Piața imobiliară continuă să atragă noi investiții în segmentul comercial și cel rezidențial, însă sectorul oferă oportunități de dezvoltare pe noi nișe care se pot dovedi profitabile pe termen mediu și lung. Locuințele realizate exclusiv pentru închiriere, facilitățile de depozitare pentru persoane private și căminele pentru seniori au perspective de creștere la nivel local și încep să fie tot mai interesante pentru investitorii români și noi jucători internaționali.
Atragerea de investitori instituționali în noi nișe se va concretiza mai curând în segmentul rezidențial pentru închiriere. Însă noii jucători trebuie să fie conștienți de particularitatea pieței locale de închirieri, și anume existența unui stoc rezidențial în care această activitate se realizează „la gri”, fără contract sau plata unui impozit.
„Pe de altă parte, este nevoie de o politică de încurajare a mobilității forței de muncă, fapt ce ar încuraja, în subsidiar, și cererea pentru închirierea de locuințe, mai ales în cazul celor angajați temporar sau pe bază de proiect”, a explicat Alexandru David, head of research în cadrul agenției de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.
Cererea pentru acest produs imobiliar este în creștere pe piața din Europa Centrală și de Est (CEE), în timp ce piața locală este încă în faza incipientă. AFI Europe este primul dezvoltator strategic care va ridica în București 448 de apartamente în sistemul build-to-rent. Compania a achiziționat terenuri cu suprafața de 10.000 de metri pătrați, pentru 12 milioane de euro, în zona Pipera, pentru noul proiect.
Pentru dezvoltarea segmentului mai este nevoie de operatori specializați, interes din partea finanțatorilor și posibilități de vânzare pentru dezvoltatorii care livrează locuințele.
„Transparența pieței, predictibilitatea și coerența deciziilor la nivel local și național sunt elemente care pot favoriza investițiile în aceste zone încă neexploatate”, au precizat reprezentanții agenției de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox pentru Real Estate Magazine. Ei notează că unitățile private de învățământ, precum și facilitățile de cazare pentru studenți sau seniori sunt alte nișe ale pieței imobiliare care câștigă teren în piețele mature, dar și în CEE.
„În România, activitatea pe aceste segmente rămâne limitată, însă interesul în creștere al investitorilor pentru achiziții alternative va determina dezvoltatorii să-și îndrepte atenția și spre astfel de active în perioada următoare”, au subliniat consultanții C&W Echinox.
Proiectele adresate seniorilor au atașată o componentă medicală și există anumite investiții demarate, dar dezvoltarea depinde de ecosistemul public și modul în care finanțările pot fi direcționate către aceste produse.
În schimb, nișa unităților de cazare pentru studenți este cea mai puțin abordată de către dezvoltatori și investitori, deși are potențial de dezvoltare pe termen lung. În primă fază, segmentul ar putea fi stimulat de o schemă de subvenționare parțială.
„Deocamdată, competiția pentru locații potrivite acestor dezvoltări este câștigată de «resi for sale» sau de alte segmente; pe măsură ce vom avea dezvoltatori cu abordarea «build and hold», probabil vom vedea și astfel de produse în portofoliile lor”, a declarat Bogdan Gubandru, head of investment în cadrul firmei de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.
De la centre de date, la parcări private și depozite în orașe
Dezvoltarea urbană vine cu noi oportunități de investiții pentru companiile care mizează pe nișe. Un exemplu îl reprezintă spațiile de depozitare din interiorul orașelor, care sunt tot mai solicitate pe măsură ce românii vor să obțină într-un timp tot mai scurt produsele pe care le comandă online. O provocare pentru acest tip de dezvoltare o reprezintă costurile ridicate ale terenurilor din oraș.
Parcările private – subterane sau supraetajate – ar fi o altă nișă cu potențial, având în vedere că numărul locurilor de parcare este inferior raportat la parcul auto. „Dar ele nu pot fi viabile atât timp cât se poate parca în continuare neregulamentar, deci în mod gratuit”, a punctat David.
Un alt segment subdezvoltat este cel al facilităților de depozitare pentru persoane private (self storage). Investițiile pot fi susținute în condițiile în care majoritatea locuințelor, chiar și cele noi, sunt deficitare la capitolul spațiului dedicat depozitării de bunuri.
Centrele de date sunt o nișă asociată sectorului imobiliar, iar România ar putea avea o strategie pentru atragerea marilor furnizori de servicii de stocare date, care deservesc zone extinse.
Nu în ultimul rând, piața imobiliară are loc de dezvoltare și pentru segmentul spațiilor de birouri flexibile (co-working) – aici, cererea poate fi stimulată de comunitatea de start-up-uri.
Investițiile în nișe pot fi asociate cu dezvoltarea întregii piețe imobiliare, iar anul acesta, piața se așteaptă la tranzacții de aproximativ 1 miliard de euro.
La modul general, investitorii imobiliari sunt încurajați de o creștere economică susținută, de o rată redusă a inflației, de predictibilitatea prevederilor urbanistice, de dezvoltarea infrastructurii de transport și de eventuale facilități fiscale pentru investitori, potrivit lui David.
Volumul investițiilor are potențial de creștere și pe segmentele standard de birouri, industrial, retail și rezidențial, în special pentru că țara noastră dorește să devină un hub regional în privința furnizării de produse și servicii, conchide reprezentantul JLL România.
Articol publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr. 44.
