Piața de terenuri din România a avut o evoluție fascinantă și dinamică de-a lungul deceniilor, oglindind schimbările economice, politice și sociale din țară. De la perioada postcomunistă până în prezent, acest segment al pieței imobiliare a fost martorul unor transformări semnificative, reflectând parcursul tumultuos al țării, de la comunism la tranziția către economia de piață și dezvoltarea imobiliară.
Cu toate provocările și schimbările, piața de terenuri din România a evoluat într-o direcție pozitivă, oferind oportunități pentru investitori și dezvoltatori. Cu perspective pozitive pentru investiții, această piață continuă să atragă atenția dezvoltatorilor și investitorilor, cu toate că perioada imediat următoare se anunță mai puțin activă în ceea ce privește tranzacțiile cu terenuri.
Anii ’90: Liberalizarea pieței
După căderea regimului comunist în 1989, România a intrat într-o perioadă de tranziție economică și politică. O parte semnificativă a terenurilor agricole fusese naționalizată în timpul regimului comunist, iar una dintre primele măsuri a fost procesul de restituire a acestor terenuri către foștii proprietari sau descendenții lor. Acest proces a avut un impact considerabil asupra pieței de terenuri, deoarece s-au creat oportunități pentru achiziționarea, vânzarea și dezvoltarea acestora.
În anii ’90, țara noastră a adoptat reforme economice și politici de liberalizare care au avut un impact direct asupra pieței de terenuri. A avut loc privatizarea și vânzarea de terenuri agricole către investitori străini și locali, iar prețurile terenurilor au cunoscut o creștere însemnată. Această perioadă a marcat începutul dezvoltării pieței imobiliare din România, cu un interes crescut pentru terenurile destinate proiectelor rezidențiale, comerciale și industriale.
Unul dintre primii pași importanți în perioada postcomunistă a fost procesul de restituire a terenurilor agricole către foștii proprietari sau descendenții acestora. În perioada comunistă, multe terenuri fuseseră naționalizate, iar restituirea lor a creat oportunități pentru investitori și proprietari de terenuri să-și recâștige drepturile asupra acestora. Această restituire a generat o creștere semnificativă a numărului de proprietari de terenuri și a stimulat tranzacțiile imobiliare.
O altă schimbare importantă a fost liberalizarea pieței de terenuri. Aceasta a permis vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole și non-agricole de către investitori străini și locali. Procesul de privatizare a terenurilor agricole a dus la creșterea proprietății private asupra acestora și la dezvoltarea pieței imobiliare.
Pe de altă parte, creșterea demografică și urbanizarea au condus către o cerere crescută pentru terenuri destinate construcției de locuințe, infrastructură, birouri și centre comerciale. Dezvoltatorii au căutat terenuri pentru a răspunde nevoilor unei populații în creștere și ale unei economii în dezvoltare. Pe măsură ce cererea pentru terenuri a crescut, prețurile acestora au înregistrat o majorare semnificativă în anii ’90 și în prima parte a anilor 2000. Dezvoltatorii și investitorii au fost dispuși să plătească prețuri ridicate pentru terenurile bine poziționate și potențial lucrative. Acest boom al prețurilor a avut un impact serios asupra valorii terenurilor.
Anii 2000: Boomul pieței imobiliare
În prima jumătate a anilor 2000, România a experimentat un boom imobiliar semnificativ, iar piața de terenuri a fost în centrul acestei evoluții. Investitorii au căutat terenuri pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare diverse, inclusiv locuințe, birouri și centre comerciale. Prețurile terenurilor au crescut rapid, iar cererea a depășit oferta în multe cazuri.
Una dintre principalele forțe motrice ale boomului imobiliar din anii 2000 a fost creșterea cererii pentru locuințe. Țara noastră a cunoscut o urbanizare rapidă, iar populația a început să caute locuințe noi și moderne. Această cerere a fost alimentată și de îmbunătățirea nivelului de trai și de creșterea veniturilor.
Pe de altă parte, investitorii străini au privit România ca pe o piață imobiliară cu potențial serios de creștere, iar capitalul străin a fost direcționat către dezvoltarea de proiecte imobiliare, inclusiv locuințe, birouri și centre comerciale. Acești investitori au adus expertiză și capital considerabil în țară.
