Prognozele privind evoluția pieței imobiliare în acest an sunt mixte, având în vedere efectele diferite ale crizei sanitare asupra segmentelor din industrie. Restricțiile impuse pentru limitarea efectelor pandemiei de COVID-19 au schimbat modul în care românii se raportează la locul de muncă și experiența de cumpărături în magazine, iar importanța confortului din locuință a devenit mai relevantă ca oricând.

Evoluția pieței imobiliare este conectată la sănătatea economiei, iar în această perioadă, indicatorii privind produsul intern brut (PIB) au suferit căderi istorice în unele dintre cele mai avansate economii ale lumii. Banca Mondială notează că majoritatea țărilor vor intra în recesiune anul acesta, iar PIB-ul pe cap de locuitor ar urma să scadă cu cea mai mare fracțiune din anul 1870 încoace.

În România, economia a continuat să crească în primul trimestru cu 0,3% față de trimestrul anterior. Avansul economic în primele trei luni a fost de 2,7% în comparație cu perioada similară din 2019. Pentru cel de-al doilea trimestru, analiștii estimează însă o contracție destul de acută din cauza închiderii temporare a activităților considerate neesențiale. Majoritatea companiilor au impus noi proceduri pentru lucrul de acasă, iar revenirea angajaților la birouri se realizează gradual.

În sectorul de retail, centrele comerciale au fost închise, iar în prezent, activitatea lor s-a reluat în condiții stricte de siguranță. Sectorul hotelier, în special segmentul turismului de business, continuă să sufere din cauza reducerii masive a sosirilor în România.

Sectoarele imobiliare dinamice în contextul revenirii economiei

Revenirea economiei se va produce pe parcursul următorului an, potrivit estimărilor Băncii Mondiale, ceea ce s-ar integra în scenariul recuperării în „V”. Economia României ar urma să scadă cu 5,7% din PIB în 2020, în timp ce anul viitor este prognozată o creștere de 5,4%.

„Sentimentul general este încă unul pozitiv, afectat însă de o mare incertitudine. Această criză nu este cauzată de lipsa de lichiditate în piață. Segmentele care au rămas dinamice și în această perioadă sunt îndeosebi cele de investiții, piețe de capital și industrial”, a declarat, pentru Real Estate Magazine, Alexandru Mitrache, head of transactions – land & investment la agenția de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Piața de investiții a înregistrat una dintre cele mai mari tranzacții din istoria sectorului imobiliar în această perioadă. AFI Europe România a cumpărat birourile NEPI Rockcastle din România într-o tranzacție de 294 de milioane de euro. Negocierile au fost reluate după ce, inițial, cele două părți au abandonat discuțiile după impunerea stării de urgență în primăvară.

„Sectorul imobiliar reacționează cu întârziere la schimbări macroeconomice, prin urmare efectele depline ale crizei se vor vedea anul viitor”, a comentat Ilinca Timofte, research analyst la firma de consultanță imobiliară Crosspoint Real Estate, pentru Real Estate Magazine.

Tranzacția prin care AFI Europe a cumpărat cele patru clădiri de birouri de la NEPI Rockcastle a dus volumul investițiilor imobiliare la 700 de milioane de euro în primele opt luni din 2020. Prin comparație, nivelul investițiilor din 2019 a fost puțin peste 600 de milioane de euro.

În primul semestru al anului, cea mai mare tranzacție a fost vânzarea a aproximativ 61,49% din portofoliul GTC. Alte tranzacții-cheie au fost achiziția de către Dedeman a celei de-a treia faze a The Bridge – o clădire de 21.100 de metri pătrați care face parte dintr-un parc de birouri de 80.000 de metri pătrați –, achiziția Global City Business Park – de 50.000 de metri pătrați, din zona Pipera Nord – de către Arion Green Investments și achiziția a 50% din Renault Bucharest Connected (clădire situată în vestul Bucureștiului) de către Globalworth, conform informațiilor JLL România.

