințe și care permite cel mai mare grad de îndatorare de pe piaţa creditelor ipotecare”, se mai arată în studiu.

blocuri 1024x683 - Analiză Real Estate Magazine: Ce urmează pentru sectorul rezidențial în 2019

Dezvoltatorii continuă expansiunea în 2019

O serie de dezvoltatori au anunțat noi proiecte în 2018 sau au demarat expansiunea investițiilor existente, lucrările de construcție urmând să le ocupe cel puțin tot anul următor. La Timișoara, antreprenorul Ovidiu Șandor lucrează la apartamentele din cadrul proiectului ISHO, iar la Cluj-Napoca, dezvoltatorul Maurer Imobiliare a demarat proiectul Maurer Panoramic, o clădire cu 23 de etaje care va include apartamente și spații de birouri. Același dezvoltator a decis să extindă la Brașov proiectul Maurer Villas, cu locuințe pentru 1.000 de familii.

În București, Impact va continua dezvoltarea celor două proiecte rezidenţiale pe care le are în derulare în zona de nord, Greenfield Băneasa pe segmentul mediu şi Luxuria Domenii Residence pe segmentul premium. Proiectele au o valoare investițională cumulată de peste 600 de milioane de euro și vor totaliza peste 8.000 de locuințe, potrivit lui Bogdan Oșlobeanu, CEO-ul Impact. La Greenfield va fi livrat un stoc de 192 de apartamente și se va lucra în continuare la un centru comunitar cu o suprafață de 10.400 de metri pătrați în interiorul complexului.bogdan obloseanu impact 300x225 - Analiză Real Estate Magazine: Ce urmează pentru sectorul rezidențial în 2019

„Sunt convins că în 2019 se va menține creșterea cererii de locuințe noi în marile orașe, o tendință naturală având în vedere dinamica demografică actuală. Tinerii vor dori în continuare să locuiască în centre urbane mari, iar evoluția economică va determina, cel mai probabil, creșteri salariale și anul viitor. În aceste condiții, achiziționarea unei locuințe este un efect normal al creșterii nivelului de trai. Având în vedere și evoluția ofertei de locuințe noi în zona București-Ilfov, estimăm păstrarea trendului de creștere a prețurilor la apartamentele noi, dar la un ritm de creștere mai scăzut decât media ultimului an”, a declarat Oșlobeanu pentru Real Estate Magazine.

Compania mai are în prezent 87 de hectare de teren în portofoliu, cu proiecte în diferite stadii de dezvoltare. În Constanța, Impact va construi 660 de apartamente pe un teren de aproape opt hectare. Proiectul are o valoare de piață de circa 53,5 milioane de euro.

Tot în nordul Capitalei, Opus Land Residential Development va lucra la extinderea Cosmopolis. Dezvoltatorul a planificat livrarea a aproximativ 450 de locuințe noi, care vor fi adăugate la stocul existent, de peste 3.000 de locuințe.

Ahmet Buyukhanli, președintele Opus Land Residential Development, a precizat pentru Real Estate Magazinecă „este dificil de estimat cu exactitate ce se va produce la nivel general de piață”, dar pentru Cosmopolis, așteptările privind vânzările în 2019 sunt similare cu cele din anul în curs.

Și în segmentul rezidențial de lux se așteaptă păstrarea ritmului de creștere în 2019, cel puțin la nivelul Bucureștiului. „Cred că în lipsa unor evenimente economice majore, cererea de rezidențe premium, în România, va continua să crească, atât pe axa cantitativă, cât și pe cea calitativă”, susține Cristi Pascu, proprietarul PSC Contractor & Developer. Compania sa dezvoltă 252 de apartamente în proiectul rezidențial de lux WIN Herăstrău, evaluat la 60 de milioane de euro.

Mauricio Mesa Gomez Cordia Romania 300x206 - Analiză Real Estate Magazine: Ce urmează pentru sectorul rezidențial în 2019Un alt jucător care are planuri masive de investiții pe piața rezidențială din Capitală este Cordia România, divizia de dezvoltare rezidențială a Futureal Group. Compania are un buget de investiții de 50 de milioane de euro și un ritm de livrare propus de 500 de apartamente pe an.

„În 2019, piața rezidențială va da semne de maturitate, cu o creștere mai puțin explozivă, dar mai constantă în timp”, a declarat Mauricio Mesa Gomez, CEO Cordia România și membru al Consiliului de Administrație Cordia, pentru Real Estate Magazine. Compania va demara în curând lucrările de construcție la ansamblul Parcului20, care va cuprinde 469 de apartamente.

Evoluția indicatorilor-cheie din rezidențial în ultimul deceniu

Piața rezidențială a crescut relativ constant în ultimul deceniu, însă prețurile nu s-au mai apropiat de cifrele înregistrate în 2008, înainte de declanșarea crizei financiare globale. Deși la zece ani distanță se vorbește din nou despre iminența unei crize, indicatorii-cheie arată diferit.

În prezent, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente (noi și vechi) din întreaga țară este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieței, potrivit Indicelui imobiliare.ro. De exemplu, în Capitală, apartamentele erau în trimestrul trei din 2018 cu 35,9% mai ieftine decât în perioada similară din 2008. Diferențe de peste 20% sunt observate în Constanța, Brașov și Iași.

Conform datelor Analize Imobiliare, în cel de-al treilea pătrar al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu doar 0,7% față de cele trei luni anterioare (în scădere de la câte 1,4% în primele două trimestre).

În schimb, salariul mediu net lunar pe economie s-a majorat cu aproape 140% în ultimii (mai bine de) zece ani, de la 1.134 de lei în martie 2008, la 2.720 de lei în octombrie 2018.

 

                                     Locuinţe terminate

                                               – număr –

Structură

– % –

       1.I-30.IX.2017

       1.I-30.IX.2018

       1.I-30.IX.2018

             faţă de

       1.I-30.IX.2017

               (+/-)

       1.I-30.IX.2017

       1.I-30.IX.2018

TOTAL

39.372

40.378

+1.006

100,0

100,0

Mediul urban

22.755

23.529

+774

57,8

58,3

Mediul rural

16.617

16.849

+232

42,2

41,7

      din total:

Fonduri private

38.084

39.367

+1.283

96,7

97,5

Fonduri publice

1.288

1.011

-277

3,3

2,5

          

 

Sursă: INS

 

Leave a Reply