Analiză: Orașele regionale, tot mai interesante pentru investitorii în rezidențial de lux

Dezvoltarea sectorului rezidențial de lux s-a concentrat în ultimii ani pe piața din București, însă orașe regionale precum Cluj-Napoca, Iași și Timișoara devin tot mai interesante pentru investitorii care caută oportunitățile de profit din proiecte premium.

Piața de tranzacții cu proprietăți de lux din centrul și nordul Capitalei a rămas dinamică și anul acesta, iar consultanții spun că cererea pe această nișă este stabilă.

„Pe zona de lux, vânzările au crescut”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Simona Costache, director al agenției Smart Property, specializată pe proiecte de lux în București.

Un apartament din Herăstrău care fusese ofertat cu 450.000 de euro a fost vândut către un alt client cu 480.000 de euro, spune Costache despre interesul crescut al cumpărătorilor din acest segment.

'simona costache'

Simona Costache susține că sunt piețe emergente pentru segmentul rezidențial de lux în afara Bucureștiului. Printre punctele de atracție pentru investitori se află nivelul randamentelor și potențialul pieței pentru investiții în imobilele exclusiviste, care devin interesante și pe alte piețe din țară.

„Comparativ cu Bucureștiul, avem și piața imobiliară din Cluj sau Timișoara. Pe lângă marii investitori/dezvoltatori imobiliari, sunt și investitorii care nu se implică practic în construcția și dezvoltarea de proprietăți imobiliare, ci doar investesc sume de bani în apartamente (două-cinci apartamente, de regulă) pe care ulterior le închiriază, cu un randament bun, de 7-8% pe an, în imobilele noi și exclusiviste. Dacă acestea sunt achiziționate de la faza de proiect, randamentul este chiar mai bun, prețul de achiziție fiind mai mic, iar dezvoltatorii mult mai flexibili în a negocia prețul, cu atât mai mult dacă vorbim de un pachet de apartamente. În acest caz putem vorbi și de un randament de aproximativ 35%”, a explicat directoarea Smart Property.

Prețul unui penthouse pornește de la 200.000 de euro, dar poate ajunge și la câteva milioane de euro pe piața din Capitală. Asemenea proiecte sunt achiziționate cu banii jos în general, cumpărătorii având deja disponibile resursele financiare, însă sunt și persoane care apelează la bănci pentru a face rost de bani.

Mii de români cu averi de peste un milion de dolari

Peste 3.700 de români aveau averi individuale de peste cinci milioane de dolari în 2017, numărul acestora urmând să crească la 5.630 în 2022, potrivit unui raport realizat de compania de consultanță imobiliară Knight Frank. În țară erau și 240 de persoane cu averi de peste 50 de milioane de dolari, iar până în 2022, numărul lor ar putea ajunge la 360, mai arată estimările Knight Frank.

Interesul cumpărătorilor s-a mutat în ultimii doi-trei ani pe proiectele noi, iar zona imobiliară de lux va fi afectată „doar dacă întreaga piață va cădea”, a explicat Daniel Crainic, director de marketing al portalului Imobiliare.ro, pentru Real Estate Magazine.

El susține că piața s-a stabilizat în 2018, creșterea de prețuri din marile orașe fiind de o cifră (5%-6%). „Mă aștept ca anul viitor să crească prețurile în jur de 5%”, spune Crainic despre evoluția segmentului rezidențial per ansamblu.

arad plaza 2 1024x683 - Analiză: Orașele regionale, tot mai interesante pentru investitorii în rezidențial de lux

Directorul menționează, pe lângă Timișoara, și Aradul ca o piață care atrage tot mai mult dezvoltatori de proiecte de lux. În luna iunie, s-a finalizat un proiect de 107 apartamente în centrul orașului aflat lângă granița cu Ungaria. Un penthouse în Arad se vinde cu 200.000 de euro. În acest proiect numit Arad Plaza, un cumpărător din București a preluat un portofoliu de trei apartamente pentru 400.000 de euro, potrivit lui Crainic.

În Arad, 80% din achizițiile premium sunt făcute cu banii jos, în timp ce la Timișoara, raportul dintre cash și credit bancar ar fi de 50/50, mai arată reprezentantul Imobiliare.ro. Și în orașul de pe Bega, dezvoltatorul Ovidiu Șandor a prevăzut o componentă de lux, numită Supreme, în componenta de rezidențial din proiectul mixt ISHO. Șandor construiește aici trei blocuri, dintre care un P+6 și două P+20. Astfel, etajele cinci și șase dintr-un bloc, respectiv etajele 18, 19 și 20 din celelalte două blocuri vor avea apartamente de lux.

Analiștii sunt de părere că dezvoltarea segmentului de lux în orașele regionale urmărește extinderea altor segmente imobiliare în afara Bucureștiului. De altfel, consultanții sugerează că avansul pieței imobiliare în următorii ani va depinde de noile dezvoltări de birouri, locuințe și spații industriale în orașe mari precum Iași, Constanța, Brașov, Sibiu și Timișoara.