În sectorul de birouri a continuat livrarea de noii spații, în ciuda crizei sanitare. La nivelul Bucureștiului, stocul a crescut cu peste 100.000 de metri pătrați. O valoare aproximativ similară ar urma să fie adăugată până la finalul anului, conform unei analize realizate de firma de consultanță imobiliară CBRE România. În schimb, activitatea de închiriere s-a diminuat cu 53%, până la 95.500 de metri pătrați.

„Piața de birouri a fost destul de afectată anul acesta și, cel mai probabil, lucrurile nu se vor schimba, cel puțin până la sfârșitul anului. În aceste condiții, dezvoltările anunțate pentru 2021 nu au fost anulate momentan, dar investițiile recente în clădiri de birouri arată un sentiment pozitiv din partea investitorilor și o încredere crescută în capacitatea de revenire a pieței”, spune Timofte.

În sectorul de retail, proprietarii de centre comerciale trebuie să ia în calcul scăderea economiei din acest an și posibilele modificări ale comportamentului consumatorilor. Timofte spune că dacă contracția economiei se va extinde în timp, este posibil ca dezvoltarea de noi mari centre comerciale să fie întârziată, valoarea chiriilor să scadă și unii retaileri să renunțe la planurile de expansiune sau chiar să își restrângă activitatea.  

„Bucureștiul, în schimb, rămâne orașul cel mai atractiv pentru segmentul de retail, astfel că marii jucători de profil își continuă planurile locale de dezvoltare”, susține analistul Crosspoint Real Estate.

La nivelul piețelor regionale, în luna august, Prime Kapital a deschis Dâmbovița Mall, primul astfel de centru comercial din Târgoviște. În toamnă, AFI Europe ar trebui să lanseze mall-ul AFI Brașov, după amânarea din luna mai cauzată de pandemie.

Activitatea retailerilor a continuat în online, ceea ce a condus și la creșterea cererii pentru spații industriale și logistice pentru operațiunile de e-commerce. Volumul spațiilor s-a majorat cu aproximativ 312.000 de metri pătrați în primele șase luni din 2020, iar stocul va crește cu încă 336.000 de metri pătrați până la finalul anului, potrivit CBRE România. Pe partea de închirieri, volumul de tranzacții a totalizat 358.000 de metri pătrați, o valoare mai mult decât triplă față de prima jumătate a lui 2019.

Investiții continuate și nevoia de mai mult spațiu în zona rezidențială

Stând mai mult în casă aproape toată primăvara, tot mai mulți români și-au dat seama că ar avea nevoie de mai mult spațiu sau să-și amenajeze o cameră pentru desfășurarea activității profesionale.

În schimb, restricțiile impuse de autorități au avut efect indirect și asupra activității de vânzare de locuințe. Brokerii nu au mai putut să prezinte apartamentele în mod direct potențialilor cumpărători, iar mare parte din activitatea lor s-a digitalizat. Astfel, nivelul tranzacțiilor cu locuințe noi s-a diminuat cu 7% în primul semestru din 2020 față de perioada similară a anului trecut. Au fost vândute aproximativ 8.000 de locuințe noi în Capitală și alte 3.000 de unități în județul Ilfov, conform datelor firmei de consultanță imobiliară JLL România.

În perioada următoare, scăderea economiei va lovi piața apartamentelor cu prețuri sub 1.300 de euro pe metru pătrat, aici fiind încadrată 64% din oferta din București, potrivit JLL. În schimb, segmentul locuințelor premium cu prețuri de peste 2.000 de euro pe metru pătrat se dovedește mai rezistent în fața provocărilor economice, iar cererea ar urma să rămână stabilă. Piața locuințelor cu prețuri între 1.300 și 2.000 de euro pe metru pătrat va avea, de asemenea, o evoluție relativ stabilă, mai arată prognoza specialiștilor JLL.

În ultimele luni, s-a observat o concentrare mai mare pe achiziționarea unei case care să cuprindă spații verzi sau terase mari, spune Alexandru Mihai, senior partner al Nordis Group, companie care deține în portofoliu și o agenție imobiliară. „Starea de urgență a accentuat nevoia tuturor de a avea propria grădină sau curte, într-o zonă care să nu fie aglomerată, în care să se simtă în siguranță. De asemenea, au fost și încă sunt foarte căutate locuințele care au în imediata proximitate spații de joacă pentru copii”, a precizat Mihai pentru Real Estate Magazine.

