Tot mai mulți investitori individuali din România aleg să-și investească banii în imobiliare, despre care spun că le oferă cea mai bună stabilitate pe termen lung a economiilor bănești. Real Estate Magazine a consultat mai mulți specialiști din domeniul imobiliar pentru a afla care este, în prezent, situația pieței din România, din perspectiva investitorilor imobiliari privați, care este specificul și dinamica acesteia și care sunt, în momentul de față, cele mai rentabile investiții imobiliare individuale.

Antreprenori care vor să își diversifice investițiile și să își securizeze capitalul, executivi, corporatiști, români plecați din țară la muncă și care vor să-și asigure economiile, investitorii privați români din imobiliare sunt, în general, persoane mature, de peste 40 de ani, cu locuință proprie și economii financiare, cu o educație financiară de bază și așteptări pe termen lung.

„Investitorul privat neprofesionist, în definiția noastră, este o persoană sau o familie care a acumulat un capital (limitat) și are bazele unei educații economice și financiare. Ori, la modul pragmatic, acesta nu are foarte multe opțiuni. În lipsa investiției într-o afacere proprie, poate să își țină banii într-un cont bancar – având, însă, un randament negativ dat de inflație, eventualul comision de retragere și dobânzile extrem de mici –, titluri de stat sau poate investi în piața imobiliară, în speță în sectorul rezidențial”, ne spune Daniel Crainic, director marketing, imobiliare.ro.

Good to know

24 de miliarde de euro în iunie 2019, depozitele la termen ale gospodăriilor în România

Deși încă la început de drum, perspectivele acestui sector sunt optimiste, în special pentru orașele mari din România. „Este o piață cu randamente mari în comparație cu vestul Europei, o piață cu o dezvoltare accelerată în rândul investitorilor individuali – având în vedere randamentele net superioare ale activelor imobiliare în raport cu depozitele bancare, cât și evoluția ascendentă a prețurilor”, subliniază și Răzvan Cuc, președinte RE/MAX România. Pe de altă parte, este haotică, nenormată, opacă (netransparentă) și, pe alocuri, gri, avertizează Cuc.

Într-o piață imobiliară dominată de investitori instituționali, digitalizarea le oferă acum și investitorilor individuali posibilitatea să obțină randamente superioare soluțiilor clasice de economisire.

„În România, depozitele la termen ale gospodăriilor depășeau 24 de miliarde de euro în iunie 2019. Ne putem doar imagina în acest moment ce ar însemna ca o parte dintre aceste depozite să fie investite în economia reală sau în investiții imobiliare în particular. Nu suntem acolo încă, dar am început să ne folosim de instrumente care să faciliteze această tranziție. În ultimii ani, accesul rapid la piață prin intermediul platformelor ca Booking sau Airbnb a stimulat tot mai mulți investitori individuali să investească în achiziția de apartamente pentru obținerea de venituri din chirii. Un alt instrument sunt platformele de crowdfunding care facilitează accesul investitorilor individuali pe piața investițiilor imobiliare, cât și accesul dezvoltatorilor la resurse de finanțare”, explică Robert Butoi, country manager, Crowdestate AS Tallinn – Sucursala București.

Domeniul imobiliar va fi mereu atractiv pentru investitorii individuali, chiar și în cazul unui mediu economic nefavorabil, sunt de părere și Alexandru Retevoescu, Ianita Țui și Ana Maria Nacea, specialiștii casei de avocatură RTPR Allen & Overy: „Motivația de a investi în domeniul imobiliar vine în contextul în care depozitele bancare nu mai reprezintă o opțiune bună pentru economisire pentru că înregistrează dobânzi negative, iar piața de capital nu este la fel de atractivă și accesibilă, necesitând un nivel de educație ridicat pentru a genera suficiente venituri”.

„Tranzacțiile speculative cu terenuri pe care să fie autorizate proiecte pot aduce randamente spectaculoase, însă și riscurile sunt pe măsură”

Topul celor mai rentabile investiții imobiliare individuale

Pe lângă Capitală, cele mai atractive orașe din România pentru investitorii individuali sunt centrele universitare, care reprezintă și poli regionali. Nivelul ridicat al calității vieții, numărul mare de studenți și angajați din domeniul IT&C, precum și costurile operaționale scăzute au determinat aici importante investiții pe segmentul rezidențial, comercial și de birouri.

