Bursa, tot mai importantă în mixul de finanțare al dezvoltării imobiliare

Bursa de Valori București (BVB) devine o platformă tot mai atractivă pentru dezvoltatorii imobiliari locali. Interesul din ce în ce mai mare al investitorilor pentru piața locală de capital a fost demonstrat prin listarea de peste 50 de milioane de euro a dezvoltatorului local One United Properties, iar pe termen lung, piața de capital ar putea deveni un vehicul de finanțare solid pentru tot mai multe companii imobiliare.

Apelarea la bursă este un semn al maturizării pieței imobiliare din România, notează consultanții, iar vânzarea de acțiuni și obligațiuni va susține dezvoltarea sectorului de real estate în anii următori. Până acum, sursa majoră a capitalului dezvoltatorilor o reprezintă finanțarea bancară.

„Accesul la capitalul alternativ a fost una dintre principalele piedici în dezvoltarea și mai accelerată a sectorului. Un trend pozitiv continuat în aceeași linie în anii următori poate însemna o și mai mare diversificare a produselor existente și, poate, consolidarea câtorva nume de dezvoltatori ce vor ști să folosească aceste instrumente și să domine piața”, a declarat Ionuț Stan, associate director la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.

Randamentele, tot mai importante în contextul presiunii inflaționiste

În economiile mature, trusturile de investiții imobiliare (REIT – Real Estate Investment Trust) sunt o cale pentru diversificarea portofoliilor. În piața locală, asemenea instrumente nu sunt reglementate încă, însă în primăvară, compania românească Star Residence Invest s-a listat la BVB pe platforma alternativă AeRO, oferind oportunități de investiții pe modelul REIT.

bursa copy 1024x683 - Bursa, tot mai importantă în mixul de finanțare al dezvoltării imobiliare

Compania inițiată de dezvoltatorul Impact Developer & Contractor va distribui dividende obținute din închirierea de locuințe. Star Residence Invest a pornit cu un portofoliu de 14 apartamente și 26 de locuri de parcare aflate în complexul Greenfield Residence, dezvoltat de Impact în nordul Bucureștiului. Apartamentele sunt închiriate pe o perioadă de cinci ani, la un randament brut anual de 11%. Capitalizarea companiei ajunsese la 10,9 milioane de lei în data de 6 august, potrivit celor mai recente date disponibile pe bursă.

Meta Estate Trust este o altă companie care vrea să listeze acțiuni pe platforma AeRO în primul trimestru al anului viitor. Compania va investi inițial în locuințe, iar în timp va urmări diversificarea portofoliului cu expuneri în zona de logistică, hoteluri și spații comerciale. Printre fondatorii trustului se află Ionuț Nicolescu, președintele SVN România, și Dragoș Bonea, CEO-ul Delta Studio.

bursa2 copy 1024x683 - Bursa, tot mai importantă în mixul de finanțare al dezvoltării imobiliare

Compania urmărește să atragă finanțări totale de peste 180 de milioane de lei în intervalul 2022-2024. Randamentul anual mediu țintit pentru primul deceniu de operațiuni este de peste 15%.

„Piața de capital din București a devenit mai atractivă pentru emitenți (companii) pe fondul scăderii dobânzilor la nivel mondial, dar și în România, la care se adaugă apetitul crescut pentru plasamente care pot genera randamente mai substanțiale. De asemenea, schimbarea legislației care permite fondurilor de pensii să investească și în domeniul imobiliar a favorizat creșterea interesului dezvoltatorilor imobiliari locali de a se lista, fiind o modalitate de a atrage capitalul acestor fonduri”, precizează Maxime Otto, senior consultant Capital Markets la firma de consultanță imobiliară JLL România.

„Pentru piața imobiliară, acest apetit crescut se traduce prin mai multe fonduri disponibile pentru investiții, atât de dezvoltare, cât și de achiziție de proiecte generatoare de venituri. De asemenea, acest proces oferă, în teorie, o lichiditate mai ridicată pentru investitori”, adaugă Otto.

Qualis Properties este un alt dezvoltator imobiliar care a vândut cu succes obligațiuni de peste 2 milioane de euro în primăvară. Compania va folosi banii pentru a cumpăra un teren pe care să ridice apartamente și spații comerciale. Dobânda anuală plătită de companie pentru obligațiuni este de 9%.

Interesul investitorilor individuali pentru sectorul imobiliar ar putea să crească pe fondul creșterii inflației. Activele imobiliare sunt considerate un adăpost în fața inflației, iar contractele de închiriere au clauze care permit ajustarea prețurilor.

Riscurile inflaționiste sunt tot mai vizibile, iar guvernatorul Băncii Naționale a României, Mugur Isărescu, a avertizat deja că anul acesta se va încheia cu o inflație de 5,6%. „Deci creşterile din toamnă vor fi foarte mari. Pentru sfârşitul anului următor, datorită faptului că dispare şi efectul de bază din ianuarie cu electricitatea şi cel din vară cu gazele naturale, prognoza noastră este că indicele preţurilor de consum coboară la 3,4%”, a explicat șeful BNR.

Dintr-o perspectivă mai largă, sectorul imobiliar se confruntă în acest an cu numeroase provocări pornind de la criza sanitară, care a condus indirect la creșteri masive de prețuri pentru materialele de construcții. Companiile din sectorul rezidențial trebuie să respecte standarde mai stricte de sustenabilitate din acest an, după intrarea în vigoare a reglementărilor europene privind consumul de energie apropiat de zero (nZEB). Toate acestea vor conduce la o creștere a prețurilor, care pot depăși 10% într-un scenariu conservator.

stock exchange cryptocurrency price chart screen candlestick chart btc online currency exchange market trading bidding tracking cryptocurrency rate 4k close up 683x1024 - Bursa, tot mai importantă în mixul de finanțare al dezvoltării imobiliare

În zona de birouri planează incertitudini privind revenirea angajaților la activitate normală, iar riscurile iscate de noul val al pandemiei generează alte întrebări privind cererea viitoare în sectorul birourilor.

Cu toate acestea, One United Properties a atras un volum important de investitori din listarea pe BVB. Compania a ajuns la o capitalizare bursieră de aproape 550 de milioane de euro, fiind primul emitent nou din zona imobiliară prezent pe bursă după mai mulți ani.

Dezvoltatorul va folosi finanțarea de aproape 52 de milioane de euro pentru a susține proiectele aflate în diferite stadii de construcție. În paralel, compania a obținut finanțări bancare ce totalizează 178 de milioane de euro de la începutul anului.

Piața de capital poate răspunde unei cereri de produse de investiții complexe în sectorul imobiliar. Pe acest fond, BT Asset Management, divizia de administrare a activelor financiare deținută majoritar de Banca Transilvania, a primit avizul autorităților pentru lansarea BT Property, un fond imobiliar de investiții alternative.

Finanțarea bancară rămâne un pilon central al sectorului imobiliar în condițiile unui mediu cu dobânzi reduse, însă piața de capital devine tot mai vizibilă în ochii dezvoltatorilor.

Extinderea instrumentelor de investiții imobiliare prin intermediul bursei generează noi oportunități și pentru investitorii individuali. Cei care nu au resurse să achiziționeze active imobiliare pe care să le închirieze pe termen lung au opțiuni tot mai multe să cumpere acțiuni ale companiilor imobiliare care au planuri de dezvoltare pe termen lung în București și orașe regionale.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine Nr.39.

MACHETA - austrotherme