Prețurile terenurilor au crescut rapid în această perioadă, iar cele bine situate în zone urbane au devenit extrem de valoroase. Dezvoltatorii și investitorii au fost dispuși să plătească prețuri semnificative pentru terenuri cu potențial de dezvoltare. Au fost construite proiecte imobiliare majore, precum ansambluri rezidențiale, centre comerciale moderne și clădiri de birouri de înaltă calitate. Orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara și Iași au fost martore la o creștere marcantă a numărului de proiecte imobiliare.
Creșterea pieței imobiliare a fost susținută și de disponibilitatea creditelor ipotecare. Băncile au oferit condiții favorabile pentru cumpărarea de locuințe, ceea ce a facilitat accesul la proprietățile imobiliare.
Criza economică globală din 2008
Cu toate că anii 2000 au fost marcați de creștere, criza economică globală din 2008 a avut un impact însemnat asupra pieței imobiliare din România. Piețele imobiliare din întreaga lume au fost afectate de criza economică globală din 2008, iar piața de terenuri din țara noastră a resimțit și ea consecințele crizei.
Prețurile terenurilor au scăzut temporar, iar multe proiecte imobiliare au fost amânate sau abandonate. Pe măsură ce economia României a continuat să se dezvolte, au crescut și investițiile străine în segmentul de terenuri. Dezvoltări majore au avut loc în orașele mari ale țării, iar terenurile industriale și logistice au devenit tot mai atractive pentru investitori străini. Astfel, piața de terenuri s-a redresat în timp și a revenit pe un trend ascendent.
Anii 2010: Stabilitate și creștere moderată
În deceniul ce a urmat, piața de terenuri din România a evoluat într-un mod mai stabil și mai moderat. Prețurile au crescut treptat, iar dezvoltatorii au continuat să investească în proiecte imobiliare diverse. Terenurile pentru proiecte rezidențiale și comerciale s-au menținut în centrul atenției, iar cererea a rămas solidă.
După perioada de boom din anii 2000 și impactul crizei economice globale din 2008, piața imobiliară autohtonă a intrat într-o perioadă de stabilizare și creștere moderată. Prețurile locuințelor și ale terenurilor au crescut treptat, dar nu la fel de rapid ca în anii precedenți. Această perioadă a fost marcată de o mai mare prudență din partea dezvoltatorilor și a investitorilor.
Pe măsură ce economia României s-a dezvoltat, s-a observat și o diversificare a segmentelor de piață imobiliară. În plus față de locuințe, au crescut cererea și dezvoltarea în sectoare precum birouri, centre comerciale, logistică și industrial. Dezvoltatorii au investit în proiecte imobiliare diverse pentru a satisface nevoile în continuă schimbare ale pieței.
Pandemia de COVID-19 a avut, la rândul ei, un impact simțitor asupra pieței imobiliare locale, precum și la nivel global. În primele luni ale pandemiei, piața imobiliară a înregistrat o incertitudine crescută, iar mulți dezvoltatori au fost nevoiți să amâne sau să oprească temporar proiectele imobiliare. În ciuda incertitudinii din timpul pandemiei, prețurile locuințelor și ale terenurilor au continuat să crească treptat în România. Acest lucru a fost susținut de cererea crescută și de interesul investitorilor străini pentru piața imobiliară românească, dar și de faptul că investitorii și dezvoltatorii au adaptat proiectele la noile cerințe ale pieței.
Perioada anilor 2010 până în prezent a fost una de stabilizare, adaptare la schimbări și creștere moderată în piața imobiliară din România. Pandemia de COVID-19 a adus provocări temporare, însă piața s-a adaptat rapid la noile condiții și și-a menținut traiectoria ascendentă. Cu o cerere în continuă creștere și cu interesul sporit al investitorilor, piața imobiliară autohtonă s-a menținut ca un sector dinamic și promițător.
Creșteri semnificative ale prețurilor pentru terenurile arabile
În perioada 2011-2020, România a înregistrat o creștere de cinci ori a prețurilor de achiziție a terenurilor agricole, cifră care se ridică la cele mai mari din Uniunea Europeană, potrivit datelor Eurostat. Această tendință ascendentă continuă și în 2021, cu prețuri medii de arendă de aproximativ 200 de euro pentru un hectar de teren arabil în România.