 

Impactul modificărilor privind gradul de îndatorare pentru cumpărători

Banca Națională a României (BNR) a adoptat în luna octombrie o serie de modificări privind gradul de îndatorare al persoanelor fizice. Măsura se va aplica începând cu anul viitor atât pentru creditele imobiliare, cât și pentru cele de consum.

Modificările prevăd că gradul maxim de îndatorare va fi de 40% pentru creditele în lei şi 20% pentru cele în euro, indiferent de destinaţia creditului.

În cazul creditelor ipotecare pentru achiziţia unei locuinţe, gradul maxim creşte cu cinci puncte procentuale. Limitele de îndatorare nu se aplică în cazul refinanțărilor.

Consultanții sugerează că modificările votate de banca centrală nu vor avea un impact semnificativ asupra sectorului imobiliar de lux deoarece cumpărătorii se bazează într-o proporție redusă pe creditarea bancară.

Condițiile de creditare se vor schimba, dar acest lucru nu va avea un impact mare asupra sectorului de lux, consideră și Simona Costache de la Smart Property. Ea estimează că doar 30% dintre clienții săi cumpără un apartament de lux cu credit bancar.

Și reprezentantul Imobiliare.ro este de părere că măsurile BNR vin mai degrabă ca o protecție pentru segmentul rezidențial de mass market.

 

Oferte de lux în orașele regionale

Prețurile pentru un penthouse în orașele regionale variază în funcție de locație și de suprafața locuinței. De exemplu, la Timișoara a fost scos la vânzare un penthouse de 198 de metri pătrați, pe două niveluri, la prețul de aproximativ 280.000 de euro. Un alt penthouse cu cinci camere este disponibil pe piața timișoreană la 145.000 de euro.

Prețul unui apartament de lux cu patru camere și o suprafață de 123 de metri pătrați utili, într-un proiect dezvoltat în prezent în Timișoara, se ridică la aproape 362.000 de euro + TVA. Cei care vor un penthouse cu vedere spre Piața Unirii din centrul orașului de pe Bega trebuie să scoată din buzunar peste o jumătate de milion de euro pentru cinci camere.

În Cluj-Napoca, un apartament tip penthouse în zona de est a orașului este oferit la prețul de 259.000 de euro. Imobilul are patru camere și 100 de metri pătrați utili.

Un penthouse de 200 de metri pătrați într-un ansamblu rezidențial care va fi finalizat în 2020 este scos la vânzare cu 410.666 de euro.

Cu 155.962 de euro poate fi cumpărat un penthouse de trei camere, inclusiv terasă, în zona centrală a Clujului.

La Brașov, un apartament de tip penthouse, de 190 de metri pătrați, este scos la vânzare cu 365.000 de euro. Imobilul este localizat în centrul orașului. Un alt penthouse de patru camere plus terasă se vinde cu 160.900 de euro.

Într-un proiect aflat acum în dezvoltare, care include două imobile, un apartament tip penthouse are un preț de 273.000 de euro. Proiectul va cuprinde un mix de apartamente speciale format din locuinţe cu două, trei și patru camere, duplexuri cu grădini private şi penthouse-uri pe unul sau două niveluri. Toate apartamentele sunt orientate către sud, cu vedere spre Tâmpa, centrul Brașovului şi Vârful Postăvaru. Întreg proiectul va fi livrat în toamna anului viitor. Alte două penthouse-uri au fost scoase la vânzare în alte zone din oraș, cu prețuri de aproape 200.000 de euro.

Pe piața din Iași, un penthouse de trei camere și 170 de metri pătrați este disponibil în schimbul a 155.000 de euro. Amplasarea către sud-vest oferă o panoramă excepțională asupra orașului, de pe terasa de 62 de metri pătrați a apartamentului.

arad plaza 1024x733 - Analiză: Orașele regionale, tot mai interesante pentru investitorii în rezidențial de lux

Un alt penthouse cu trei camere, într-un bloc aflat în apropiere de Iulius Mall, are un preț de peste 122.000 de euro.

La Constanța, în zona de nord, un penthouse de patru camere și 240 de metri pătrați utili poate fi cumpărat cu 500.000 de euro. În complex, aceste apartamente au o vedere panoramică atât către Marea Neagră, cât și către lacul Siutghiol.

Un alt penthouse cu două terase, situat la un minut de stațiunea Mamaia, este scos la vânzare cu 250.000 de euro. Imobilul este livrat la nivel de alb, iar în preț este inclus și un garaj încăpător.

În zona Faleza Nord, un penthouse cu vedere frontală la mare, având patru camere și 105 metri pătrați utili, se vinde cu 174.900 de euro. Apartamentul este amplasat într-un bloc finalizat anul acesta.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine nr.24, Winter Edition.

Leave a Reply