Management Propriu sau Property Management?

Înainte de a decide să vă administrați singuri proprietățile sau să apelați la un manager de proprietăți, trebuie să înțelegeți ce presupune gestionarea proprietăților de închiriat.

Cristina Stoianovici

Un investitor novice poate vedea o proprietate de închiriat ca o simplă ecuație de tipul: venituri din chirii – (ipotecă + cheltuieli de administrare) = profit, însă, deși această formulă este mantra de bază din punct de vedere financiar, în ecuația respectivă trebuie să includeți și energia depusă. O mulțime de investitori au reușit să-și gestioneze singuri proprietățile destinate închirierii ca modalitate de a reduce cheltuielile de administrare. Pentru a decide ce opțiune este cea mai potrivită pentru portofoliul dumneavoastră, să aruncăm o privire la toate obligațiile proprietarului pe care le veți avea dacă vă administrați singuri sau dacă ați putea plăti un manager de proprietate pentru a se ocupa. Această remunerație acoperă atribuțiile enumerate mai jos, precum și timpul necesar alocat acestora.

Întreținere

Proprietățile de închiriat necesită mai multă energie din partea proprietarului sau din partea managerului pentru întreținere, întrucât este cunoscut faptul că un proprietar produce o uzură mai mică decât un chiriaș.

Deținerea unei proprietăți de închiriat implică gestionarea întreținerii de rutină și de urgență. Întreținerea de rutină poate presupune lucrări de tipul: revizii ale echipamentelor din dotarea imobilului, intermedierea relației cu furnizorii de utilități, îngrijirea spațiilor verzi, înlocuirea echipamentelor – enumerarea nefiind limitativă, costuri care sunt suportate de către proprietar, dar efectuate de către managerul proprietății.

La polul opus, costurile aferente întreținerii de urgență, de tipul avariilor la instalațiile și echipamentele imobilului, sunt în sarcina și responsabilitatea managerului proprietății.

În contextul celor de mai sus, un echilibru între efortul managerului proprietății și susținerea financiară a proprietarului poate păstra proprietățile în condiții excelente, iar pe chiriași, fericiți.

965 1024x684 - Management Propriu sau Property Management?

Proprietăți vacante

Atunci când o proprietate de închiriat este vacantă, identificarea următorului chiriaș trebuie să fie un proces de scurtă durată. Găsirea următorului dumneavoastră chiriaș implică mai mult decât postarea  unui anunț pe platformele de promovare imobiliară. Nu uitați de vizitele la proprietate, de discuțiile cu potențialii chiriași și de satisfacerea solicitărilor acestora. În plus, va trebui să acordați prioritate examinării chiriașilor. O investiție profitabilă se bazează pe un bun screening aferent chiriașului. Ca parte a acestui proces, trebuie căutate informații legate de potențialul chiriaș, istoricul juridic (prin intermediul portalului juridic), chiar și recomandări de la proprietarii din trecut. Și de această dată, investiția într-un manager de proprietate vă poate oferi cea mai bună șansă de a avea o situație de închiriere fără evacuare.

Comunicarea și disponibilitatea în relația cu chiriașii

Un bun manager va verifica chiriașii cel puțin o dată pe trimestru. Această înregistrare se poate referi la mementouri de întreținere sezoniere, sau la întrebarea dacă totul funcționează în parametrii normali la proprietate, sau la o serie de solicitări fără legătură directă cu proprietatea (exemplu: „Câinele vecinilor latră din nou! Mă puteți ajuta?”) și adresate la momente nepotrivite (în decursul zilelor de weekend sau după program). Indiferent de situație, managerul de proprietate va ști să gestioneze lucrurile și va reprezenta un tampon în relația dumneavoastră cu chiriașul.

Colectarea chiriilor

Colectarea chiriei ar trebui să fie suficient de ușoară, dar dacă încasarea nu apare în extrasul dumneavoastră de cont? E timpul să vă chemați chiriașul, să-i ascultați scuza și să așteptați timp suplimentar pentru a vă primi banii. Și ce se întâmplă dacă chiriașul nu spune adevărul?

Toate „motivele” care îngreunează colectarea chiriilor pot fi, de obicei, gestionate de către un manager de proprietate, care poate apela la un software de încasare a chiriilor online, ce îi va permite să emită semnale și să inițieze acțiuni în vederea identificării situației de neplată care să ducă în final la colectarea chiriei.

 Alte responsabilități ale proprietarului care pot fi, de asemenea, delegate managerului de proprietate:

  • închirierea și respectarea legii privind închirierea locuințelor și reglementarea raporturilor dintre locatari și locator;
  • efectuarea unor analize de piață în vederea stabilirii nivelului optim al chiriei aplicabile;
  • evacuări;
  • asigurări;
  • impozite și alte obligații fiscale.

 Tarife

Managerii de proprietate percep pentru proprietățile rezidențiale din România un procent între 10-15% din chiria lunară, această remunerație acoperind inclusiv parte din cheltuielile de întreținere a proprietății dumneavoastră, în conformitate cu cele de mai sus.

Achiziționarea proprietăților destinate închirierii reprezintă o modalitate excelentă de a construi capitaluri proprii și de a diversifica portofoliul.

Totodată, managerii de proprietăți au făcut o carieră din înțelegerea pieței de închirieri. Prezența lor în această piață îi ține conectați cu modificările și actualizările legislației în vigoare.

Atunci când alegeți între a vă investi timpul prin propria administrare sau a transmite responsabilitățile de gestionare unui manager de proprietate, înțelegerea tuturor sarcinilor necesare menținerii proprietății în limitele unui randament satisfăcător și corelarea acestora cu stilul dumneavoastră de viață sunt extrem de importante.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine nr.24, Winter Edition.

Leave a Reply