Schimbări legislative importante, în 2019, pentru sectorul imobiliar

Anul 2019 a adus schimbări legislative importante ce afectează direct sectorul dezvoltărilor imobiliare, pe multiple planuri. După ce, la finalul anului trecut, Banca Națională a României a modificat regulamentele de creditare, reducând gradul de îndatorare, în acest moment se preconizează remodelarea programului guvernamental Prima Casă.

Pe de altă parte, schimbările din sectorul construcțiilor, în principal prin creșterea salariului minim pentru această categorie de angajați, modificările legate de acordarea recepției finale în cazul imobilelor colective de locuințe și eliminarea limitării la o singură achiziție pentru a beneficia de cota redusă de TVA influențează direct sectorul dezvoltărilor imobiliare.

La 1 ianuarie 2019 au intrat în vigoare modificările aduse de Banca Națională a României (BNR) regulamentului privind condițiile de creditare. După cum au declarat și oficialii instituției, aceste măsuri nu au avut ca scop reducerea creditării în sectorul imobiliar, ci, dimpotrivă, s-au creat facilități pentru cumpărarea de locuințe.

locuinte 1024x866 - Schimbări legislative importante, în 2019, pentru sectorul imobiliar

Prin reducerea gradului maxim de îndatorare, de la 50% la 40% pentru creditele acordate în moneda națională și la 20% pentru creditele acordate în valută, s-a urmărit, în special, reducerea riscului în cazul creditelor mici (de nevoi personale).

Pentru anul în curs, în urma aplicării Ordonanţei 114/2018, ce urmărește, printre altele, rezolvarea lipsei forței de muncă, salariul minim din domeniul construcțiilor a crescut la 3.000 de lei (brut). Costurile cu salariile ale companiilor de construcții sunt estimate să se mărească astfel cu valori cuprinse între 5% și 25%.

Această nouă reglementare vizează nu numai muncitorii calificați și necalificați, nivelul minim de salarizare modificându-se și în cazul persoanelor cu studii superioare, ingineri și arhitecți. De asemenea, în perioada 1 ianuarie 2019 – 31 decembrie 2028, angajații de la firmele încadrate în domeniul construcțiilor pot beneficia de scutire de la plata impozitului pe venit, de 10%, de la plata contribuției la sănătate (CASS), de 10%, și de scăderea contribuției la pensii (CAS) de la 25% la 21,25%.

În luna aprilie a fost adoptată o nouă reglementare, care urmărește să prevină darea în folosință a locuințelor fără ca acestea să fie prevăzute cu branșamente și contorizare individuală finală. Acest fapt se datorează, conform declarațiilor inițiatorilor legii, numărului crescut de incidente semnalate, puse pe seama utilizării de branșamente provizorii de către furnizorii de utilități.

Cea mai importantă modificare adusă programului Prima Casă se referă la plafon, ce va fi urcat la aproximativ 120.000 de euro

Noua lege prevede ca utilizarea construcţiei să se facă numai după admiterea recepţiei la terminarea lucrărilor de construcţii, atât în cazul investiţiilor noi, cât şi în cazul intervenţiilor la construcţiile existente care nu au fost utilizate pe timpul execuţiei lucrărilor de construcţie. Nerespectarea acestor prevederi se sancţionează cu amendă de la 20.000 de lei la 40.000 de lei.
image 8 copy 1024x576 - Schimbări legislative importante, în 2019, pentru sectorul imobiliar

Pe lângă aceste modificări, există un alt proiect de lege, ce se află în adoptare și are în vedere conferirea de atribuții suplimentare către Agenția Națională de Locuințe și transformarea sa în Autoritatea pentru Locuințe.

Proiectul prevede ca orice dezvoltare imobiliară, adică orice ansamblu de locuințe format din construcția a cel puțin o clădire de minimum șase locuințe individuale și cu o amprentă la sol de minimum 500 de metri pătrați, să fie înregistrată la noua autoritate, după ce dezvoltatorul trimite toate datele societății, planurile de dezvoltare imobiliară, aprobările obținute sau în curs de obținere, istoricul firmei.

Doar după obținerea acestei înregistrări la Autoritatea pentru Locuințe, dezvoltatorul va avea voie să își facă publicitate privind vânzarea locuințelor. De asemenea, proiectul de lege sancționează tehnicile de vânzări agresive, ce pot include practici precum: oferirea de informații cu privire la dimensiune, specificații sau alte detalii ale locuinței care pot induce în eroare, oferirea de stimulente financiare în schimbul unor decizii imediate și sugerarea unei creșteri viitoare de preț.

Conform noului proiect de lege, cumpărătorilor trebuie să li se pună la dispoziție, la momentul rezervării locuinței, planurile de proiectare aprobate, cu toate specificațiile, cât și un calendar de execuție a lucrărilor. Totodată, în lipsa unei promisiuni de vânzare autentice (la semnarea contractelor de rezervare), proiectul de lege interzice acordarea de sume, cu titlu de avans sau taxă de rezervare, care să depășească 10% din valoarea viitoarei proprietăți.

afi city copy 1024x576 - Schimbări legislative importante, în 2019, pentru sectorul imobiliar

Chiar mai mult, dacă dezvoltatorul nu respectă prevederile înțelegerii prealabile, ale promisiunii de vânzare sau ale contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul are dreptul de a solicita rambursarea sumei achitate, împreună cu dobânda legală și despăgubiri de la 10% la 20%. Autoritatea pentru Locuințe va fi obligată să verifice reclamațiile și să anuleze înregistrarea firmelor care nu își respectă contractele, sau să aplice amenzi în cazurile prevăzute de noua lege.

În privința programului Prima Casă, acesta ar urma să capete o nouă formă și o nouă denumire, transformându-se, deocamdată la nivel de propunere, în „O familie – o casă”.

Cele mai importante modificări aduse programului Prima Casă se referă la plafon, ce va fi urcat la 570.000 de lei (aproximativ 120.000 de euro), și la categoria de locuințe ce vor putea fi achiziționate (locuințe cu minimum două camere, cu o suprafață cuprinsă între 50 și 120 de metri pătrați utili și cu o vechime de până la cinci ani).

Alte prevederi importante aduse de noul proiect par a repara deficiențele programului Prima Casă. Prin noua variantă, se poate acorda o perioadă de grație la rambursare de până la trei ani, dar fără a depăși perioada maximă de creditare de 20 de ani (ceea ce asigură o protecție superioară, în cazul neplății, pentru cumpărătorii de locuințe care contractează programul – față de forma anterioară, când exista o perioadă maximă de neplată de trei luni).

În plus, cumpărătorilor le va fi permis să înstrăineze locuințele, în anumite condiții, iar guvernanții iau în calcul și acordarea unei prime către cumpărători, la momentul achiziției locuinței de la dezvoltatorii imobiliari. 

Analiză publicată inițial în Real Estate Magazine, nr.28, Summer Edition 2019. 

Leave a Reply