Este cazul orașelor Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași. Dar pot fi extrem de interesante, de asemenea, orașele secundare unde există activitate economică intensă și o piață a chiriilor la locuințe în creștere, în contextul unui preț de achiziție mai mic, precum Arad, Sibiu, Oradea, subliniază reprezentantul imobiliare.ro. Pe de altă parte, diferențele dintre centrele economice importante ale țării, care vor polariza investițiile și forța de muncă bine calificată, și orașele secundare sau zona rurală vor continua să se adâncească.

În orașele mari, de peste 300.000 de locuitori, principala opțiune a investitorilor privați rămâne rezidențialul, cele mai bune randamente aducându-le în prezent garsonierele și apartamentele de două camere, apartamentele mici. „Pentru investitorul privat, foarte multe opțiuni în comercial sau office nu sunt, pentru că acestea necesită sume mari. Pentru a investi în terenurile de construcție trebuie să ai o anumită experiență în piața imobiliară, pentru că nu mai suntem în 2007-2008 când orice bucată de teren se vindea pe post de teren pentru casă.

Terenurile agricole pot fi o alternativă, dar ca o investiție pe termen lung și fără a avea garanția asigurării unor venituri constante, și cu un randament sub jumătate față de rezidențial. În același timp, investițiile în terenuri pentru construcție și agricole se pretează pentru a genera valoare adăugată, adică pentru a construi sau a-l exploata agricol, după caz. Alternativa reală, cea mai puțin riscantă și cu cel mai mare randament, rămâne piața rezidențială, cu dublul avantaj – obținerea unui randament imediat din închirierea apartamentelor și asigurarea unui venit constant, respectiv creșterea valorii în timp a asset-ului achiziționat”, susține reprezentantul imobiliare.ro.

Există interes pentru apartamentele în clădiri cu regim mic de înălțime, cele cu suprafețe foarte mari sau foarte mici, care se disting de „normalul construcțiilor clasice”, precum și pentru casele/vilele care permit transformarea acestora în sedii de firme sau spații comerciale, ne spun și avocații de la RTPR Allen & Overy.

„Există și o categorie de investitori individuali care fie se asociază, fie acționează independent și dezvoltă construcții dedicate pentru retaileri (lanțuri de magazine), clinici, spitale, atât pe terenuri proprii, cât și pe terenuri special achiziționate în acest scop. Investitorii individuali mai experimentați care dispun de un capital mai mare se orientează către spațiile comerciale cu un vad bun (parterul blocurilor sau din zonele tradiționale de retail – în și pe lângă piețe sau localizate în strip malls)”, conchid cei de la RTPR Allen & Overy. Totodată, cei care dispun de un capital semnificativ mai mare investesc în mici spații de birouri. Pentru cei experimentați, tranzacțiile speculative cu terenuri pe care să fie autorizate proiecte pot aduce la vânzare randamente spectaculoase de peste 100%, însă și riscurile sunt pe măsură, avertizează Răzvan Cuc, RE/MAX.

Un sector nou, dezvoltat în ultimii ani pentru a atrage investitorii individuali, este cel al închirierilor în „regim hotelier” care, afirmă CEO-ul RE/MAX, oferă randamente net superioare celor pentru închirierile pe termen lung. „În Europa, piața imobiliară e foarte diversă, însă estul Europei oferă, în general, randamente mai mari decât vestul. Există, de asemenea, zone cu potențial turistic ridicat – iar aici, noi în RE/MAX reprezentăm un proiect mixt cu caracter rezidențial și turistic în fostele insule portugheze Cape Verde, unde oferim randamente garantate de 6% pe an, plus dreptul de utilizare.”

Cele mai frecvente greșeli ale investitorilor români

În pieţele imobiliare mici, construcţia unei singure clădiri (sau complex imobiliar) poate înviora subit climatul imobiliar sau, dimpotrivă, relocarea ori închiderea unei companii mari poate conduce, instantaneu, la o inflaţie pe piaţa imobiliară, soldată cu scăderea dramatică a preţurilor proprietăţilor. De aceea, este indicat ca investitorii să cunoască cât mai în detaliu situația pieței imobiliare nu doar în ansamblul ei, ci mai ales în context zonal, perspectivele de dezvoltare ale zonei. Chiar dacă potențialul de apreciere în timp al zonei poate fi uneori strict speculativ, el trebuie luat în calcul, în diferite variante, completând aspecte precum locația, starea tehnică a imobilului, profilul potențialului chiriaș, riscuri și grad de rentabilitate.

