Hagag Development Europe a finalizat etapa de avizare în vederea autorizării lucrărilor de consolidare şi renovare a Palatului Ştirbei de pe Calea Victoriei 107, construcţie reprezentativă pentru patrimoniul cultural şi istoric al Bucureştiului. Proiectul H Știrbei Palace se alătură astfel celorlalte proiecte Hagag bazate pe conversia unor clădiri vechi: H Victoriei 109, H Victoriei 139 și H Tudor Arghezi 21.
„Cred că astfel de proiecte ambițioase nu doar că pun într-o lumină favorabilă peisajul urban, ci și aduc un aport considerabil economiei”, ne-a spus Yitzhak Hagag, cofondator și acționar Hagag Development Europe, într-un interviu exclusiv pentru Real Estate Magazine în care vorbește pe larg despre regenerarea urbană prin reconversia clădirilor vechi.
Care este, pentru Hagag, semnificația temei de „regenerare urbană”?
Pentru noi, regenerarea urbană este despre progres și inovație, despre conservarea identității culturale a unei comunități și despre cum putem contribui noi, ca dezvoltator, la a onora istoria orașului. Evoluția noastră ca civilizație a presupus, în timp, revoluții industriale și tehnologice, dar și dezvoltarea și edificarea de noi orașe peste structurile urbane existente. Astăzi, tehnologia, experiența și know-how-ul acumulat de-a lungul vremii ne oferă noi perspective și ne permit să construim și să revitalizăm zonele protejate și clădirile de patrimoniu care sunt localizate chiar în interiorul orașelor existente. Să le ocrotim și să le conservăm poate ar fi mai corect spus. Este un trend destul de pregnant care se resimte la nivel global și care ne este mai mult decât familiar prin prisma dinamicii dezvoltărilor de acest gen din Israel. Personal, mi-au atras atenția mai multe proiecte de regenerare urbană, fie din alte orașe europene, fie din România – și mă refer aici la Cluj, Timișoara, Iași, Alba Iulia sau Oradea. Mă bucur să văd că ultimii ani au adus în piață din ce în ce mai multe proiecte dedicate acestei sfere, în special acolo unde vorbim despre terenuri sau clădiri dezafectate. Chiar dacă România a adoptat acest trend ceva mai târziu decât alte state, cum sunt Olanda, Regatul Unit, Franța sau Irlanda, care de mai bine de 15 ani recondiționează și refuncționalizează clădiri vechi, parcele de pământ și chiar biserici vechi cărora le atribuie noi funcțiuni diverse, lucrurile încep să se îndrepte către o direcție favorabilă. Cred că astfel de proiecte ambițioase nu doar că pun într-o lumină favorabilă peisajul urban, ci și aduc un aport considerabil economiei.
Acum, ceea ce face Hagag Development Europe pe plan local presupune o viziune pe termen lung și o abordare diferită față de alte proiecte de regenerare urbană din România. Noi am decis să accesăm această nișă prin reconversia clădirilor vechi, cu valoare și arhitectură istorică și ne-am asumat rolul de pionieri în domeniu, dar și misiunea de a readuce la viață parte din atmosfera uneia dintre cele mai elegante și mai animate perioade istorice – aceea când Bucureștiului i se spunea „Micul Paris”. Centrul istoric al Capitalei și zonele adiacente oferă foarte multe oportunități în acest sens și este important să ne concentrăm în principal pe activele existente, mai ales că potențialul lor este substanțial. Desigur că aceeași atenție o acordăm și proiectelor de tip greenfield, segment pe care dezvoltăm în prezent H Pipera Lake și H Eliade 9 Residence, însă proiectele din sfera regenerării urbane prin reconversia clădirilor vechi cu valoare istorică sunt parte integrantă din ADN-ul nostru ca investitor și dezvoltator de proprietăți imobiliare.
Care sunt motivațiile dezvoltatorului în implicarea în astfel de proiecte?
Chiar de la primul contact cu piața din România, în 2015, am fost plăcut surprinși de ritmul de dezvoltare al sectorului imobiliar care era, încă de pe atunci, foarte dinamic, însă am remarcat că anumite segmente ale pieței sunt subexploatate – cum este această nișă despre care discutăm. În vreme ce lucram concomitent la planul de business și parcurgeam și faza inițială de prospectare a pieței, ne-au atras atenția mai multe clădiri vechi din zona de centru. Apoi, de la dorința de a veni cu un produs nou, diferit, dar care să fie în linie cu politica investițională a companiei și până la proiectele pe care le dezvoltăm astăzi, a mai fost doar un pas: identificarea proprietăților potrivite, care să iasă ușor din tipare și pe care atât clienții, cât și competitorii să le asocieze imediat cu brandul Hagag Development Europe.
