Un proiect de locuințe de închiriat – build-to-rent – cuprinde, în general, un complex de imobile sau imobile individuale, care sunt construite strict în scopul comercial al închirierii, pe o durată de 15-20 de ani, în detrimentul construirii pentru vânzare către clienți individuali, familii sau investitori. Acest model de dezvoltare rezidențială poate implica atât închirierea pe termen lung (long-term rental), cât și închirierea pe termen scurt (short-term rental) sau în regim hotelier.

În București, există doi factori principali care fac o astfel de investiție atractivă: în primul rând, există un deficit de spații de cazare, de bună calitate, în special în zonele centrale sau zona de nord, iar în al doilea rând, cererea pentru piața chiriilor cunoaște un nivel tot mai crescut, iar prețurile de închiriere continuă să se majoreze, constant, de la an la an.

Un factor important în luarea deciziei de investiție este riscul. O investiție imobiliară este caracterizată ca o investiție cu risc crescut, desfășurându-se – în cazul investiției pentru vânzare – pe o perioadă de doi-șase ani, sau chiar mai mult – în cazul proiectelor rezidențiale de mari dimensiuni, implicând mai multe faze de construcție.

Randamentul mediu obținut prin închirierea unui apartament în București (raportând chiria potențială la valoarea reală de piață a proprietăților) este unul dintre cele mai ridicate din statele Uniunii Europene și atinge aproximativ 6% pe an, randament brut.

În cazul unui proiect rezidențial construit cu scopul închirierii – build-to-rent –, beneficiul randamentului este cu atât mai mare, având în vedere că investiția inițială a dezvoltatorului se situează la aproximativ 50-65% din valoarea de piață a proiectului. Astfel, în cazul unui proiect de acest gen, randamentul obținut s-ar putea ridica chiar și până la pragul de 15% pe an, ceea ce înseamnă o recuperare a investiției în mai puțin de zece ani. De asemenea, ca o practică tot mai des întâlnită, dezvoltatorii imobiliari apelează, în construcția proiectelor rezidențiale, la împrumuturi bancare, cu un cost redus, de până în 4-5% pe an. Accesarea unei modalități de finanțare poate duce randamentul investițional chiar mai sus decât valoarea enunțată anterior.

Construirea în vederea închirierii este destul de răspândită în multe alte țări. Sub denumirea sa nord-americană de „locuințe multifamiliale”, formatul a generat mai mult de 6,3 milioane de apartamente noi din 1992 și până acum, numai în Statele Unite ale Americii. Și în Marea Britanie, sectorul build-to-rent a condus la aproximativ 70.000 de unități construite sau aflate în construcție, din 2012 până astăzi.

Good to know

6% pe an, randamentul mediu obținut prin închirierea unui apartament în București, unul dintre cele mai ridicate din UE

Modelul de dezvoltare build-to-rent, care implică exploatarea unui imobil prin închiriere, pe termen lung, creează un stimulent pentru o calitate mai înaltă și mai durabilă comparativ cu abordarea standard de construire în scopul vânzării. Acest model de investiție este favorizat în toate statele de cererea de închiriere în continuă creștere. Deși în țara noastră există o cutumă în sensul deținerii propriei locuințe, noua generație tinde spre un alt model, dorind mai multă mobilitate și axându-se, până la o vârstă mai înaintată, pe costuri mici de locuire. Astfel, modelul build-to-rent devine o soluție bună pentru evitarea potențialului risc creat de fluctuațiile pieței rezidențiale, cât și de instinctele speculative ale investitorilor, dar și cumpărătorilor, în general.

Silhouette construction workers fabricating steel reinforcement bar at the construction site

Proiectele build-to-rent sunt puține pentru piața bucureșteană, deși sunt necesare, în contextul în care fondul imobiliar disponibil pentru închiriere este, în general, compus din apartamente ce oferă o slabă calitate a locuirii, cu amenajări improvizate, și deținut de persoane cu una sau cu un număr limitat de proprietăți aflate la închiriere. O nouă categorie de cumpărători s-a evidențiat puternic în ultimii ani: investitorii mici sau medii, care își depozitează banii în proprietăți – atât pentru că oferă un randament superior unui depozit bancar, dar și pentru potențialul de creștere în timp al valorii proprietății (cele două componente ale unei investiții imobiliare fiind „yield” și „capital gain”). Față de tipologia clasică a proprietarului de apartamente de închiriat, acest tip de proprietar tinde să fie mult mai responsabil, atât în privința amenajării apartamentelor, cât și a prețului solicitat, preferând să aleagă un preț echilibrat, pentru o închiriere de durată, în detrimentul unei abordări oportuniste.

Pe piața autohtonă s-a dezvoltat o nouă categorie de chiriași, iar cererea pentru apartamente de închiriat – pentru o perioadă de trei-șase luni – este în creștere 

Având în vedere dezvoltarea Capitalei ca centru de servicii pentru tot mai multe companii multinaționale, cererea pentru închirieri de scurtă durată vine, în principal, din rândul angajaților acestor companii. Cu toate acestea, piața bucureșteană nu a dezvoltat încă suficiente opțiuni pentru această categorie de chiriași, mai ales în ceea ce privește zona de nord, apropiată marilor centre de birouri.

Imobilele de tip apart-hotel – imobile destinate exclusiv închirierii în regim hotelier sau pentru perioade scurte de timp – reprezintă deseori opțiunea la care această nouă categorie de chiriași apelează și pe care o preferă, față de apartamentele individuale, situate în imobile rezidențiale. Totodată, comparativ cu opțiunea unui hotel, un apart-hotel oferă un spațiu de locuit mult mai confortabil, cu toate facilitățile, mai apropiat de acel sentiment de „acasă”.

Pentru a acoperi acest nou segment de piață, dar și cererea în creștere pentru industria hotelieră, companii internaționale, cât și dezvoltatori autohtoni au început să se axeze pe construirea de proiecte special destinate închirierii. Oricum, în situația unei ieșiri de pe piață, vânzarea unor astfel de unități locative poate fi o opțiune viabilă, chiar și prin vânzarea individuală a apartamentelor.

Spre exemplu, compania internațională de investiții imobiliare Atenor a achiziționat anul trecut un teren – în imediata apropiere a centrului de birouri de la Aurel Vlaicu – unde va construi două imobile tip turn ce vor conține doar apartamente destinate închirierii. Rabat Fine Living Residence este un alt imobil, exclusivist, aflat deja aproape de finalizarea construcției, ce va fi destinat închirierii și va fi lansat, cel mai probabil, la începutul anului viitor, de către agenția de consultanță imobiliară și vânzări Imoteca.

Nu în ultimul rând, în proiectul rezidențial WIN Herăstrău, dezvoltat în zona Șoselei Nordului, unul dintre cele cinci imobile construite este gândit pentru a deveni apart-hotel. Deși insuficiente, în Capitală mai există astfel de imobile, cum ar fi AZZA Aparthotel, din cartierul Dorobanți, Elysium Apart Hotel – în apropiere de strada Polonă, sau Novum Aparthotel – situat în zona Barbu Văcărescu. 

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.30/Special Edition 2019