Tendința de creștere a prețurilor arendei terenurilor agricole, observată în țara noastră și în alte state europene, a reflectat schimbările semnificative în agricultură și în economie în general. Cu resursele agricole devenind tot mai valoroase, cu cererea globală de alimente în continuă creștere, investitorii și fermierii s-au confruntat cu costuri mai ridicate pentru accesul la terenurile agricole. Astfel, date fiind perspectivele economice și agricole în continuă schimbare, este esențială monitorizarea continuă a tendințelor pieței terenurilor agricole în Europa și în România.
2023: Piața rămâne activă
Piața terenurilor din România a rămas activă în prima jumătate a anului 2023. Cu o cifră de afaceri estimată la aproximativ 250 de milioane de euro, această piață a fost alimentată de tranzacții legate de terenuri destinate proiectelor imobiliare comerciale, inclusiv rezidențiale, de birouri și de retail, într-o varietate de sectoare, potrivit raportului de piață publicat de compania de consultanță imobiliară Colliers.
O tendință notabilă în piața imobiliară actuală este accentul tot mai mare pus pe sustenabilitate și eficiența energetică. Dezvoltatorii și investitorii caută să integreze tehnologii și practici care să reducă amprenta de carbon a clădirilor și să aducă beneficii economice și de mediu.
Segmentul de retail a atras atenția dezvoltatorilor, aceștia concentrându-se pe achiziționarea de terenuri pentru parcuri de retail și mari spații comerciale în zone și orașe cu stoc limitat de spații moderne de acest fel. Cu toate acestea, actualul context urbanistic și legislativ din București a generat un climat de incertitudine în această zonă. Multe tranzacții au rămas în așteptare până la îndeplinirea anumitor condiții privind autorizațiile de construire și documentațiile de urbanism. „Pentru retail, o notă specială ar trebui făcută în privința Bucureștiului, unde contextul urbanistic și legislativ rămâne incert. Avem destul de multe tranzacții care s-ar putea încheia dacă anumite condiții privind autorizațiile de construire/diverse documentații de urbanism ar fi îndeplinite. Pe partea rezidențială, mulți dezvoltatori încă dețin un stoc semnificativ de terenuri pentru potențiale proiecte pe care le-ar putea demara acum, însă mulți vor să mai aștepte puțin pentru a vedea încotro se îndreaptă piața pe termen scurt”, a explicat Sînziana Oprea, director Land Agency la Colliers România.
În ceea ce privește segmentul rezidențial, acesta a înregistrat o încetinire mai pronunțată a tranzacțiilor în primul semestru din 2023. Ratele mai mari ale dobânzilor și creșterea costurilor de construcție au condus la o scădere considerabilă a activității, în special în comparație cu perioada 2020-2022. Dezvoltatorii de locuințe noi au deținut un stoc însemnat de terenuri, însă au ales să aștepte pentru a vedea cum evoluează piața pe termen scurt.
Cererea pe piața terenurilor a fost împărțită aproape în mod egal între segmentele de retail și rezidențial. Dezvoltatorii de retail au rămas activi, concentrându-se pe terenuri pentru proiecte comerciale de mare anvergură, în timp ce sectorul rezidențial a fost afectat de încetinirea tranzacțiilor.
Oferta de terenuri rămâne la un nivel bun în cea mai mare parte a țării. Aceasta cuprinde terenuri industriale de mari dimensiuni și terenuri de dimensiuni medii care pot găzdui diverse tipuri de proiecte imobiliare. Investitorii sunt interesați de achiziționarea de terenuri strategice care să își păstreze valoarea pe termen lung și să servească drept protecție împotriva inflației. Prețurile terenurilor au rămas relativ stabile în comparație cu sfârșitul anului 2022, iar proprietarii nu au resimțit o presiune semnificativă pentru a oferi reduceri.
Perspective de viitor
Deși se observă o încetinire a pieței, nu există așteptări că aceasta va trece la un climat pesimist, cu o scădere generalizată a prețurilor, decât dacă situația economică generală se înrăutățește dramatic. Investițiile în infrastructură, precum finalizarea autostrăzii de centură din jurul Bucureștiului, vor avea un impact major asupra pieței imobiliare. Jumătatea sudică a acestei autostrăzi urmează să fie finalizată anul viitor, ceea ce va spori interesul pentru zona respectivă.
În concluzie, piața terenurilor din România rămâne dinamică, cu o varietate de factori care influențează segmentele de retail și rezidențial. Cu perspective pozitive pentru investiții, piața de terenuri autohtonă rămâne un domeniu interesant și dinamic în sectorul imobiliar.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.52.