Proiectele noastre de pe Calea Victoriei, dar și H Tudor Arghezi 21 sunt rezultatul feedback-ului pozitiv și al aprecierilor pe care le primim constant de la clienți, colaboratori și, în general, de la publicul larg, de la oamenii care se reunesc în fața clădirilor noastre în weekend, atunci când bulevardul devine pietonal. Toate aceste mesaje ne confirmă că suntem acolo unde trebuie să fim, ne motivează și ne încurajează să continuăm ritmul dezvoltărilor pe această nișă.
„Ce îi lipsește cu adevărat Bucureștiului este viziunea”
Care credeți că este marea problemă a Capitalei? Ce îi lipseşte astăzi Bucureștiului?
Cred că nu este vorba neapărat despre o „mare problemă”, ci mai degrabă despre mai multe „probleme mici”. Dar ce îi lipsește cu adevărat Bucureștiului este viziunea. Acea viziune pe termen lung care să aducă beneficii reale orașului, locuitorilor, să atragă investiții, turiști, să creeze locuri de muncă, să asigure prosperitate. În fond, managementul unui oraș este similar cu cel al unui business: ai nevoie de un master plan bun, de profesioniști și parteneri cu experiență care să îl susțină și să îl implementeze, de deschidere, transparență, investiții și, bineînțeles, de know-how solid și intuiție – pentru că intuiția și know-how-ul sunt elementele care fac diferența atunci când vine vorba despre decizii bune, investiții inspirate și proiecte sustenabile.
Cum este Bucureștiul din punct de vedere al dezvoltatorilor imobiliari, în comparație cu alte capitale europene?
Din punct de vedere al investițiilor și al dezvoltărilor imobiliare, Bucureștiul este un oraș al oportunităților, cum este de altfel și România. Am întâlnit mulți investitori care fie au pus aici bazele hub-urilor lor regionale, fie au clădit afaceri de la zero în diferite sectoare, și cred că potențialul investițional și poziționarea privilegiată în cadrul UE plasează România în fruntea listei atunci când vine vorba despre accesul la sau extinderea unei companii pe piețele europene. Bucureștiul, însă, stă destul de prost la capitolul valorificării activelor existente. Comparativ cu alte capitale europene unde zonele centrale și clădirile de patrimoniu arată impecabil și unde autoritățile oferă sprijin și chiar subvenții dezvoltatorilor care doresc să se implice în preluarea și renovarea acestora, aici am găsit foarte multe clădiri valoroase, dar neglijate – atât de investitori, cât și de autoritățile locale, și foarte puțină deschidere din partea acestora din urmă pentru investitorii care doresc să contribuie la restaurarea, respectiv refuncționalizarea lor.
Ce rol considerați că ar trebui să joace dezvoltatorii imobiliari în regenerarea urbană?
Regenerarea urbană este mai mult decât un concept. În fapt, vorbim despre un set complet de soluții care să contribuie la renașterea unor zone dezafectate sau neglijate atât din punct de vedere estetic, dar și din punct de vedere economic, iar accentul este pus în principal pe calitatea vieții și pe gradul de satisfacție al oamenilor care trăiesc în comunitățile respective. Având în vedere demolările masive din anii ’80 și proiectele de mari dimensiuni de la periferia orașului, cred că, pentru bucureșteni, astfel de proiecte care vizează centrul orașului ar trebui să fie de și mai mare interes, mai ales că în ultimii 20 de ani niciun dezvoltator nu și-a îndreptat privirea înspre această zonă. Corect ar fi să privim către proiectele de reconversie a clădirilor vechi ca la un plan care favorizează dezvoltarea economică și contribuie la creșterea calității vieții, de pe urma căruia vom avea cu toții de câștigat. Prin urmare, este extrem de important ca piața să cunoască cât mai multe proiecte de acest gen și mai important este să vedem din ce în ce mai mulți dezvoltatori implicați – desigur, unde există capacitate financiară. Cu toate acestea, este greșit să creăm falsa așteptare cum că totul ar trebui să stea pe umerii companiilor private. Pentru a dezvolta cât mai mult pe acest segment și pentru a depăși stadiul de proiecte de nișă, cooperarea public-privată este esențială, pentru că astfel de investiții nu pot fi realizate fără susținerea autorităților locale sau fără transparență și deschidere din partea acestora.
Cât de dificil este acest tip de proiect imobiliar și care sunt încercările prin care trece un dezvoltator imobiliar până la vânzarea efectivă a proiectului?
