România are unele dintre cele mai atractive prețuri din regiune pentru închirierea proprietăților comerciale, iar tendința se va menține și anul viitor, în condițiile în care proprietarii vor căuta soluții pentru atenuarea impactului inflației.

Chiriile percepute în București sunt un indicator destul de bun pentru direcția în care se îndreaptă chiriile în sectorul imobiliar comercial local. Astfel, la finalul primului semestru din 2023, birourile din Capitală aveau o chirie netă de 20 de euro pe metru pătrat, în timp ce, pentru malluri, chiria percepută ajunge la 77 de euro pe metru pătrat.

În cazul parcurilor de retail, prețul de închiriere este de 8,9 euro pe metru pătrat. Pe piața din București, prețul de închiriere se încadrează între 4,10 și 4,50 euro pe metru pătrat, relevă un raport al iO Partners.

În România, chiriile proprietăților comerciale se indexează de regulă cu indicele HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) pentru UE-27, conform practicii din domeniul pieței comerciale de birouri, retail și logistică.

„Acest indice a fost de 9,2% la finalul lui 2022 și o mare parte din proprietari au crescut chiriile cu valoarea lui la începutul anului 2023. Pentru anul acesta, în primele șapte luni, acest indice a rămas tot mare, de 9,1% (mai mult decât estimau analiștii). Pe viitor, este de așteptat ca acest indice să scadă, dar sunt foarte multe necunoscute încă pe plan economic la nivel european. În acest an, de exemplu, este de așteptat ca inflația și, implicit, indicele HICP mediu pentru UE-27 să scadă până la 5-6% și până la nivelul de 3% la sfârșitul lui 2024”, a explicat Costin Nistor, managing director al Fortim Trusted Advisors, membră a Alianţei BNP Paribas Real Estate, pentru Real Estate Magazine.

Good to know

Chiriile birourilor din București pot ajunge la 22 de euro pe metru pătrat în zona CBD

Acesta estimează că valoarea chiriilor pe zona comercială în București se va menține la același nivel, însă va fi ajustată cu indicele de inflație. Costin Nistor punctează că probabil vom vedea din partea proprietarilor o mai mare flexibilitate în ceea ce privește partea de contribuție la amenajare sau chirii gratuite, ceea ce va duce chiria netă ușor mai jos față de 2022-2023.

În ceea ce privește chiria pentru spațiile de birouri din Capitală și principalele orașe regionale, nivelul ei a rămas constant în prima jumătate a acestui an. În zona CBD a Bucureștiului s-a ajuns chiar și la chirii de 22 de euro pe metru pătrat, potrivit Simonei Urse, associate director, Office Agency, în cadrul Crosspoint Real Estate.

„Cu privire la inflație, estimăm că aceasta a atins punctul culminant în 2022 și se preconizează o scădere progresivă până la sfârșitul anului 2023. Un moment de schimbare semnificativă pentru sectorul de birouri ar putea deveni evident abia după mijlocul anului 2024. Toți acești factori vor influența evoluția chiriilor în sectorul imobiliar comercial din București și din orașele regionale în următorii ani, generând oportunități și provocări pentru actorii din piață”, a precizat Simona Urse.

Evoluții diferite în piețele europene

Nivelul chiriilor pentru proprietățile comerciale diferă foarte mult, în funcție de gradul de dezvoltare al pieței și contextul economic. Spre exemplu, în sectorul industrial și de logistică din Europa, chiriile prime au crescut cu 10,4% în ultimele patru trimestre până la finalul T1 2023. În schimb, și rata de neocupare a proiectelor a crescut la 3,5%. De pildă, în Polonia, chiriile lunare pentru spații industriale se încadrează între 2,9 și 5,75 euro pe metru pătrat, potrivit unui raport Savills.

Good to know

Creșterea medie a chiriilor pentru spațiile industriale a fost de peste 10% în ultimele 12 luni

„Deși ratele de neocupare sunt în creștere în majoritatea piețelor, volumul de dezvoltare limitat din ultimul deceniu și ocuparea puternică din ultimii ani permit creșteri suplimentare ale ratei de neocupare fără a declanșa o creștere negativă a chiriei”, a declarat Andrew Blennerhassett, associate, European Logistics Research, în cadrul Savills.

În sectorul birourilor, chiriile prime s-au majorat în medie cu 6,3% în ultimele 12 luni până în T1 2023.

Chiriile prime din Köln (+29%), Düsseldorf (+26%), Amsterdam (+16%), München (+16%) și Praga (+13%) au crescut cel mai rapid, fiind determinate în principal de noile chirii headline din Germania.

„Accentul puternic continuu al ocupanților pe spațiile de calitate superioară în locațiile CBD prime și o lipsă de stoc potrivit unde corporațiile aplică o reglementare mai strictă stimulează creșterea chiriei pe aceste piețe. În Praga, un volum de dezvoltare împinge, de asemenea, chiriile în sus.

Ne putem aștepta să vedem o bifurcație ulterioară între chiriile prime și non-prime pe măsură ce ocupanții optează pentru birouri mai moderne cu ratinguri EPC adecvate și reglementări legate de ESG care vor fi mai dificil de îndeplinit pentru clădirile de calitate inferioară”, notează experții Savills.

Pe zona spațiilor de retail, chiriile se află încă în faza de recuperare după pandemie. În unele situații, chiriile headline sunt încă sub nivelul pre-pandemic.

În medie, chiriile prime în zonele comerciale centrale din Europa sunt cu 34% mai mici decât erau în T4 2019; în Londra, ele sunt mai mici cu 29%, iar în Lisabona cu 22%. Analiștii Savills opinează că printre provocările retailerilor din Europa se numără inflația încă ridicată, incertitudinile privind costul energiei și un apetit mai redus al europenilor pentru cumpărături.

Atât în România, cât și la nivelul Europei putem vedea anumite tendințe clare. Chiriile nu vor scădea în segmentele în care volumul de dezvoltări de proiecte noi este limitat, iar investițiile noi sunt încă în faza de ajustare la noile dobânzi. Pe de altă parte, proiectele comerciale aflate în locații-cheie și care au certificări de sustenabilitate vor avea capacitatea de a majora chiriile la un nivel considerat acceptabil de către companiile chiriașe.

Articol publicat în Real Estate Magazine, Nr.52.