Grupul imobiliar a continuat activitatea de dezvoltare și vânzare în ansamblul rezidențial și hotelier Nordis Mamaia 5*****.

„Pe lângă proiectul din Mamaia, în ultima perioadă, agenția imobiliară Nordis a avut și are în desfășurare numeroase tranzacții pentru locații premium și exclusiviste din zona de nord a Capitalei. Astfel, noi continuăm să ne dezvoltăm și respectăm planurile și termenele pe care ni le-am impus”, spune reprezentantul Nordis Group.

Pentru PSC Contractor & Developer, care lucrează la complexul imobiliar de lux WIN Herăstrău cu 252 de apartamente, situația generată de pandemie a condus la adaptarea activității de dezvoltare pentru a include mai multe facilități utile pentru viitorii locuitori.

„Ne-am recalibrat strategia pentru proiectul pe care îl avem acum în lucru, WIN Herăstrău, ne-am concentrat eforturile să identificăm soluții pentru a menține ritmul execuției, am asumat costuri suplimentare și am considerat că este firesc să fie așa. Rezultatele obținute de întreaga echipă în această perioadă au fost chiar peste așteptările mele. Indiferent de acest context economic, cheia succesului nostru rămâne aceeași și cred că este la îndemâna oricui: respectul față de clienți”, a declarat Cristi Pascu, proprietarul PSC Contractor & Developer, pentru Real Estate Magazine.

Datorită accelerării fenomenului lucratului de acasă, dezvoltatorul se gândește să adauge un spațiu de coworking în complex, pentru cei care vor să dispună de un birou complet utilat în preajma casei.

Pascu spune că cererea clienților se va îndrepta în direcția „all inclusive”, pe lângă arhitectură, finisaje premium sau compartimentări smart ale apartamentelor. În complexul dezvoltat de PSC vor exista peste 20 de spații pentru facilități și servicii dedicate locuitorilor, de la zone comerciale la after school și spații de joacă pentru copii.

Pe fondul pandemiei, apartamentul trebuie să fie casă, birou, școală, loc de joacă pentru copii, sală de sport, cafenea sau restaurant, iar pentru toate aceste activități este nevoie de spațiu suplimentar, spune Ilie Petruț, sales manager Metropolitan Developments. Compania a început lucrările de construcție pentru proiectul rezidențial de lux Crown Towers, din nordul Capitalei, unde vor fi livrate 156 de apartamente în prima fază.

În paralel, dezvoltatorul a mai finalizat în primele opt luni ale anului 220 de apartamente într-un ansamblu din Berceni. Totodată, urmează să livreze 81 de apartamente în proiectul din Mihai Bravu la începutul anului viitor, iar activitatea de dezvoltare continuă în complexul din Viilor, unde vor fi peste 200 de apartamente.

„Un aspect important este că nevoia de apartamente rămâne una foarte crescută. În România, aproape 50% din populație trăiește în locuințe supraaglomerate, iar suprafața locativă medie pe locuitor este de doar 25 de metri pătrați, în timp ce media europeană este de 40 de metri pătrați”, a punctat Petruț pentru Real Estate Magazine.

Vorbind despre piața tranzacțiilor cu locuințe din prezent, acesta spune că „din păcate, programul Noua Casă, care ar fi putut readuce tranzacțiile imobiliare la nivelul anterior pandemiei, nu ajută foarte mult clientul într-un moment în care diminuarea avansului de la 15% la 5% pentru apartamente cu valori de peste 70.000 de euro l-ar fi putut ajuta să-și îmbunătățească stilul de viață”.

Programul guvernamental Prima Casă a fost transformat în Noua Casă, după ce a mai înregistrat în trecut modificări de nume. Cea mai importantă prevedere este creșterea la 140.000 de euro a valorii unei locuințe care poate fi cumpărată cu garanție parțială de la stat. Dacă pentru proprietățile de până în 70.000 de euro, avansul cerut de bancă rămâne 5%, în cazul împrumuturilor care depășesc acest prag, avansul cerut de bancă este de 15%.

Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.33.