Mutarea muncii de la birou acasă și extinderea comerțului digital au fost cele două tendințe care și-au accelerat dezvoltarea masiv în ultimele luni, pe fondul măsurilor de gestionare a crizei sanitare. În piața din România au început să apară primele mișcări pe zona de reconversie a unor proiecte existente, însă jucătorii din zona imobiliară spun că aceste transformări vor fi limitate din cauza costurilor suplimentare necesare pentru transformarea unor birouri sau spații comerciale.

Investitorii din zona imobiliară au nevoie de mai multă vizibilitate când vine vorba despre viitorul muncii și activităților din zona de shopping și petrecere a timpului liber.

„Ne așteptăm ca, până la începutul anului viitor, chiriașii să se lămurească într-o oarecare măsură dacă funcționează lucrul de acasă, cu plusuri și minusuri, să cântărească bine care sunt nevoile și cât de eficient este acest mod de a munci. Din discuțiile noastre, work-from-home va mai dura până la momentul la care se va găsi un vaccin care să pună capăt acestui virus, dar, evident, vor exista domenii care, inclusiv după această perioadă, este foarte posibil să opteze pentru lucrul de acasă sau, cel mai probabil, într-un scenariu hibrid – cu activitate atât de la birou, cât și de acasă”, a declarat Constantin Căpraru, managing partner al agenției imobiliare 24REAL, pentru Real Estate Magazine.

Majoritatea chiriașilor din clădirile de birouri au spus că se așteaptă ca peste 50% dintre angajații lor să se întoarcă la birou până la jumătatea anului viitor, conform unui sondaj realizat de Colliers International. Mai mult, angajatorii mari sunt dispuși să-și reducă spațiul de birouri ocupat în viitor față de companiile mai mici, ceea ce înseamnă mai multe spații disponibile pentru subînchiriere, notează Sebastian Dragomir, partner and head of office advisory la Colliers International.

De exemplu, grupul Renault ar căuta să subînchirieze spații în clădirea Renault Connected, care are o suprafață totală de aproape 58.000 de metri pătrați. Oficialii companiei au subliniat că s-au eliberat mai multe spații datorită extinderii telemuncii.

În cazul birourilor, abordarea ar urma să fie hibridă, adică o combinare a muncii de acasă cu întâlniri ocazionale la birou între membrii echipelor. Birourile vor trebui să fie reconfigurate pentru menținerea unei distanțe mai mari între angajați, iar investițiile suplimentare vor avea în vedere și sistemele de climatizare și ventilație ale clădirilor, care să permită un aport mai mare de aer proaspăt. Pentru a diminua riscul transmiterii virusului, în clădiri sunt desemnate și culoare speciale de acces și ieșire.

Conversia clădirilor de birouri în alte active este posibilă, însă acest proces vine cu un alt set de provocări.

„Nu ne așteptăm la conversii ale clădirilor de birouri în clădiri rezidențiale pentru că, pe de-o parte, nu există un stoc atât de mare de birouri de clasă superioară, iar pe de altă parte, costurile de reconversie ar fi foarte mari. Autorizațiile și procesele de reconversie ar dura câțiva ani, timp în care chiriașii se pot întoarce la birou”, subliniază partenerul 24REAL.

Bucureștiul avea un stoc de birouri moderne de peste 3,3 milioane de metri pătrați la finalul lunii septembrie, iar până la finalul anului ar urma să fie adăugate spații noi de încă 40.000 de metri pătrați. Provocarea segmentului vine din structura cererii noi, care este dominată de sectorul IT&C. Industria de tehnologie începuse deja să adopte munca la distanță, iar apariția crizei medicale a consolidat acest fenomen.

Construirea viitorului muncii și locuirii

Reconvertirea unor proiecte este mai realistă dacă acestea se află încă în faza de proiectare sau în faze incipiente de construire. De exemplu, One United Properties a decis să renunțe la componenta de birouri în proiectul său, One Verdi Park. În turnul de 17 etaje unde ar fi trebuit să fie amenajate birouri vor fi create apartamente de lux. În complex va mai fi dezvoltat un turn rezidențial cu 20 de apartamente.

Și dezvoltatorul Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de spații de birouri, a decis să transforme o clădire din proiectul Novo Park din Pipera în spații de coliving. Tudor susține că acesta ar fi primul pas spre viitorul muncii și locuirii, unde spațiile de birouri și locuire se vor îmbina cu alte funcțiuni noi.

Până la apariția crizei medicale, proiectele cu funcțiuni mixte erau populare deoarece aduceau în aceeași zonă birourile, apartamentele și centrele comerciale. Acum, discuția s-a mutat spre modificarea funcțiunilor unor clădiri deja deschise.

„Lucrul de acasă este văzut diferit de companii când vine vorba de productivitatea angajaților, astfel că fiecare angajator are politica proprie în a-și organiza modul de lucru. Însă, multe companii văd în lucrul de acasă o variantă pe o perioadă mai lungă de timp, astfel că dezvoltatorii și proprietarii clădirilor de birouri vin cu idei noi și cu funcțiuni multiple în clădirile de birouri. Ne așteptăm ca mai multe clădiri existente în business park-uri să urmeze același proces de transformare”, a declarat Claudia Cetățoiu, senior consultant office department la agenția de consultanță imobiliară JLL România, pentru Real Estate Magazine.

Pe lângă reconvertirea birourilor în apartamente, este posibilă și transformarea unor hoteluri sau zone de retail în spații de lucru.

Tendința actuală este ca barierele dintre funcționalități să se spargă, astfel că nu e exclus ca, în viitorul apropiat, unii angajați să muncească într-un fost spațiu de retail cu terasă în apropierea casei, iar la birou să meargă pentru interacțiunea cu colegii în cadrul unor evenimente cu rol de menținere a coeziunii echipei, spune Mădălina Cojocaru, partner – office agency la firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

„Totuși, credem că marea majoritate a imobilelor existente își vor păstra uzul inițial, iar dezvoltatorii vor aloca o atenție sporită studiilor de best-use pentru proiectele viitoare, raportat la evoluția cererii pe fiecare segment în parte”, a precizat Cojocaru pentru Real Estate Magazine.

Proiectele de reconversie din zona imobiliară sunt mai vizibile pe piața din Statele Unite ale Americii. Acestea ar putea anunța anumite tendințe care se pot înregistra și pe piața locală pe termen mai îndelungat.

Cel mai mare proprietar de mall-uri din SUA, Simon Property Group, poartă discuții cu gigantul e-commerce Amazon privind conversia unor centre comerciale în hub-uri de distribuție. Transformarea ar implica magazinele deținute de lanțurile JCPenney și Sears, ambele în procedură de faliment. Pentru Amazon, extinderea rețelei de distribuție ar fi utilă deoarece ar putea reduce timpii de procesare și livrare a comenzilor în orașe. Compania a mai achiziționat în trecut clădiri care au găzduit mall-uri. Marile companii de livrare FedEx și DHL International au făcut tranzacții similare.

În trecut, proprietarii de mall-uri au analizat și alte variante de conversie a spațiilor în școli, cabinete medicale sau aziluri de bătrâni. Însă, în contextul pandemiei, singura soluție rămasă este cea a transformării unor proiecte în spații industriale, potrivit lui Camille Renshaw, CEO al agenției imobiliare B+E.