Se consideră că o țară oferă un mediu propice pentru investiții imobiliare profitabile dacă îndeplinește anumite criterii referitoare la profitul obținut din închirieri, costurile tranzacțiilor, impozitul pe veniturile obținute din închirieri, taxe pe profit, legislație și climatul investițional în ansamblu. Nu reprezintă niciun secret pentru nimeni faptul că un mediu ideal pentru investitorul imobiliar individual este reprezentat de unul în care chiriile sunt mari, impozitele pe veniturile obținute din chirii – scăzute, iar costurile la tranzacții – mici, toate într-o economie bazată pe o creștere sustenabilă, fără riscuri majore de natură economică sau politică. Dar chiar și în acest context al pieței, nivelul de educație financiară al investitorului dictează succesul oricărei investiții, inclusiv în imobiliare.

Din păcate, România se află pe ultimul loc în Europa în ceea ce priveşte educaţia financiară, indicatorul care măsoară nivelul acestei componente fiind de 21%, comparativ cu nivelul mediu al UE, de 52%, în vreme ce în Cehia este 58%, Ungaria 54%, Slovacia 48%, Polonia 42% și chiar și la vecinii noștri bulgari acest indice se ridică la 35%, potrivit Asociaţiei Pentru Promovarea Asigurărilor (APPA). Având în vedere această statistică îngrijorătoare, este interesant să aflăm care sunt cele mai frecvente greșeli pe care le fac investitorii români.

„Omit să ia în calculul randamentelor costurile de administrare și un grad de neocupare, apoi studiază superficial sau deloc piața ca să identifice zonele cu potențial mare de dezvoltare și apreciere, iar uneori se expun la riscuri juridice mari la achiziție – în timp ce un agent imobiliar calificat ar putea să eficientizeze semnificativ investiția în raport cu aceste riscuri”, ne spune reprezentantul agenției RE/MAX. Pe de altă parte, Daniel Crainic este convins că cea mai frecventă greșeală a românilor este să țină banii, în loc să-i investească. „În timp, aceștia se devalorizează. Acest lucru se învață în timp. La noi încă e o normalitate, deoarece cultura investițională e limitată. O altă greșeală este ca cel mai important criteriu să fie prețul cel mai mic și nu randamentul sau perspectivele de apreciere în timp”, conchide acesta.

Din alt punct de vedere, reprezentanții casei de avocatură RTPR Allen & Overy spun că mulți dintre investitorii experimentați sunt bine informați, își atrag consultanți profesioniști în echipă sau externalizează consultanța necesară și fac o analiză aprofundată a riscurilor la care se expun.

„Cu toate acestea, există o categorie a investitorilor (care activează cu precădere în alte orașe dezvoltate ale României) care nu apelează întotdeauna la specialiști în domeniu și nu fac o analiză riguroasă a proiectelor, atât din punct de vedere legal (procedura de due-diligence înainte de achiziție care să le ofere o perspectivă concretă asupra riscurilor juridice legate de proprietate), cât și din punct de vedere comercial. Aceste greșeli îi pot costa pe investitori foarte multe resurse (timp și bani) pentru a corecta, pe perioada dezvoltării propriu-zise a proiectelor, eventuale probleme apărute, ce puteau fi preîntâmpinate din perioada achiziției, indiferent că vorbim de investiții în scopul dezvoltării sau investiții în imobile deja funcționale.”

Luând în considerare potențialul ridicat de dezvoltare al acestui sector, specialiștii din imobiliare propun și soluții pentru o evoluție sănătoasă, sustenabilă, în care atât investitorii, cât și statul să aibă de câștigat. „În primul rând, o normare și o standardizare profesională a breslei de consultanți imobiliari ar contribui semnificativ la educația consumatorului. Dacă această acțiune ar fi dublată de un pachet legislativ care să faciliteze transparența informațiilor legate de tranzacțiile imobiliare, printr-o centralizare a informațiilor și o interpretare eficientă a datelor, am putea revoluționa piața imobiliară în ansamblul ei – așa cum funcționează în America de Nord și, pe alocuri, în Europa”, concluzionează Răzvan Cuc.

Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.29, Septembrie 2019