Renovarea și, implicit, refuncționalizarea unei clădiri vechi presupun eforturi considerabile, atât din punct de vedere tehnic, cât și din punct de vedere financiar. De cele mai multe ori, când discutăm despre lucrări complexe, astfel de proiecte sunt mult mai dificile decât o construcție edificată de la zero. De asemenea, înseși procedurile de avizare și autorizare sunt mult mai greoaie și se întind pe o durată mai mare de timp. Așadar, indiferent că ne referim la clădiri monument istoric sau clădiri vechi localizate în zone protejate, procesul de autorizare prevede obținerea de avize și din partea Ministerului Culturii sau din partea Academiei Române – pentru clădirile monument. În plus, atunci când ești implicat într-un proiect de acest gen și scopul final este să păstrezi cât mai mult din personalitatea și identitatea culturală și istorică a imobilului, ai nevoie de echipe mixte, plurispecializate, care să gestioneze fiecare detaliu al lucrărilor de construcție în parte: ai nevoie de un restaurator care să recondiționeze elementele arhitectonice ale fațadelor sau de interior, ai nevoie de un manager de proiect și de un constructor cu experiență în reconsolidarea și renovarea clădirilor vechi etc. Mai mult, înainte de a încerca orice upgrade, trebuie avute în vedere consolidarea structurii de rezistență și eliminarea tuturor vulnerabilităților existente. Dificultatea unui astfel de proiect face ca mulți dezvoltatori să ocolească proprietățile de acest gen.
H Victoriei 109 și H Victoriei 139, de pildă, au fost două proiecte extrem de provocatoare pentru noi, dar am știut de la bun început că reintroducerea în circuitul comercial a unor clădiri construite acum aproape 100 de ani nu va fi o misiune ușoară. Mai ales pentru că discutăm despre imobile amplasate în zone protejate care se supun unor anumite restricții și limitări și care se regăseau la momentul achiziției într-o stare avansată de degradare. În aceeași notă a provocărilor, nici H Tudor Arghezi 21 sau H Știrbei Palace nu sunt mai prejos, cu atât mai mult cu cât Palatul Știrbei de pe Calea Victoriei este într-o stare destul de precară. Cu adevărat important aici este rezultatul final și faptul că am finalizat deja primele două proiecte, unde am reușit să obținem un echilibru perfect între arhitectura elegantă din perioada interbelică și facilitățile necesare unei vieți moderne. Este imposibil să treci astăzi pe Calea Victoriei și să nu remarci cele două clădiri, H Victoriei 139 și H Victoriei 109. Nu știu dacă același lucru l-am fi putut spune și în urmă cu trei ani… Am încredere că aceste rezultate sunt un stimulent pentru cei care rezonează cu misiunea și proiectele noastre și că vom obține în timp util și documentația necesară pentru a putea demara lucrările de restaurare a Palatului Știrbei.
Cum arată un proiect de reconversie reușit, din punctul dumneavoastră de vedere?
Din punctul nostru de vedere, nu este nevoie să căutăm răspunsul prea departe. Este suficient să mergem la pas pe Calea Victoriei și să facem un popas în dreptul numerelor 109 și 139. Un proiect de reconversie reușit presupune prezervarea valorii istorice și, în același timp, maximizarea potențialului clădirii. Apreciez că proiectele noastre vorbesc de la sine, iar ceea ce am reușit deja ne-a depășit așteptările. H Victoriei 139, de exemplu, un fost imobil încadrat în clasa I de risc seismic, este acum o clădire rezidențială premium cu 33 de apartamente de lux, eficientă din punct de vedere energetic, iar H Victoriei 109 a devenit o clădire de birouri modernă, certificată BREEAM Excellent.
Care sunt, în opinia dumneavoastră, câteva exemple de regenerare urbană reușite în Europa?
Ar fi de menționat o serie de proiecte interesante din diverse orașe europene și am putea să extindem subiectul și în afara Europei, dar cred că Lyon și Milano sunt cele mai cunoscute exemple de pe continent, la acest moment. Iată că Franța, adițional refuncționalizării clădirilor și a bisericilor vechi, găzduiește la ora actuală unul dintre cele mai reușite proiecte de regenerare urbană postindustrială din Europa. Este vorba despre cartierul Confluence din Lyon. O fostă zonă dezafectată, astăzi cu arhitectură modernă impresionantă, apartamente premium, birouri și parcuri, toate construite cu vedere la râul Saône. Mai mult, nu lipsesc de-aici nici evenimentele sociale sau expozițiile de artă contemporană, un centru comercial și magazine de proximitate, precum și baruri elegante sau bistrouri. Italia ocupă și ea o poziție specială în peisajul de revitalizare urbană a Europei, mai ales prin prisma influenței istorice care abundă în orașele italiene, iar un proiect italian interesant este Porta Nuova din Milano. Aș mai adăuga aici un alt exemplu, o inițiativă recunoscută la nivel internațional pentru artă și cultură, anume proiectul semnat de OMA și dezvoltat pentru Fundația Prada.
Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.39.
